房产律师——己方购买限价商品房被他人占有，无法实际使用怎么办

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某峰、周某芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告腾退北京市通州区X号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：2010年3月原告林某峰与原告周某芳结婚，同月开始申请购买北京市西城区两限房，后正式购买，2011年3月，原告林某峰出国，2015年8月左右两限房房源下来，因原告林某峰与原告周某芳一直在国外，授权案外人吴某涛办理涉案房屋的购房手续，同时约定将房屋借给案外人吴某涛使用，案外人吴某涛帮助二原告办理购房手续并垫付了购房款，等二原告回国后将涉案房屋返还二原告，

2018年9月林某峰出具了委托购房手续，同月吴某涛代理签订了房屋买卖合同，2018年2月，二原告依法取得X号不动产权证书，但该房屋一直由案外人吴某涛占有使用，原告林某峰一直要求案外人吴某涛返还房屋遭到拒绝，故向法院起诉要求吴某涛返还房屋，后经法院一审、二审审理查明现房屋实际居住人为吴某涛的朋友被告孙某洁、被告孙某浩、被告周某贵。故原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决被告立即向原告腾退北京市通州区X号房屋。

被告辩称

被告孙某洁、孙某浩、周某贵共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告孙某洁不是本案的适格被告，孙某洁并未实际居住涉案房屋，原告也没有实际证据证明孙某洁居住在涉案房屋。孙某浩和周某贵居住在涉案房屋有合理理由，孙某洁在2015年借用二原告名义实际出资购买了涉案房屋，原告只是名义上的出名人和代持人。故请求法院依法驳回原告的起诉。

法院查明

林某峰与周某芳系夫妻关系，二人共同申请购买北京市两限房。2015年8月，林某峰和周某芳可申请购买位于北京市通州区XX小区的两限房，因二人当时正在国外，故出具授权委托书，委托案外人吴某涛办理两限房的相关购房手续。吴某涛代林某峰和周某芳办理了北京市通州区X号房屋（以下简称涉案房屋）的购买手续。2015年9月15日，开发商北京M公司出具购房发票，载明付款单位（个人）为林某峰、周某芳，购房款金额452332元。2018年2月3日，林某峰、周某芳办理涉案房屋的不动产权证书，载明权利人为林某峰、周某芳，共有情况为房屋共同共有，权利性质为限价商品房。

2020年5月13日，林某峰、周某芳以吴某涛为被告向本院提起返还原物之诉，要求判令吴某涛腾退涉案房屋。本院裁定驳回林某峰、周某芳的起诉。2020年10月13日，林某峰、周某芳不服裁定内容，向北京市第三中级人民法院提起上诉。裁定驳回上诉，维持原裁定。

2021年7月13日，孙某洁以林某峰、周某芳为被告，向本院提起所有权确认之诉。2021年11月11日，孙某洁向本院提出撤诉申请，2021年11月13日，本院裁定准许撤回起诉。

林某峰、周某芳称，其委托吴某涛购买涉案房屋，涉案房屋购房款452332元全部由吴某涛出资支付。2019年4月30日，林某峰之母于某丽已向吴某涛偿还了垫付的400000元购房款，尚剩余52332元未偿还。现涉案房屋由孙某洁、孙某浩和周某贵三人占有使用。

孙某洁、孙某浩、周某贵称，孙某洁是借用林某峰、周某芳的名义购买的涉案房屋，未签订借名买房书面合同，但购房款全部由孙某洁出资支付。孙某洁与吴某涛系朋友关系，因林某峰、周某芳委托吴某涛办理涉案房屋购房手续，孙某洁将购房款转账给吴某涛，由吴某涛支付了购房款项。涉案房屋交付后，由孙某浩和周某贵进行了精装修并居住使用至今，孙某洁未在涉案房屋内居住使用。

裁判结果

孙某浩、周某贵于本判决生效之日起七日内向林某峰、周某芳腾退北京市通州区X号房屋；

驳回林某峰、周某芳的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

本案中，不动产权证书载明涉案房屋于2018年2月3日登记在林某峰、周某芳名下，应为其合法所有。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。涉案房屋为两限房，不动产权证书登记为限价商品房，属于保障特殊群体住房困难的政策性保障住房，三被告主张借名买房行为不能取得涉案房屋归其所有或者涉案房屋所有权转移登记的法律效力，三被告亦未提交证据反驳涉案房屋归林某峰、周某芳合法所有，故孙某浩、周某贵占有使用涉案房屋于法无据，对林某峰、周某芳要求孙某浩、周某贵腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。

因孙某洁并未实际使用房屋，因此一同腾退请求不与支持。