合同签订后学位被卖家占用，买家能否解除购房合同并主张双倍定金

福州律师蔡思斌评析

对于购房者而言，购房不仅是为了居住，有时也是为了子女教育，因此学位是否被占用直接影响房屋价值。如果合同并未对学位进行约定，买方直接以学位被占用要求解除合同通常不会得到法院支持。本案合同虽未就学位问题进行约定，但卖方是在合同签订后方才占用学位。在合同签订后，学位应由买方进行支配使用，卖方私自占用学位直接影响房屋价值，显然已构成违约，应当认为买方有权解除合同。

本案纠纷产生关键就是双方未在合同中对学位进行约定，并且卖方还在诉讼中多次抗辩双方未对学位进行约定其不构成违约，给原告方造成一定诉讼困难。如合同直接明确“卖方应保证该房产学位未被占用，否则卖方视为违约，买方有权要求解除合同并要求卖方按照合同第几条承担违约责任。”本案卖方根本就无处可辩，或许根本就不会发生纠纷。

案情简介

陈深与张雷及乐有家公司于2017年4月17日签订《广州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：张雷以人民币141万元的价格购买陈深位于广州市海珠区某房屋；合同签订当天，张雷向陈深支付了定金5万元，向乐有家公司支付了中介服务费。后陈深在2017年5月初使用涉案房屋的学位为其子女报名入学。后双方因房屋学位问题发生纠纷，张雷以陈深在合同签订后占用学位构成违约为由要求解除合同并双倍返还定金。

诉讼过程中，乐有家公司提交了一份《情况说明》，主要内容如下：签合同前，乐有家公司已核实涉案房产拥有学位并如实反馈。另，就学位使用问题陈深与张雷口头商定：允许陈深使用房源学位1-2个学期；双方协商并预约办理网签合同及按揭贷款事宜，但陈深与张雷均不配合办理，协商无果。

一审法院观点

涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》并没有就涉案房屋附属的学位问题作出明确约定，乐有家公司表示在签订合同前已核实涉案房产拥有学位并如实反馈给陈深与张雷，张雷表示签订合同前陈深明确表示不会使用涉案房屋的学位，陈深对此予以否认，并表示并未对学位作出约定。

即使按陈深所述，假设双方并未就学位问题作出专门约定，考虑到房屋对口学校的学位是附属于房屋所有权的权利，房屋附属学位对房屋成交价格也有重大的影响，则在买卖双方并未就学位问题作出特别约定的情况下，涉案房屋的学位也理应由购买方支配使用，陈深在合同签约之后，在未告知张雷的情况下私下占用涉案房屋学位的行为有违公平原则和诚实信用原则，该行为已构成违约，陈深应承担违约责任。

在得知陈深私自使用学位后，张雷同意在就学位使用问题签订补充协议的基础上允许陈深使用学位一、两个学期亦属合理的约束要求，但陈深仍拒绝就学位问题签订补充协议以及约定违约责任。综合考虑本案的实际情况，本案房屋买卖合同未能继续履行的责任显然在于陈深。综上，张雷要求解除涉案房屋买卖合同关系及要求陈深双倍返还购房定金，合法合理，一审法院予以支持。

二审广州中院观点

本案《广州市二手房买卖及居间服务合同》中，对于涉案房屋学位的问题并无作出特别约定，但是根据本案现有证据，特别是根据张雷提供的录音资料以及双方协商的过程来看，张雷购买涉案房屋确实有考虑到涉案房屋具备对口学校学位的因素。

陈深在一审期间称是在2017年5月初使用涉案房屋的学位为其小孩报名入学，但其二人二审期间提供的《入学证明》却反映出涉案房屋附属学位于2016年9月已经被占用，陈深直至诉讼期间对其占用学位的情况仍存在陈述前后不一的情形，故其二人称签订涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》前已如实告知张雷相关学位的占用情况，依据不足，本院不予采信。

陈深没有证据证明其二人在涉案《广州市二手房买卖及居间服务合同》签订前已将涉案房屋附属学位的占用情况如实告知张雷，致使双方在合同签订后因学位被占用的问题产生争议，且因双方未能就学位被占用的问题达成合意导致合同未能继续履行，一审法院认定涉案房屋买卖合同未能继续履行的责任在于陈深并无不当。陈深认为其二人并无违约，不应承担合同解除的违约责任依据不足。

索引案例：(2018)粤01民终3999号，以上涉及名字均为化名