业务多元 经营稳健 行业“黑马”要做“千里马”

这两年，有业内给建发房产贴上“新贵”、“黑马”的标签。一方面是因为行业在收缩，他们的业务规模却持续在增长，2022年更是逆市进击，销售首次进入行业前十；另一方面，他们的新中式住宅逐步走向全国，产品力在市场上很有竞争力，受到越来越多业主的认可。

8月，建发房产旗下三股“建发国际”（HK.01908）、“建发物业”（HK.02156）、“建发合诚”(SH.603909）先后披露2023年半年报，建发房产下属三家上市公司主要经营指标均保持良性增长，持续稳健的发展态势，让这批“黑色”成长为“千里马”。

（建发房产旗下三家上市公司架构图）

聚焦一、二线城市 三股业绩皆优

如果继续拆解揉碎，可以发现建发房产与众不同的深层逻辑。

建发房产旗下的房地产投资业务主体建发国际（01908.HK）上半年实现营业收入243.59亿元，同比增长43.7%；实现公司权益持有人应占利润12.84亿元，较上年同期增长52.5%。

物业板块同样表现不俗，上半年建发物业（02156.HK）营业收入为13.73亿元，同比增长37.7%；公司股权持有人应占溢利为1.72亿元，较上年同期增长31.8%。

值得注意的是建发房产2021年底收购的从事勘察设计、工程管理、建筑施工的“建发合诚”也实现较大幅增长，公司上半年实现营业收入10.59亿元，同比增长231.21%。

开发业务结合物业运营，这是目前众多房企的标准配置，但是能将经营链条进一步向建筑工程前端延伸，建发房产迈出了这一步已经实现正向反馈。

不仅如此，积极的发展态度并非建立在债务的堆高和现金流的缩紧之下。建房房产旗下地产开发投资主体“建发国际”期末其银行及手头现金607.39亿元，覆盖短债无忧；净负债权益比率32.01%，较上年末下降20.58个百分点；签约回款率达104%，回款能力处于行业领先水平。

良好业绩表现的背后，与其扎实的产品力、高效的运营不可分割。

在产品研发方面，建发房产不断完善新中式产品库，创新推出“风雅宋韵”、“诗意东方”等新产品，据统计，今年上半年，建发房产已研发落地9款新产品，扎实的产品创新能力，进一步巩固建发新中式的市场地位。

在高效运营方面，一是高效的内部组织与严苛的工程标准，建发房产的每个项目都采用模块化设计、施工，通过19个质量管理标准动作、96个关键工序品质把控，确保项目高品质落地。二是精准的拿地节奏和城市布局。目前，建发房产业务聚焦于上海、厦门、杭州、苏州等高能级城市，这些城市能级高、回款快、风险低。据统计，上半年，建发国际新增优质土地46宗，全口径拿地货值达1295亿元，其中一二线城市占比达到86%。外加8月底以来，一线城市率先放开“认房不认贷”等，有了利好政策铺底，为建发房产2023年业绩增长筑厚了信心之底。

（建发房产新中式产品图）

多元合力，打通业务全链条

在行业下行周期之下，建发房产拓顶线、守底线的优异成绩单，更显难能可贵。业绩数字展现了市场给与建发房产的认可，而数字之外建发如何进一步梳理自己“无形”认可？

答案则是，横向做大业务边界，纵向做细业务颗粒度。

2021年底，“建发国际”完成对合诚股份（2022年更名“建发合诚”）的收购，“建发合诚”在工程管理、建筑施工、工程材料等方面颇有实力，从前端筑牢质量底线。后端，建发房产旗下物业服务平台“建发物业”提供从商业、养老、智能社区，到家居、家政、社区团购等多元增值服务，从单一的社区服务拓宽至围绕业主美好生活需求的全方位服务。

这一系列操作，契合了消费者购房需求从过往的重房价预期向重生活预期的转变。尤其是契合去年7月28日中共中央政治局召开会议，为房地产行业下一步发展定下“稳行业，稳民生”的主旋律。时至今日，房地产逐渐回归居住和民生属性。于企业而言，“交付力”的提升已经成为其高质量发展的必然选择。

“建发合诚”加入建房大体系内，在地产、工程等领域，与公司的工程技术服务业务形成协同效应，助力项目的“高品质交付”。

交房之后，建发房产所呈现给客户的“钻石人生”（建发房产提出的品牌口号）并未到此结束，美好生活的实现仍需长期呵护。这也成为建发物业拓宽业务边界的缩影。

据披露，除基础物管之外，“建发物业”的业务已延伸到了商业、养老、智能社区、家居、家政、社区团购等多元增值服务，从单一的社区服务拓宽至围绕业主美好生活需求的全方位服务，进一步聚焦对空间和人的服务，无疑将能够打开市场更大的想象空间。

2022年，“建发物业”（HK.02156）开始探索「住宅 商业管理」双轮驱动发展新模式，旗下商管平台于全国布局30多个商业项目；养老上，溢佰养老院入住率进一步提升，达约77.7%；智能社区服务上，厦门兆慧网络科技有限公司入选「福建省科技小巨人」，并获得厦门市科技成果转化奖励……

目前，“建发物业”业务已覆盖全国超70个城市，物业合约服务面积超9000万平方米，服务客户数逾百万。根据权威第三方机构赛惟咨询数据显示，建发物业2022年的物业服务满意度达到了93分，已经连续四年维持在了90分以上，持续保持行业领先水平。此外，今年建发物业在克而瑞发布的《2023物业管理上市公司领先企业发展潜力TOP10》榜单位列第2位，在中物智库发布的《2023中国上市物企增长速度TOP5》榜单位列第3位。

前后端结合，建发房产布局美好生活实现的全生命周期。

（建发物业服务场景图）

品牌外溢渐显现 建发房产开启长跑模式

如果将合诚与物业板块比作建发房产围绕“钻石人生”所修炼的内功，建发房产正在转变为内外结合的双循环业务模式。凭借优秀的建造、运营能力，建发房产及旗下多线品牌逐渐出圈，从过往聚焦自有项目到拓展第三方物业服务、代建运营，这既是其品牌认可度的提高，也成为建发房产不断拓宽安全边界，得以持续稳健增长的模式护城河。

据半年报，在品牌认可半径不断扩大背景下，建发物业今年上半年加快了省外外拓步伐，积极推进全国化市场布局，上半年新签约外拓金额 4.26 亿元，同比增长56.9%，其中福建省外2.33亿元，占比 55%，首超省内。

更值得标注的亮点是，截至2023年6月30日，就物业管理服务与独立第三方签订的合约建筑面积约为3730万平方米，较2022年12月31日约3580万平方米增长约4.2%。

同样的结构变化也出现在建发房产旗下的代建业务上。

截至2022年，建发建管的代建项目总数超过了110个，合约总建筑面积近2000万平米。特别在福建大本营外，建发建管还将业务逐步拓展至广州、无锡、江阴等多个域外城市。

每一轮的房地产调整期，往往是其发展的兴盛期，未来代建或迎来战略机遇期，成为房企抵御周期风险行之有效的模式之一。海通证券亦测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元规模。

而作为建发房产旗下的代建主体单位，建发建管已经在积极布局。代建业态涵盖了住宅、商业综合体及酒店、医疗及养老、大型公建、教育等各类建筑体，形成了以轻资产运营与品牌输出为核心的良性循环的新发展模式，推动了业务的拓展与布局。

建发房产代建业务从承接大国外交舞台“2017年金砖国家领导人厦门会晤主会场”的改造工作，到社会保障性安居工程洋唐居住区A09、A11地块、鼓锣公园等，再到厦门会展CBD地标性建筑群等多个经典项目，获得中国建设工程“鲁班奖”及“国家优质工程”等多个国家级奖项。建发建管的代建能力已经有目共睹，业务也逐渐走出厦门布局华东、华南地区多个城市。

（建发房产代建项目图）

以地产开发业务为核心，打造“钻石人生”前端工程管理和后端的物业服务能力，建发房产逐步筑高模式“护城河”。在此基础上，伴随建发房产的全国稳步扩张，其品牌半径同步扩大并进一步给与其物业及代建更大的市场天地，内外结合，建发房产逐渐跑出了自己舒适的节奏。