国资入局，长租公寓赛道竞争升级

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

从苏州园区站出来，马路对面的总部基地正热火朝天建设中，开发商是苏州工业园区管委会旗下苏州恒泰控股有限公司（简称“苏州恒泰”）。

总部基地附近，一个全新住宅社区项目格外醒目。这是苏州恒泰总部基地的配套项目——长租公寓社区。目前该项目由恒泰租赁运营，准备于今年10月份正式开业。

作为苏州园区国资企业，苏州恒泰过往涉足较多产业园区，旗下恒泰租住是苏州最大的租赁住房持有和运营主体。近两年来，苏州恒泰开始大举进入长租公寓开发运营赛道，今年入市的两大社区型长租公寓项目东延四季和瑞华四季，共可提供3750套租赁住房，可满足约10000人的居住需求。

一个值得关注的背景是，苏州近期晋升特大城市。长三角制造业重点城市定位，加上庞大的流动人口规模，将为苏州催生大量住房租赁需求。

另一方面，从公租房、廉租房到长租公寓，政策与公共服务领域正逐渐向保障承租人基本权利倾斜，我国建设“租购并举”的住房制度也正在路上。

长租公寓需求大增

为加快培育住房租赁市场，构建“租购并举”的住房制度，我国住房租赁市场领域的顶层设计正加快完善，政策红利持续释放。

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快建设保障性租赁住房（即“保租房”）；2022年来，证监会、发改委、住建部等多个部门先后发文，在金融、财政、税费等重点领域加强对住房租赁市场的政策支持。

随着住房租赁支持政策的持续出台，长租公寓品牌也在加速布局。长租公寓品牌在苏州布局的数量超过10家，排名在全国比较靠前。

2021年保租房政策推出，围绕保租房建设配套出台了一系列支持政策，逐渐形成了住房租赁“融投管退”的商业模式闭环。

近年来，中国租赁住房顶层设计不断完善，政府给予了土地供给、流程审批、资金补助、税费减免、金融支持等多方面的扶持。中国长租公寓行业也经历了起步与阵痛，并在疫情冲击后朝着更有序的方向发展。

受到人口结构变化、住房消费观念调整和政策支持的共同推动，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，集中式长租公寓市场成为未来中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。有机构分析，集中式长租公寓市场规模近年来增速明显，从2017年的144亿元增长至2021年的449亿元，预计到2026年将达到1252亿元，2021-2026年的年复合增长率为22.8%。

在这一背景下，苏州长租公寓迎来了发展机遇。

根据“苏州发布”9月15日发布的公告显示，以2020年第七次全国人口普查公布的常住人口数据来算，苏州城区常住人口为512.51万人。按照我国城市人口统计口径，城区常住人口500万人是能否晋升特大城市的关键衡量指标，这意味着，凭借这组常住人口数据，“最强地级市”苏州已跻身特大城市行列。

各方争相入局

苏州在保障住房方面一直走在全国前列，如今，长租公寓在苏州也激起不小的火花。

2022年12月16日下午，苏州发放了首张保障性租赁住房项目认定书，给予姑苏区CCB建融家园方隅公寓项目。

2023年1月31日，苏州市发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，其中在人才公寓方面，称将持续推进人才乐居工程，2023年新增青年人才公寓2万套。

不仅如此，外来资本也早已在苏州布局长租公寓。2023年1月31日，龙湖冠寓中标苏州高铁新城经济发展有限公司旗下“菁英汇人才公寓”，共399间，合作方式为委托管理，服务周期5年；中海长租中标苏州高铁新城经济发展有限公司旗下“金裕雅苑人才公寓”，共计387间，合作方式为委托管理，服务周期3年。

据了解，前述委托管理服务模式为运营、营销、管理费用“三费包干”，另收取管理费用提成。

在苏州园区，截至2021年1月，园区品牌长租公寓（21个品牌）租客约2.77万，仅占6.15%，潜力巨大。

或许是看到了这一商机，苏州恒泰在2018年成立租赁业务板块，以市场化运营方式，试水长租公寓业务。苏州恒泰也在服务园区产业发展、保障人才安居工程领域发挥着主力军的作用。该公司项目房源供应占园区品牌供应总量的一半以上，从2008年第一个项目正式建成运营至今，开发建设租赁住房总规模约160余万平方米，累计为园区1.4万余家企业，16万优秀人才解决短期居住问题。

放眼全国，各地在推动租赁住房方面的力度都不小，民间资本也愈发活跃。2023年初，北京市首例非居住建筑改建租赁住房项目——丰台区郭公庄中街18号院5号楼改建保障性租赁住房工作完成选房。该项目原为闲置办公楼，建筑面积2.89万平方米。改建完成后，变身拥有728套房源的保障性租赁住房——龙湖冠寓。

外资也看好国内长租公寓投资空间。2023年1月，仲量联行旗下领盛投资从朗诗青杉资本手中100%收购位于上海杨浦区的独栋办公楼黄兴大楼，将其改造成长租公寓，总价约1.02亿元（资产估值2.53亿，预估负债1.05亿）。

2023年3月，领盛投资以5.76亿元收购上海建发珑庭一期8、9、10号三栋办公楼，继续布局长租公寓市场。近年来，包括黑石、KKR、博枫、睿星等外资也有加码国内长租公寓的动作。

镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，国资、外资普遍看好集中式长租公寓的发展，与2022年有四支保租房的公募REITs成功发行，以及未来公募REITs也要向市场化长租公寓和商业地产打开大门的预期有密切关系。长租公寓“投融建管退”逐渐形成闭环，令国资也忍不住入局。