城投公司抛售1341套现房、市值28亿！哪来那么多房子？为何要卖？

城投公司被称为地方政府投融资平台，在当地市政建设、民生基础设施上起到了相当重要的作用。不过，万事有利也有弊，城投公司的债务问题始终困扰着地方，尤其是近两年地方财政状况捉襟见肘、城投债风险相比从前更大，城投公司因此经常成为舆论的众矢之的。

最近，山东济南的一家城投公司上了热搜，原因倒是与债务无关。济南城市发展集团资产运营管理公司（以下简称济南城市资管）发布了一则服务项目招标公告，寻找房产中介为其销售旗下的房产。这些房产坐落于四个小区，总计1341套房，此外，招标公告中提到后续还有其它项目的房屋需要出售。

根据媒体统计按照济南各小区现在单价计算这1341套商品房的市值超过了28亿元，如果算上后续其它项目的房产能够为济南城市资管带来数十亿元的收入。

城投公司主要承接非盈利项目，比如道路、桥梁、电厂等，怎么会有那么多商品房，而且还是现房呢？当时花了多少钱买这些商品房，卖了以后亏了还是赚了呢？相信这些问题是大家关注的。要讲清楚以上问题就得从6年前的济南土地市场限价讲起。

2017年全国楼市火热，土地市场呈现“你争我夺”之势，买地像是不要钱一样，开发商疯狂竞标，结果便是地价大幅上涨，各地频出“地王”，济南土地市场自然也不例外，地价飙升。

为了抑制土地拍卖市场的疯狂，济南开始对土地价格实施限价，每一宗土地拍卖时价格达到上限后就不能再加价了，但另外一个问题出现了。

针对区位好的土地会出现多家开发商均出最高价的情况。比如，一宗土地起拍价为10亿元，最高限价为30亿元，3家开发商都愿意出30亿元买这块地，地到底卖给谁呢？

既然价格无法网上提了，那么就从其它方面入手一决胜负，济南规定土地价格达到上限后以哪家开发商愿意在地块内提供的安置房面积最大为评判标准。

继续上面的例子，3家开发商在出资30亿元的同时分别承诺拿出10万、20万和30万平方米作为安置房交给政府，中标的即为愿意拿出30万平方米作为安置房源的那家开发商。

房子建成后开发商得将安置房交给当地政府，接收方便是当地的某家城投公司，很明显济南负责接收安置房源的便是此次发布卖房代理招标公告的济南城市资管公司了。

2017年至2021年是土地市场最近的“疯狂”，成交价达到最高限价的济南地块不少，根据统计大致有23块地达到限价需要采取提供安置房源的方式决定谁中标，开发商配建的安置房总面积超过45万平方米，大部分划给了济南城市资管。

了解了以上内容后就能解答相关问题了。

第一，城投公司的房子是开发商为了获得土地承诺的配建安置房；第二，不存在高买低卖亏本的可能，因为“买”的时候本就没有花钱，或者说是作为土地价款的一部分获得的。

手握大量房产的城投为什么要在这个时候选择出售呢？可能与三个因素有关。

第一，偿付城投债。

前面说过城投债是各地比较头疼的事情，化解地方政府隐性债务风险是今年的重点工作。济南的偿债压力不像中西部地区那么重但也要防范这方面的风险扩大，卖掉部分安置房源可以为城投公司补充现金流动性以应对未来到期的债务。

第二，趁着取消限购、限售卖掉部分房源。

当下楼市萧条，量价齐跌，济南已经于本月取消了二环以内的历下区、市中区区域购房限制以及限售年限，短期内房地产交易量可能会出现一波上升。

城投公司趁着房价回升之际入市出售房屋既能满足当地刚性与改善性需求又可以完成高位套现，以后再卖的话恐怕卖不了高价了。

第三，为购置存量房源作为租赁保障房筹措资金。

租售并举是促进健康、稳定的房地产市场的重要措施，也是高层屡次提到的，各地正在积极履行，加大可以作为租赁住房的房源囤积数量。

从中国招投投标公共服务平台看到济南城市资管最近发布了多条租赁住房项目购置中标公告，涉及市内多个区。

购置房源作为租赁房是需要花钱的，钱从哪里来呢？除了政府给的财政资金外作为城投公司的济南城市资管需要自己出一部分，卖掉手上的安置房源可以带来大量资金。

有人可能会问了，为何不把安置房直接作为租赁房出租出去，卖掉后再买入不是多此一举吗？理论上如此但实际上没那么简单。

安置房源分散在济南全市各区，每个小区十几套或者几十套，而租赁房源一般集中在某几个区且可能位于同一个小区，前者无法平替后者。此外，安置房源就是商品房，价格较高，卖掉一套可能能够买两套用作保障性租赁住房的房屋。

房子不是手机，没法做到标准化，户型、面积、地段、配套等差别很大，保障性租赁住房有特殊性，房源必须符合对应的条件，所以无法避免“卖旧买新”。

综上所述，济南城市资管甩卖1300多套安置房符合当地的现实需求。

当然，从城投公司卖房中我们能感受到中国的房地产市场供需关系确实发生了根本性变化，包括济南这样的二线城市也从卖方市场转变为买方市场，前些年开发商高价抢地的景象不复存在，城投不再“囤房”，反而趁着限购限售放松卖房了。

时代的洪流滚滚向前，形势说变就变，从不等人，无法及时转变观念往往将被时代抛弃。

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