法院对于买卖不破租赁纠纷的审查和裁判（上海高院裁判指引）

文章摘要：

房屋所有权变动时承租人未按照租赁合同占有房屋的，不能主张"买卖不破租赁"。房屋所有权变动时承租人对房屋的占有为无权占有的，例如租赁期限届满承租人未及时返还房屋，不能主张"买卖不破租赁"。

【审查要点】

（1）租赁合同成立并生效。

（2）租赁合同实际履行，承租人按照租赁合同占有房屋。

（3）在承租人依租赁合同占有房屋期间，房屋所有权因买卖等原因发生所有权变动。

【注意事项】

（1）"买卖不破租赁"的法律性质为房屋所有权变动导致出租人权利义务法定概括转移，租赁合同中出租人的权利义务由原出租人转移至房屋新的所有权人。

（2）房屋所有权变动的原因可以是买卖、继承或者因实现抵押权的拍卖、变卖等。抵押权设立前，抵押的房屋已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。如果抵押的房屋出租并转移占有发生在抵押权设立之后，抵押权实现时房屋拍卖、变卖的买受人要求终止原租赁关系的，承租人不能以"买卖不破租赁"对抗新的房屋所有权人。

（3）承租人和房屋新的所有权人或者其中部分所有权人可以通过重新签订租赁合同的方式，对双方租赁权利义务关系进行变更或者确认。当事人之间就所有权人变更后的租赁关系有特别约定的，依照当事人的约定处理。

（4）房屋所有权变动时承租人未按照租赁合同占有房屋的，不能主张"买卖不破租赁"。

（5）房屋所有权变动时承租人对房屋的占有为无权占有的，例如租赁期限届满承租人未及时返还房屋，不能主张"买卖不破租赁"。

（6）不定期租赁的出租人有权随时解除合同，房屋买受人不同意承租人继续租赁房屋的，承租人不能以"买卖不破租赁"要求强行与新的所有权人建立租赁合同关系。

（7）自受让人取得房屋所有权后，原出租人无权再向承租人收取租金；如果承租人在房屋所有权变动之前已经预付租金，原出租人保有预收租金并无法律上的原因，应将预收部分租金返还房屋受让人。当事人另有约定的，依约定处理。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【典型案例】

唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案［裁判法院：安徽省高级人民法院；案号：(2017）皖民申1312号］

裁判要旨：买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖人承担租金损失的，人民法院不予支持。