上海富人区真正的鄙视链..

上海哪里有钱人最多？上海的富人区都在哪里？

看小区均价，也许是一个不错的评判标准。

最近我们房外房研究员耗费大量精力，统计出了一组数据：上海均价1500万以上的小区地域分布占比。

以此判断各区人均财富、有钱人密度和地段能级。

用数据说话，打破了不少关于上海楼市的固有认知。

直接上图：

依据小区均价，把富人分为三个阶层：

小区均价5000万以上为顶富人群；

小区均价3000万以上为富豪人群；

小区均价1500万以上为有钱人；

计算方法：假设每户住3个人，户数x3 /该区第七次人口普查常住人口=顶富/富豪/有钱人占比

小区筛选标准严格，静安府、中海汇德里等紧凑户型小区未入围，慧芝湖等学区房未入围，凯欣豪园等小户型多的小区未入围。

下面是我们得出的一些结论。

1、黄浦、徐汇、长宁有钱人密度最高

黄浦、长宁、徐汇有钱人占比>10%，甩开其他区几个身位；

其中黄浦区顶富/富豪占比遥遥领先于所有区。

黄浦区新天地、黄浦滨江、世博滨江，已经是上海顶流的三个豪宅地段。

新天地的翠湖天地、华府天地、锦鳞天地；

黄浦滨江的绿城黄浦湾、融创外滩壹号院、华润外滩九里；

世博滨江的绿地黄浦滨江、融创滨江壹号院。

黄浦是上海唯一一个全境划入中央活动区（CAZ）的区域，定位之高，可见一斑。

黄浦区未来一定会成为全国第一豪宅区，这一点毫无争议。

而静安与老闸北合并后，人均财富被稀释，但仍然排在前四的位置。

静安区大部分1500w+均价小区都在老静安。

如果单独计算老静安，有钱人占比依旧很高。

2、普陀是北境之王

普陀区有钱人的比例（3.72%），要略领先于虹口区（3.57%）和杨浦区（3.03%）。

普陀区在网上被黑的最惨，然而居民财富底蕴不容小觑。

有钱人绝对数量和占比高于杨浦、虹口。

很大原因是普陀的地段优势，南边紧挨着长宁和老静安这两个富户，吸收了不少购买力外溢。

而且普陀不缺好的小区。

2005年以来，普陀各个片区，尤其是紧挨静安、长宁的地段，造了许多高品质的商品房，填补了两区新房的空缺。

大批的老钱和新贵搬到普陀，普陀的有钱人真不少，且富人小区分布很均匀。

普陀的高品质住宅分散在：内环武宁、长寿路；中环长风、真如、光新、万里。

其中长风是普陀目前能级最高的地段，纯正的富人区，产业、界面、配套区内首屈一指。

而且就连普陀内部最偏远的桃浦也开始兴建高品质新盘。

比如普陀第一豪宅，庄园式豪宅的祥和王宫就在桃浦，套均总价超过8000万。

3、徐汇、虹口、杨浦区域内部差距大

在徐汇区，90%以上1500w+小区集中在徐汇内环和徐汇滨江几个巨无霸小区。

虹口单吊瑞虹一个板块，杨浦单吊新江湾城，其他板块财富底子非常薄弱。

因为面积巨大，人口众多，浦东有钱人绝对数量排上海第一。

但内部差异巨大，陆家嘴和新场都属于浦东，却完全不能相提并论。

同样面积巨大、人口众多的闵行，顶富人群和富豪人群绝对数量排上海第三位。

浦东、闵行两区有钱人占比受巨大人口基数的拖累，但也有北四区水准。

4、青浦是郊区之王

青浦富豪占比排上海第四位，均价>3000w小区户数超过徐汇区。

一直以来青浦在几大郊区中没什么存在感，但有钱人绝对数量却是郊区最多（除闵行外）。

青浦1500万以上小区户数13582户，有钱人占比3.2%,比市区的杨浦还要高。

青浦的有钱人主要集中在徐泾和赵巷的独栋别墅区里。

松江的别墅更加顶级，小区均价5000万以上的顶富人群绝对数量和占比排郊区第一，基本都集中在佘山别墅区。

5、奉贤、金山、崇明的确没什么有钱人

三个区均价1500万以上的小区全部挂零。

奉贤有单套1500万以上的房源，但没有均价1500万以上的小区。

这三个区，有两大不利因素：

一是距离市中心太远，二是没什么高能级的产业，奉贤大农村，崇明搞养老，金山石化，这个三个区的房子基本上只适合当地人买入，或者就当消费纯自住。

6、黄浦旧改或将供应8000套豪宅新房

浦东、黄浦、闵行顶豪三巨头，过去20多年才积累了1万套5000w+均价小区，而且绝大部分是低价买入的。

新房供应节奏没控制好的话，别说触发积分了，很可能开盘即续销。

7、上海顶级富人区的格局，百年前就奠定

▲1945年的南京西路，可望见跑马厅围墙前来往的人流。（图/美国《生活》周刊）

上海地倾西南，自古便有。

近代的大上海，zu界多在西南，有钱人也多住在西南面，而工厂多在东北部，贫苦人多住在东北面。

上个世纪三十年代，花园洋房集中于上海西区，给外国人、官僚、资本家等城市的统治阶级居住；

公寓住宅的居民包括收入较丰的高级职员、商人、外国人等，是城市的中上层。

这些地方如今仍然是上海的顶级富人区。

比如北徐汇，

后来到了21世纪初，上海公认的四大富人区是古北、陆家嘴、联洋碧云以及佘山，代表豪宅包括檀宫、汤臣一品、九间堂、世贸佘山庄园等等。

如今古北稍显没落，陆家嘴产品老去，佘山影响力也大不如前，

黄浦滨江和徐汇滨江又成为富人区的新贵，

现在上海主要的富人区，可分为：

一江一河沿线、传统市中心、西上海富人区（长宁内环外+普陀长风+闵行虹桥镇、华漕+青浦徐泾，佘山、赵巷）

东上海富人区（世纪公园+碧云+东郊+唐镇张江）

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地段归根到底是有钱人的价值认同；有钱人聚集，就形成了顶级地段。

具体到买房建议：

1）买顶级豪宅，选择顶富人群占比最高的区：

黄浦、长宁、静安、徐汇、浦东、闵行、松江、青浦

2）买一般豪宅，选富豪人口占比高的区；

3）中产改善，选有钱人占比高的区。