借亲属名义买房，登记人将房屋过户给亲属，出资人起诉无效案例

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某鹏、周某坤向本院提出诉讼请求：1、要求确认周某兰、吴某霖与吴某峰就北京市东城区A号房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：周某超、王某芬夫妇育有五子女，分别是周某浩、周某兰、周某川、周某鹏、周某坤。周某兰与吴某霖系夫妻关系，吴某峰系二人之子。周某超于2014年去世，王某芬于2019年去世。坐落于北京市东城区一号房屋系周某超承租公房。1983年该房屋拆迁，安置了北京市东城区A号房屋（以下简称A号房屋）及北京市东城区B号房屋（以下简称B号房屋）。其中B号房屋由周某超承租，安置人口为周某超夫妇、周某兰、吴某峰，实际居住人口为周某超夫妇。A号房屋由王某芬承租，安置人口及实际居住人均为周某鹏、周某坤、周某川夫妻及其子女。

1992年左右周某川单位分房搬离A号房屋，周某兰搬入A号房屋。1995年周某超按成本价购买B号房屋，产权登记在周某超名下，周某超去世后，该房屋已继承分割完毕。1998年，A号房屋进行房改售房时，由于房屋价格可以享受工龄优惠政策，考虑周某兰工龄较长，经周某兰、周某鹏、周某坤口头协商，以周某兰的名义购买，购房款由三人各出资13000元，购房后A号房屋登记在周某兰名下，所有权归三人共有。

为信守承诺，2017年4月15日，周某兰、周某鹏、周某坤签订书面协议，再次确认A号房屋归三人共有。2021年4月，三被告同意给予二原告一定金额的房屋折价款，但2021年5月19日，三被告在明知涉案房屋为二原告与周某兰共有的情况下，通过房屋买卖行使，将A号房屋所有权过户至吴某峰名下。二原告认为三被告损害了原告合法权益，故成此诉。

被告辩称

被告周某兰、吴某霖辩称：不同意原告诉讼请求。原告所述身份关系属实。A号房屋系周某兰、吴某霖的夫妻共同财产，由二人共同出资并计算二人工龄优惠购买，购房材料及产权证均在周某兰、吴某霖处，与二原告无关。周某兰、吴某霖购买A号房屋时，二原告及其家属均认可，在2021年前二原告从未向被告主张过房屋权利，相反二原告在购买经济适用房时，曾要求周某兰出示房产证证明A号房屋与二原告无关。

二原告从未与周某兰达成过任何口头协议，二原告所述与周某兰签署的相关协议，并非周某兰所写，周某兰系在B号房屋继承纠纷一案时才看见，此前并不知情。2021年4月二原告与周某兰在调解时周某兰基于亲情关系同意给予二原告一部分补偿款。2021年5月19日，周某兰、吴某霖夫妇与吴某峰签署的涉案房屋买卖合同，约定购房款100万元，吴某峰应解决父母的赡养问题。当天A号房屋过户至吴某峰名下。

综上，涉案房屋为周某兰、吴某霖夫妻共同财产，不涉及二原告权益，三被告不存在恶意串通，二原告的索取行为导致被告家庭矛盾不断，不同意原告诉讼请求。

被告吴某峰辩称：同意周某兰、吴某霖意见。吴某峰对于二原告与周某兰之间的协议并不知情。吴某峰与父母口头协商每年给一部分购房款，有多少钱给多少。至今已以现金形式支付了10万元左右。

法院查明

周某兰与二原告系姐弟关系，周某超、王某芬系三人之父母。周某兰与吴某霖系夫妻关系，吴某峰系二人之子。

涉案A号房屋原登记在周某兰名下。关于该房屋的来源，经原告申请，本院向北京D公司调取了房屋档案，根据1982年6月北京某单位开具的《准迁证》显示，承租人周某超原承租地址为一号，新址为A号房屋，起租日期为1982年6月。1983年9月3日，周某超申请将A号房屋户主改为王某芬。1998年4月30日，王某芬向房管所出具说明，表示A号房屋原承租人王某芬，现因购房承租人换为周某兰（王某芬女儿）。

1998年6月，房屋土地管理局（甲方）与周某兰（乙方）签订《出售直管公有住宅楼房（成本价）协议书》，约定甲方将A号房屋一套，总建筑面积79.25平方米出售给乙方，售价为39319.75元，公共维修金1475.25元，合计40795元。乙方可享受以下优惠：1、工龄优惠；2、购买现住房优惠；3、付款方式一次性付款。

根据《单位出售公有住房房价计算表》显示，周某兰购买涉案房屋使用了其个人27年工龄及吴某霖26年工龄的工龄优惠价。1999年，A号房屋登记至周某兰名下。该房屋的房产证、房改售房合同及交纳购房款、公共维修基金、税费的收据由被告持有。

2021年5月19日，周某兰、吴某霖与吴某峰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某兰、吴某霖将A号房屋出卖予吴某峰，成交价100万元，自行成交。该合同对付款方式、房屋交付、违约责任、产权登记等房屋买卖合同重要条款均未作明确约定。同日，A号房屋产权变更登记至吴某峰名下。

关于原告所述二原告与周某兰协商一致系基于周某兰工龄较长由其购买涉案房屋并登记在周某兰名下，涉案房屋实际由三人共有，二原告与周某兰形成借名买房关系一节，原告提交：1、2017年4月15日由周某鹏、周某坤、周某兰共同签字的证明，内容“A号房屋所有权归属周某兰、周某鹏、周某坤三人共同拥有。如遇拆迁占地时所得费用归以上三人拥有”。

2、2020年10月14日周某鹏、周某坤、周某兰签字的证明，主要内容为A号房屋是1983年某单位占用，从东城区一号迁至该处，原房产证是母亲王某芬的，当时周某川、周某鹏、周某坤居住。后姐姐周某兰与二哥周某川换房。周某兰搬至A号房屋居住。1996年将该房屋购买，由于姐姐工龄长，以姐姐名义购买，周某兰、周某鹏、周某坤各出一万三千元，房产证名字是周某兰的。

经质证，三被告对证据1、2的真实性不予认可，表示并非周某兰签名。经询，被告表示不申请对周某兰的签名进行笔迹鉴定。

3、周某浩证人证言，表示上述2017年4月15日的证明系周某浩亲自执笔所写，由周某鹏、周某坤、周某兰签字确认，并知晓周某兰购买A号房屋时收到了周某鹏、周某坤的购房款各13000元，该房屋为三家共同出钱购买，周某兰承诺房屋归三家共有。被告对其真实性不认可。

4、周某川证人证言，表示购买A号房屋时，周某鹏、周某坤各支付了13000元购房款给周某兰，因周某兰工龄长，用其名额购买，实际是三家共同出资共同购买共同拥有该房屋。被告对其真实性不认可。周某浩、周某川未到庭，本院于庭后向二人核实，二人表示，上述证人证言确系本人书写。

5、2021年4月10日周某兰夫妇及周某鹏夫妇、周某坤夫妇的谈话录音，主要内容为三家就A号房屋争议进行协商，其中吴某霖称“是三家的，是三个人的房子，事实摆在这儿呢”，对于补偿款，吴某霖称“折中的意见，给160万，再拿出10万，一人给160万……我说170万行不行，我给你们120万现金，剩50万，我们拿不出来。”周某兰称“就150万，别170了……”此后双方就金额及支付时间均未协商一致

6、2021年7月1日周某兰夫妇及周某鹏夫妇、周某坤夫妇及某服务中心工作人员谈话录音。主要内容为曾庆杰对A号房屋争议进行调解，工作人员各方确认当时是否是三家共同出资，产权登记在周某兰名下，周某兰表示是。吴某霖表示其曾提出给二原告各170万元。对于将A号房屋过户至吴某峰名下，周某兰表示因其孙子上幼儿园，需要过户至吴某峰名下。

对于证据5、6，被告表示确系当事人谈话，但除上述两次谈话，双方在2021年7月22日还进行了一次谈话，这次谈话中被告明确否认了原告主张的事实，被告系基于亲情对原告作出让步。7、工作人员证人证言，二人出庭陈述曾两次对A号房屋纠纷进行调解，当时周某兰、吴某霖均认可系三家共同出资，以周某兰的名义购买了涉案房屋。周某兰、吴某霖同意给一部分补偿款，但双方对金额未协商一致，故未调解成功。经质证，被告不予认可。

8、周某坤银行流水，原告以此证明支付购房款情况。被告不予认可。

裁判结果

确认被告周某兰、吴某霖与吴某峰就北京市东城区A号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

房产律师靳双权点评

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

本案中，根据已查明事实，涉案房屋原为公房，承租人为二原告及被告周某兰之母王某芬，因房改售房变更承租人为周某兰后，由周某兰购买，并登记在其名下。根据原告提交的2017年及2020年二原告与周某兰签名的两份证明显示，周某兰认可涉案房屋系三人出资，所有权归三人所有，登记在周某兰名下。

三被告虽不认可系周某兰签名，但经法院释明后，并不申请对其签名进行笔迹鉴定，应当承担相应不利后果，且结合周某浩、周某川证人证言，及原告提交的录音证据中周某兰、吴某霖的陈述，可以认定周某兰、吴某霖对于涉案房屋为二原告及周某兰共有均明知且不持异议，故法院确认二原告与周某兰之间形成借名买房合同关系。

被告所称周某兰系基于亲情给予二原告一定补偿款的意见，鉴于原、被告之间的谈话录音中，周某兰、吴某霖对于涉案房屋的来源及系三人共有登记在周某兰名下的事实均有明确表示，被告所述基于亲情考虑的意见，缺乏依据，法院不予采信。

按照双方借名买房约定，涉案房屋应为二原告及周某兰共有，二原告享有要求周某兰进行产权变更登记或给付对价的相应债权。鉴于周某兰、吴某霖与吴某峰签订房屋买卖合同，已将房屋过户至吴某峰名下，三被告构成对二原告合法权益的侵害。关于三被告是否构成恶意串通一节，周某兰、吴某霖明知二原告与周某兰之间存在借名买房合同关系，吴某峰虽表示其对于借名买房的约定并不知情，但鉴于根据双方2021年谈话录音显示，曾称“折中的意见，给160万，再拿出10万”，可见吴某霖自认吴某峰对应给予二原告涉案房屋补偿款一事知情，且综合考虑涉案房屋来源，原、被告亲属关系及三被告为吴某峰子女上幼儿园将涉案房屋过户至吴某峰名下，涉案房屋与吴某峰具有利害关系等因素，可以认为吴某峰应当知晓二原告与周某兰之间存在借名购买涉案房屋的事实。

在三被告明知存在该借名买房合同关系的情况下，仍签订涉案房屋买卖合同，将涉案房屋过户至吴某峰名下，且未有相关证据证明吴某峰支付了购房款，故法院认为三被告构成恶意串通。综上，三被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同当属无效。原告要求确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。