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西红门橡树湾，18年后的城市更新

西红门位于大兴，长期以来，北京楼市南三不如北五，所以南城这些年供地，热度都相对一般。

橡树湾在南四环到南五环之间，距离南五环更近，在京开高速边上。

原本这个地块的热度非常一般，但由于地铁19号线要南延，在橡树湾的东南角设有一站西红门东站。

把西红门橡树湾的热度直接抬高了一个层次。

如果说曾经的西红门橡树湾只是丰台人民相对改善居住环境的远郊刚需盘，那么现在通过重新评估，西红门橡树湾的地段也要提高一个台阶。

之前我们是不太建议海淀的人群去大兴买房子的，一方面是通勤太远，虽然有地铁4号线，但海淀，甚至回龙观的产业力和保值增值能力，都是大兴无法比拟的。

但不得不承认，地铁19号线真的改变了很多人买房的想法，越来越多海淀刚需愿意南下，就说明购买力来了。有了购买力作为支持，一个板块也就有了未来。

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区域内无竞品，第二个未来王者？

现在西红门橡树湾的热度之所以高，是因为占了板块的优势。

首先一点，京开高速东边的地块，基本拆得干干净净。

对于现在的城市发展来说，一个地块拆得干净，其实意味着有未来。

这里有了地铁，还规划了小学、初中，以及周边的商品房。如果一个区域内的商品房都是同一个时期规划起来的，那么这个板块未来基本就是个整体的优质改善板块。

关于这一点，大家可以参考万柳、新北苑等定位改善的板块，万柳已经成为老牌豪宅板块，而新北苑，五环外的均价已经达到了10万+/平米。

地块之外，商业一直是西红门板块的最强项，西红门荟聚作为亚洲最大的商业中心，内部包含：宜家、苏宁、迪卡侬、山姆会员店、欧尚超市等品牌商超。

板块内拥有从幼儿园到中学完整的教育、大型的商业中心、养老、社区服务，甚至还配置了中央公园。

22年7月，黄城根小学大兴校区+北京四中分校官宣落地板块内，而且落地速度很快，小学报规于11月通过，并正式开建。

所以板块完全建成后会成为南城首屈一指的宜居板块。而且板块的配套引入相当成功，与清河橡树湾相比，可以说是殊途同归。

这也是西红门橡树湾开盘即热的原因，由于周边的配套已经相当完善，西红门橡树湾的一期和二期，已经给了市场一个好的反馈。

西红门橡树湾一期分为两个地块，一个东地块，一个西地块，中间是二期地块。二期的产品更偏改善。

一期有一些小户型70多平和95㎡的刚需户型。

橡树湾一期交房时间是2024年10月，明年交房。目前北京新楼盘开发交房时间一般还会提前，这是好事。

一期还需要执行套内7090的政策。一期目前还有一些尾盘。大家看房的时候可以找销售问一下。

一期的户型整体覆盖偏刚需和小部分改善，95㎡三居和107㎡三居户型比较多。89㎡三居卖得比较好，经济适用，95㎡三居卖得也不错。总价相对来说对刚需更友好一些。

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西红门橡树湾三期，开始对标改善人群了

和西红门橡树湾一期相比，二期和三期大户型居多。

橡树湾三期的户型包含77㎡两居、95/98/109㎡三居、129/148/168㎡四居。三期还有一部分现房销售，现房的指导价是6.8万/㎡，期房的指导价是6.6万/㎡。

橡树湾这几期虽然指导价都是6.6万/㎡，但是从成交价来看，一期卖的均价是6.2万左右。然后二期卖的是6.3-6.4万/㎡左右。

也就是说，三期的价格说不定还不到6.5万/㎡。

户型方面，橡树湾三期推出的168㎡户型还是蛮亮眼的。

面宽硬指标上有所升级的同时，动线设计、功能空间尺度等各方面，都堪称板块内、四五环间改善的标杆户型。

168㎡的四居大平层，四叶草户型+6米超大宽厅，入户独立玄关，中央是近60㎡的超大客厅+餐厅空间，空间尺度非常奢侈，家庭聚会或是朋友party，非常有气场；南向双套房配置，主卧套房带独立衣帽区和卫生间，主卫双台盆+观景大浴缸。这样尺度的四居在区域内几乎没有竞品，堪称一步到位的改善。

148㎡的四居双卫，四叶草完美格局，也是前两期的秒光款；客厅面宽约4.8米，这个尺度很有大平层的感觉了，客厅+双卧的南向开窗比很大；客厅餐厅通透一体，主卧套房设计，有独立的主卫和衣帽区，而且主卧面宽达到了3.6米；北侧次卧+多功能房+大U型厨房，南向客厅落地窗+双卧大飘窗~

129㎡的四居两卫是经典的LDK+X格局，除了空间合理性和细节，亮点在于空间尺度，客厅面宽做到了4.3米，129平同时做到了四居功能和大客厅，非常厉害！客厅+双卧朝南，独立餐厅区，空间非常宽敞，通透一体；主卧套房设计，带独立卫生间；北侧次卧+书房+U型厨房的组合，卫生间干湿分离，空间利用率很高。

X空间是亮点，可以作为书房、儿童房、兴趣室，或是第二会客区；全明格局的全功能四居，非常理想的户型~

95㎡的大边厅三居，最大的亮点在宽幕大客厅，6.05米的面宽，90多平的房子拥有了城市大平层的客厅感觉，极为少见，拥有非常好的视野。

U型厨房，LDK客餐厨一体，更灵动自由的空间感，年轻人尤其喜欢。双卧朝南，一卧朝北，全屋三面采光，还带3个大飘窗。

总的来说，能经过市场验证的项目，的确有它的出色之处，对于购房者来说，只有了解清楚项目的利与弊，才能做出更好的选择。

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