朝外更新进行时 | 新旧项目交替 朝外商圈要突围朝阳商业

开栏语：朝外商圈在历经长时间的积淀后，终于开启蝶变。伴随THEBOX朝外的正式入市，圈内项目开启了旧貌换新颜。都说北京商业向东看，作为商业高地的朝阳区，更是将朝外商圈赋予了新使命——北京特色UIC城市活力创新中心。为此，北京商报特选不同角度，从新项目、成熟项目及商圈角度，解析朝外商圈未来发展趋势，以及对于朝阳区消费乃至北京商业的影响力。

在商业火热的朝阳区，朝外商圈也不甘落后。近日，伴随朝外商圈新项目入市，朝外商圈的老项目也加速了更新，悠唐购物中心、侨福芳草地及世贸天阶等现有商业项目改造雏形已显。

朝外地区虽占据了朝阳区的核心位置，但该商圈一直被周边商圈及项目分流和挤压，在北京商业市场的影响力逐步下降。而在朝外大街街区更新项目的整体规划下，如何让区域内各商业项目形成错位发展，形成合力带动商圈聚合效应成为主要方向。

新老项目加速更新

朝外商圈的提质进程进一步加快。不仅有新项目THE BOX朝外的加入，同商圈内的悠唐购物中心、世贸天阶、侨福芳草地等现有商业项目也在进行调改以适应"新"朝外的商业需求。

北京商报记者近日了解到，作为商圈"新人"的THE BOX朝外已正式入市，该项目定位年轻潮流，为朝外片区注入年轻血液，也为片区引入了大批年轻客流。此外，除了THE BOX朝外一期项目，THE BOX朝外二期预计将在今年底入市，艺术社交空间MADverse、SUTAYA BOOKSTORE(茑屋)等品牌将同步开业。

从现有项目来看，悠唐购物中心、侨福芳草地及世贸天阶也已陆续开启改造。其中，主打艺术的侨福芳草地仍坚持走小众艺术路线，将引入知名度更加垂直的个性化品牌。据侨福芳草地相关负责人表示，侨福芳草地今年已引入BAPE Gallery、shenshen、Pour Lui及Ermanno Scervino等多家品牌，将通过弱化艺术与消费者的边界感，丰富消费者购物体验。

悠唐购物中心及世贸天阶虽然仍将以传统购物中心模式服务周边消费者，但都在寻求各自差异化的发展定位。其中，悠唐购物中心的辐射客群从过往22-35岁的新兴白领调整为25-45岁的消费者。世贸天阶则以满足周边白领阶层、附近居民的消费需求为主。

商圈分流客群及影响力

作为北京CBD商圈的"西大门"，朝外商圈也曾是北京首屈一指的商业集聚地。1980年，朝外大街两侧云集了联合、百脑汇、华普、蓝岛商业大厦、中国人寿、蓝岛、昆泰国际等众多商厦，片区内的文化娱乐和服务业设施，如紫光影院、朝阳工人文化宫等，也一应俱全，丰联广场的开业，更让朝外片区被视为北京为数不多的商业中心。

但随着北京商业的日益繁盛，CBD、金融街等众多商圈崛起，北京SKP、合生汇、三里屯太古里等商业项目的入市，也使得朝外商圈的沿线商业、景观略显陈旧，它的光芒也变得逐渐暗淡。

在中国商业地产工作委员会主任郭增利看来，正因朝外商圈内如天雅大厦、雅宝大厦、日坛国际贸易大厦等写字楼转型困难，才导致朝外商业逐渐落后于北京商业的发展。此外，朝外商圈内虽有银河SOHO、朝阳门SOHO等多个集聚性办公项目，但朝外商圈内没有标志性、可引领区域提升的项目，也在一定程度上掣肘朝外商圈的发展。

"商圈内商业项目多以点状各自运营，各项目之间无法协同链接，实现客流共享，业态互补，也是朝外商圈只能以‘片段’发展，无法形成聚合化的商圈效应，也是朝外商业落后于北京的原因。"郭增利坦言。

突围朝阳商业

东起东大桥，西至朝阳门，南北接壤CBD与三里屯，在北京建设国际消费中心城市的目标下，朝外商圈将有新变化。

2022年，朝外大街街区更新项目正式启动，朝外片区将被打造成为"北京特色UIC——城市活力创新中心"，更新内容不限于商业，而是包含产业、商业、建筑空间及城市景观等各方面。据朝阳文旅集团朝外大街项目部负责人介绍，该项目按照"片区更新"的思路，通过商业和产业升级，吸引高端产业和年轻人群，使该区域成为城市活力创新中心。

对此，中际远大（北京）国际投资管理有限公司总裁赵理明表示，城市活力创新中心的建设需要文化与商业融合发展，通过公共空间的丰富性及使用者的多样性相伴发展，以此推动存量空间的改造。当下，北京已摒弃粗放的改造形式，将新需求、新消费作为带动区域活力更新的主要手段，朝外商圈的改造应率先对区位交通进行调整，可通过步行体系构建、将机动车主导权让位于行人等多种形式，满足周边交通需求。

同时，赵理明认为，目前朝外商圈内商业项目彼此之间缺乏互动，无法形成合力，且项目动线规划不清晰，在客流循环方面较热门商圈存在差距。这需要商圈内的商业体改变固化经营策略，需要政府对此进行总的规划，做细分人群的新内容及新需求的组合，推动商圈内商业项目实现错位发展，从而推动聚合性"朝外商圈"建设。

"只做单体改造，难以实现整个经济带的连通。未来，朝外商圈可通过打造IP等形式，强化商圈独特性及区域识别度，形成差异化发展方向。"赵理明建议。

北京商报记者刘卓澜 王思琦 文并摄