物业强拆违规搭建 消极缴费引发诉讼

小区发现违章建筑，物业公司强行拆除是否构成侵权?近日，江西省南昌市西湖区法院诉前调解了一起物业服务合同纠纷案件。业主违规搭建阳光房被物业公司拆除，据此拒缴物业费。法院从双方各自的过错出发进行调解，最后业主补缴了拖欠了物业费7920元的60%，物业公司放弃其余物业费的诉请，以弥补阳光房被拆除给业主造成的损失。

市民张某系南昌市西湖区某小区的业主，因其购买的房屋位于顶楼。张某在装修过程中，认为顶楼平台空间着非常可惜，遂未经许可和相关审批便私自在顶楼搭建封闭阳光房。物业公司以搭建阳光房影响其他业主使用为由，向张某并下发了自行拆除公告。但张某置之不理，物业公司便组织行政部、工程部员工，将阳光房强行拆除。此后，张某迁怒于物业公司，并拒缴物业费用。截止起诉前，张某拖欠物业费7920元，双方由此涉诉。

立案人员收案后，将该案纳入诉前调解程序，并由该院专职调解员进行调解。调解员详细了解案情后首先向张某释明，一方面，违法建设不仅占用公共资源影响市容环境，还存在安全隐患。另一方面，缴纳物业费是业主的义务，如果业主都拒缴物业费，不利于物业公司的正常运营，势必导致小区管理和环境卫生越来越差，最终将影响房屋的增值保值。随后，调解员向物业公司释明，业主违规搭建，物业公司是没有执法权的，物业公司应尽到劝阻管理义务，并及时向有关行政管理部门报告。其未通过法律途径解决纠纷，强行拆除业主违章建筑，侵犯他人公私财物，构成侵权。

最终，在调解员的释明下，原被告双方均明晰了各自的权利义务，也意识到各自的过错，最终达成签署调解意见。至此，该起物业纠纷案件得到妥善解决。

物业公司“以暴制暴”强拆违章建筑构成侵权

经办法官庭后表示，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“业主和其他行为人不得实施如下行为：(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。” 建筑物顶层平台的空间开发权应属全体业主所有，建筑物顶层平台的所有权人可以在不损害建筑物安全、采光、通风、美观和现有的整体功能的条件下使用该平台，无权建设任何建筑物。本案中，业主张某擅自在顶层空间搭建阳光，不仅侵犯了土地所有权人保留的分层空间权，亦侵犯了全体区分所有权人对屋顶结构的共有权，违反法律、法规强制性规定，属于违章建筑。

同时，根据《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。因此，如果业主打算安装阳光房，应提前咨询一下物业，并经过物业允许。然后再去规划局等有关部门办理审批、备案手续。否则，私自搭建阳光房，并且影响市容市貌及城市规划，或者妨碍其他业主的采光、通风、安全等，一旦被投诉到城管部门，有可能会被依法拆除。

法官认为，物业公司无权强行拆除违章建筑，否则构成侵权并将承担法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“物业服务企业对物业管理区域内违反有关物业使用等方面法律、法规的行为，负有制止，并及时向有关部门报告的责任和义务，人民法院应予支持”。由此可见，业主违规搭建，物业公司是没有执法权的，物业公司应尽到劝阻管理义务，并及时向有关行政管理部门报告。强制执法的主体不应该是小区物业，而是由城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，可查封施工现场，实施强制拆除。本案中，物业径直强行拆除张某的顶楼阳光房，“以暴制暴”、野蛮干预，显然是不可取的，其目的正当手段不合法,且手段和结果都明显超出了必要限度,给张某造成了一定的经济损失,是一种侵权行为。

最后，法官建议，小区违章建筑除了及时履行劝阻、管理、报告义务外，还可通过以下途径合法解决：其一、依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。其二、相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除;或者行使相邻业主诉讼权，即相邻业主可诉至法院，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。