取消地价上限，大城市地价会否“起飞”？

文/邓浩志

近日，自然资源部发文建议取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等。

这是房地产业内的一则大新闻，谈几点看法：

1、这是房地产回归市场化的重要举措。

限地价和限房价其实一个道理，是特殊时期的特殊产物，如果房地产还是一个市场，则各种行政强制措施最终全部退出是大势所趋。因为非市场化虽然表面让短期价格稳定了下来，实际上会加重资源的错配，从而导致后期市场会出现更猛烈的波动。为什么房地产政策总是不停两头摆动？为什么总被诟病头痛医头脚痛医脚？本质上就是行政干预替代了市场调节。在房价地价非常高的时候，我就多次呼吁增加供给，通过改变供求关系，调节市场。但供应没见增加，只是限制价格。限地价和限房价的结果是一样的，限房价等于给有钱人买房打折，限地价等于给开发商打折卖地。价格失误带来的结果只能是资源错配。

2、土地回归市场，价格进一步分化。

如果地价取消上下限，则大城市核心城区地价一定会出现上涨。过去两年，尽管楼市不景，但大城市房价依然坚挺，部分板块甚至逆势上涨。而房企拿地策略也全线调整为高能级城市，高能级地段（通俗概况就是大城市，核心地段）。如果取消价格封顶摇号，则一线及强二线城市核心地段有望突破前几年的天花板，或陆续有一批“地王”诞生。这对大城市财政是好消息，意味着出让部分优质土地，能带来更多的收益。而如果是普通地段，甚至是远郊土地，则不会收到任何的利好，所有低价卖的土地还是地价，所有没人问津的地块，依然会流拍。

3、政策其实完全不会刺激土地市场交易。

因为政策没有影响市场的供应，土地供应没有因此增加或减少。政策也没有改变市场的需求，房企的资金和购买意愿不会因此增强。政策只是改变的竞买规则，让一下原来到达摇号的地块，改成继续竞拍而已。

4、取消远郊区容积率1.0限制也是符合市场需求的举措。

远郊一般适合旅游度假，只能开发低密度产品，例如别墅等。硬性规定郊区地块要盖高层洋房，对于市场，存在滞销风险。对于经营，存在闲置的浪费。对于环保，存在更大的破坏环境问题。所以取消远郊楼盘容积率限制，把应该盖什么房子这个问题，还给市场，也是非常必要的。当年之所以要求必须盖高容积率产品，其原因和考虑其实也不存在。比如低容积率产品，例如别墅占用土地多，降低了土地使用效率，不利于耕地的保护。但耕地是受土地规划保护的，并不存在和国有建设用地“争地”的问题。再比如容积率高可以多盖房子，满足更多人居住需求，但远郊距离商务区太远，极少人愿意作为每天通勤的第一居所。多盖其实也只是多闲置而已。

另外需要补充一点，“取消远郊区容积率1.0限制”不等于取消“限墅令”。别墅是一种独门独户的建筑形态，而容积率反映的是在同等土地上，可以盖多少面积的房子，两者并不是同一个概念。所以未来“限墅令”的约束依然存在。当然，就算存在，也几乎不影响产品设计。因为联排别墅，上下叠拼别墅等创新产品，早就在尽量保留别墅居住体验的基础上，巧妙地绕过了“限墅令”的限制。