购房人出现断供，保证责任应由谁承担？

前言

当今，面对我国房地产市场下行，办理按揭贷款的购房人还款意愿不足，断供者不断涌现的情况日益突出。当购房人断供后，银行贷款如何归还的问题再次凸显！

而我们亦在近期代理案件的工作中屡次遇到上述情形的发生。本文将结合房屋抵押预告登记浅析“开发商阶段性担保”在实践中的困境，并通过新规施行后的司法判例，为类似案件代理提供思路借鉴。

关键词

开发商责任 阶段性担保 担保制度

“阶段性担保责任”施行的实务困境

购房人断供后，通常的司法实践是银行将购房人及开发商作为共同被告，一同诉至人民法院，要求购房人承担还款责任，并要求开发商承担连带保证责任。理由是为保障银行权益，在办理按揭贷款时，银行不仅要求购房人签订抵押合同，办理房屋的抵押预告登记，还会要求开发商作为保证人，对于购房人的还款义务承担“连带保证责任”。但是，实际上由于开发商与银行签订的担保合同通常约定，开发商的保证责任限定于银行取得该房屋的他项（抵押）权证之日止，故开发商的保证责任又称为“阶段性担保责任”。

然而，基于我国不动产登记中心的实务要求，银行取得他项（抵押）权证的前提，是购房人已经取得该房屋的不动产权证。但购房人办理不动产权证前，需要先缴纳房屋的契税、印花税、房屋维修专项基金等款项，这导致很多购房人办理不动产权证的动力不足，故若严格按照银行与开发商签订的担保合同执行，则开发商的担保责任截止期限将无止境的延长，这对于开发商而言，承担的责任过重。同时，基于不能双重赔付的原则，在开发商已经承担连带责任的情况下，购房人购买的房屋一般应交还开发商，由开发商另行销售处理，但在销售前，还需购房人、银行办理该房屋的抵押预告登记、备案登记等的涤除手续，在各方不能协调一致情况下，又会引发新一轮的诉讼，导致司法资源的浪费。

新规对“阶段性担保”的现实影响

2021年以前，人民法院通常严格依照担保合同的约定，要求开发商在银行取得该房屋的他项（抵押）权证之日前承担连带保证责任。

但是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称“担保制度解释”）于2021年1月1日施行，其第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。据此，预告登记在特定条件下具有优先受偿的效力，银行在此情况下可以享有该房屋实质上的抵押权。

在上述法律规定施行后，也为法院审理“开发商是否应承担阶段性担保责任”带来新的思路。

辽宁省大连市人民法院

（2021）辽02民终2654号民事判决书

认为“上诉人（银行）作为债权人，为保证其金融债权的安全，在发放贷款前即办理了案涉房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记。其原因在于贷款人即张某某、王某某怠于办理房屋权属登记，尚未领取房屋产权证。该状况的发生并非上诉人的过错，亦非其主观意愿，若判决让其承担对之不利的法律后果，既有违法律之精神，也让本案中的抵押预告登记失去其功能，与预告登记制度设立的目的不符。同时，若以实现抵押权条件尚未成就为由驳回上诉人相应的诉讼请求，待其条件成就后再行主张，不仅造成诉累，且在权利人找不到又怠于办理房屋产权登记的情况下，该条件能否成就、何时成就变得遥遥无期。则上诉人基于抵押预告登记所享有的物权排他权、物权请求权将势必成为悬空的权利，亦让案涉房产始终处于权利待定状态，不利于维护合法的金融债权及正常的金融秩序”，“因开发商的阶段性保证与银行取得不动产优先受偿权不是并存而是承接关系，即银行取得优先受偿权后，开发商的阶段性保证责任即可免除”，只是因为“某某开发有限公司未就一审判令其承担保证责任提起上诉，本案二审对此不予调整”。

上海金融法院也作出类似判决

即（2022）沪74民终109号民事判决书

该判决书载明，“从阶段性连带担保责任的性质和目的看，阶段性保证是商品房预售中，为解决银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前无任何增信措施而面临的风险，由房地产开发商自愿在该期间内为借款人的还款义务所提供的连带保证。该种保证使得银行在等待期内也能获得安全的债权保障。但一旦房屋抵押设定成功，阶段性保证的任务就告完成，银行获得抵押担保之日即为开发商阶段性保证责任解除之时。换言之，商品房预售贷款的还款担保可分为两段，以银行获得优先受偿权之日为界，向前存在的为开发商提供的阶段性连带保证，向后存在的则为房屋抵押担保，两者互为承继，而非并存关系。其次，从《民法典》施行前，签订阶段性连带保证条款的行业惯例看，由于《物权法》并未赋予预告登记权利人以优先受偿权，抵押权人仅在房屋办理抵押权登记后，才能享有现实的抵押权，而抵押权登记的办理又以房地产权证的办理为前提。因此，在预售商品房抵押贷款合同中，就开发商的阶段性连带保证，业内通行的做法即如本案般，约定其保证责任应自房地产权证及抵押登记证明原件交至银行之日止。但如前所述，之所以存在该种约定，目的仅在于确保开发商的阶段性保证责任应延续至银行取得抵押权时止。而在本案中，按照《担保制度解释》第五十二条第一款，某某分行的抵押权已经设立，此时，某某公司所负的阶段性连带保证的解除条件已经成就，其不应再对严某、王某某的还款义务承担连带清偿责任。某某支行辩称，由于其尚未取得房地产权证及抵押登记证明，故某某开发公司的保证责任仍应延续。对此，本院认为，上述权属证明文件仅为抵押权取得的表征，而非权利本身，在银行已可实质行使抵押权的情况下，如仅因未取得上述文件而认为其可继续享有开发商的连带责任保证及房屋抵押的双重担保，无疑将与双方当事人的缔约目的相悖，也有违诚实信用原则，缺乏经济上的合目的性和正当性，故本院对某某支行的该项主张不予采信。”进而驳回了银行对于开发商的诉讼请求。

代理案例

在我们代理的类似案件中，受理的人民法院亦认可上述类案及观点，经与合议庭反复推敲后最终采纳了我们的代理意见，判决驳回了银行对于开发商的诉讼请求。

结语

综上，在担保制度解释施行后，人民法院的裁判观点已有所变通，认为“如购房人断供，但已经办理了抵押预告登记，且无法律规定的例外情形，则银行可实质行使抵押权，开发商无需承担保证责任”，但如何让人民法院采信上述观点，则需代理律师在证据上下功夫，想办法！