34抢1，朝阳十八里店，咋突然火了？

昨天你对我爱搭不理，今日我让你高攀不起。

今天，北京十八里店朝阳港再现土拍摇号大战，34家房企争一块地的局面，绝对可以进今年北京土拍热度前五。

角逐的焦点就是：十八里店678地块。

678地块妥妥地铁盘，紧挨着十八里店地铁站B口，但这个口现在还没开，估计要等到678地块项目交房时一块开吧。

土地指导价7.8万/平，浮动±8%，总面积约1.98万平，建筑规模约5.54万平，容积率2.8，控高60米。地块呈三角形，排布有一定的难度~

地块最终触及28.75亿地价上限，溢价率15%，被上海成通京置业摘得，据传是保利的马甲，总之恭喜这家成立于2023年8月17日的新人嘞。

无论如何，朝阳十八里店地块火了，上次有类似待遇的地块，还是朱辛庄、四季青、X47等等一众热门。

但朝阳十八里店678地块，跟它们还有点不同，放在过去两年前，这里还是需要托底，才能勉强成交的地方。

2021年10月，金隅+昆泰37.6亿底价入场，2022年5月，即便起拍楼板价降了大约有1万/㎡，也还是没什么人报名。

最终还是金隅抗下所有，38.8亿底价入场，只不过合作伙伴从昆泰换成了住总。

当时小道消息传的都是，昆泰不想再继续托底，才换了住总接棒。

位置还是那个位置，地块指标也没怎么调，曾经妈不爱的十八里店怎么突然就变香了，指导价都从7.5万/㎡涨到了7.8万/㎡？

甚至火到超出有些开发商意外，测算时都没考虑到摇号。

最浅显的原因还是地块总价不高，拍上天去不不过30亿，不管是大房企还是中小房企，都能玩得起。

另外就是，十八里店并不是突然变香的，认真来讲地块环线+地铁的底子在那放着，板块下限本身就有很好的保障。

现在17号线又已经通车，从十八里店到国贸的地铁车程只有23分钟。

四环外的环线位置，到内环也更方便，17号线接10号线只需要5分钟左右。

虽然现在的十八里店板块看上去有点荒，但一期范围基本都已经拆完，未来城市界面有改善空间，这也是圈内人常说的：

买荒不买乱。

荒地未来还有改善空间，乱的板块也不能说没有，但难度要提高十倍。

所以，小窝拉了云筑和云未的成交数据，有两个指标还蛮让人意外：

一个是整盘月平均网签46套的销售成绩，另外一个就是网签均价7.5万/㎡，基本实现指导价格。

小窝君问了下圈里大佬，这个成绩算是卖得不错。

因为网签存在滞后，如果月均网签能到50套，那么实际的认购套数，应该已经超过80套。

第一，网签流速还行；第二，整体没怎么降价，照这俩指标，十八里店其实是能拿到70分。

对了，对十八里店板块和云筑等项目纠结的同学，关注【小窝新房】公众号，获取砖家指导。

那为什么一开始，大家会觉得十八里店不行呢？

其实，这也不是错觉，大家看小窝君上面贴的网签流速图，云筑开始网签是在2022年10月，但项目拿地实际是在2021年10月。

也就是说，拿地一整年后才开始网签，这一年过去，拿地的热度全被拖没了，市场自然会对板块产生怀疑。

并且，2023年2月以前，云筑除了在2022年12月集中网签一波之外，其他几个月的网签都是个位数。

2022年12月网签的100套，小窝估计是也开盘后的集中网签。

照这么看，惨也是真惨。

云筑流速真正跑起来，是在2023年3月及以后，甚至大家普遍表示市场冷淡的五六月，云筑+云未的网签表现，平均也要到40套。

这是因为在2023年1月，十八里店板块发生了一件大事，那就是朝阳官宣人大附落户十八里店。

从这以后，云筑+云未的月均网签量基本都在60套左右。

十八里店从开局不利，到翻盘逆袭，这样的板块逻辑在过去的北京其实一直都在发生。

像曾经的亦庄台湖，曾经的朱辛庄，甚至曾经的四季青板块也有过底价成交的时刻，但现在的他们都需要投拓小哥去庙里烧香。

就像小窝君之前写的：北京的洼地总会被时间填平。

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