重磅信号，外资抄底了！

原创 刘博团队

日前，央行宣布再次降准，幅度为0.25个百分点，预计释放中长期流动性超5000亿元。

这是继今年3月以来，年内迎来的第二次降准，国家的目的很明确，就是要把“躺在”银行的钱逼出来，尤其是少数有钱人手里“钱”，用于去投资、去消费。

所以，最近新一轮的楼市利好政策不断在持续加码，同时还席卷到楼市各个领域，目的就给“躺在”的钱指出了一条“明路”。

比如，最近深圳为“商业限外令”松绑，港澳人士可以以个人名义购买深圳商业、公寓和写字楼等商办产品，不用再注册公司了。

这是全国商办资产的一个信号，也是优质资产“价值之锚”的新锚点，不可不察。

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外资进场抄底

商办物业成资产“压舱石”

近日，更传来外资抄底中国房地产的消息。抄底的方式主要有两种，一种是多家外资经纪商出现在港股内房股净买入席位，或预示着“华尔街之狼”们正在逢低吸纳；另一种是项目收购，比如嘉里建设、香港置地、凯德集团等机构在内地房地产市场进行项目收购。

其中性价比较高的商办物业，是抄底的重点。比如铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深圳市深润大厦的部分长租公寓。

虽说资本刻在骨子里的是逐利性，但往往也是市场嗅觉最敏锐的。

近年来，一二线城市成熟商圈、热点商圈中的持有型优质物业，屡屡成为外资进场抄底的目标。

数据来源：克而瑞地产

一方面，国内商办物业价值被严重低估。

本轮房地产调整叠加了疫情冲击、经济转型等多重因素，部分地区的商办物业价格已经回到了几年之前的水平。

比如，现在深圳有些商办物业的单价甚至已经比住宅物业单价还低。

要知道，对比香港以及其他几个国际化城市，商办物业的单价往往要远高于住宅、写字楼、公寓等物业，所以在价格方面，国内的商办物业，存在很大的升值空间，现在是抄底的好时机。

另一方面，国内商办物业的租金回报稳定可观。

一些优质的商办资产，尤其是核心商圈的商铺不容易受市场行情的影响，即使楼市行情不好，商铺往往也有租金收益，因为人们的生活离不开餐饮、娱乐、购物、消费，而商铺恰恰是城市生活消费的主要场所。

单纯以租金回报率计，商办物业明显优于住宅物业。目前，商办物业回报率普遍达到4%-5%，一些核心城市的优质商圈回报率更远在均值之上，其收益和稳定性远远高于股票、信托等产品的投资回报率，风险也相对较低。

当然，也并不是什么商办资产都是可以买的。

根据赢商网《2022年度购物中心发展报告》数据显示，从2011到2021年，中国购物中心的存量面积从不到1亿方飙升到接近5亿方，而在2018年之前，增速一直在20%以上。

所以，很多地方的商场空置率居高不下，一些不优质的商办资产逐渐被退租和腾空了。

但是，一些热点商圈的商办资产的租金反而水涨船高。

据中指院数据显示，2023年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街商铺平均租金为24.33元/平方米，其中，广州北京路步行街、北京南锣鼓巷、武汉楚河汉街、武汉汉正街、苏州龙湖狮山金街商铺租金，均实现较大的环比涨幅。

不难看出，商办物业的分化也越来越大，唯有人气高、活跃度较高的热点商圈，才是真正具有价值的优质资产。

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分化时代

谁在制造流量传奇

然而，在这样一个高度分化的商办市场里，如何优中选优呢？

流量传奇的龙湖商业，为我们提供了一个价值投资的坐标。

比如，杭州滨江铂金岛，与杭州龙湖滨江天街相辅相成，以烟火气成为商圈的重要补充。当年一面市就成为了杭州商铺的“人气王”，不仅178间商铺被迅速抢光，还创出了杭州滨江区的商铺价格新高，更是全杭州5年商铺开盘销售金额纪录。

杭州滨江铂金岛实景图

杭州滨江铂金岛的火爆也不负当年投资的期待，一开业就成为了杭州的“人气漩涡”，更是在2021年入选抖音时尚街区·杭州榜TOP10。

如今，周末商圈日均客流达到了约6.5万，招商率连续四年超过99%+，截至目前招商率99%，投资回报率7%-9%。

正是在这样成熟商圈及人流虹吸效应的加持下，很多夫妻小店、网红创业、品牌新店等，跟着杭州滨江铂金岛“躺赚”。

还有长沙铂金岛，这是龙湖在长沙的首家铂金岛，开业三天，现场的客流量便达到约1.5万人次，一举震撼“星城”，整体招商率约92%，品牌首店率约30%。

长沙铂金岛实拍图

要知道，长沙以夜经济闻名全国，连续三年入选“中国十大夜经济影响力城市”，其商办市场的竞争可以用“白热化”来形容，但长沙铂金岛定位为“快享慢活24小时城市新聚场”，聚焦年轻化的消费方式，打造滨江商业新地标—微醺不夜岛，在筹备到开业期间，7场夏夜音乐市集迅速圈粉，一炮而红。

目前，长沙铂金岛在营商家数量209家，招商率98.27%，开业率94.22%，运营期客流日活量约1.3万（工作日），1.6万（周末），成为长沙新晋网红打卡街区。其中，铂金岛的核心元素“金拱门”，与滨江金融中心的写字楼，成为对标上海“黄埔”的长沙“三件套”，深受年轻人的喜爱。

再有就是今年7月才开门迎客的合肥车桥新界，开街仅3天，街区销售总额突破1260万，客流量突破21万，多家签约品牌创造业绩新高。

车桥新界街区实拍图

奇幻的灯光打在斑驳的墙上，配上热门餐厅、网红咖啡店、音乐节、灯光秀等元素，营造出独特的消费体验，让车桥新界火速出圈，不仅造就了合肥夜经济消费新地标，也成为合肥新晋网红打卡点，甚至还成为合肥夜间经济的新样本接待了省市各级领导的考察。

截止到目前，合肥车桥新界的招商率为94.46%，商家开业率超90%。

龙湖商业的流量传奇，并非以上个例，而是整个商业线都十分能打。

截至2023年6月底，龙湖已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%；其中开业超过六个月的项目出租率为95.9%。

图源：赢商网

要知道，中国购物中心正全面走向存量市场，单单2022年，中国商业广场出租率低于70%的，就有10948家。

可见，龙湖商业的成绩多么难人可贵。

一个个流量传奇的背后，是城市发展的驱动力，是投资者的财富暴击点，是市民转念即达的欢乐入口，更是“龙湖所往、皆为中心”的信心和必然。

03

龙湖做对了什么？

看到这里，大家可能不禁疑惑，为何龙湖商业项目皆是流量传奇，还能持续保持如此高的出租率，它究竟做对了什么？

第一，对城市发展的深刻洞察和前瞻性的选址。

目前，龙湖销售型商业涉及一二线城市及具备高潜力发展的核心位置，目前一二线城市货值占比90%，尤其是聚焦高能级的新一线城市，比如杭州、西安、成都、合肥、武汉。

要知道，新一线城市是根据商业资源集聚度、城市人民活跃度、生活方式多样性等指标来综合评比后划分的名单。

所以，这些新一线城市发展快，城市居民收入增长也快，甚至有些城市直逼京沪广深四大一线城市。无论是商业资源集聚度，还是未来可塑性，都是十分高的，有很大的商业发展空间。

再加上，这些新一线城市，它们或为直辖市，拥有雄厚的经济基础和庞大的中产阶层人群；或为区域中心城市，拥有雄厚的教育资源、深厚的文化积淀和便利的交通；或为东部经济发达地区的省会城市和沿海开放城市，拥有良好的经济基础、便利的交通和独特的城市魅力，吸引和留住当下年轻人。

最直观的就是，近两年来，一线城市人口增长放缓，有的甚至历史性地负增长，而杭州、成都、合肥等新一线城市，反而成为人口流入的第一梯队，为城市发展和商业繁荣注入了新活力。

同时，龙湖在商业选址时，也是遵循着城市发展脉络布局，所选之地基本都能迅速成为区域的居住中心和商业中心，助推城市商业的蓬勃发展。

就拿杭州滨江铂金岛来说，项目本身就是一个综合体大城，正对着龙湖·春江郦城住宅区主入口，是整个社区人潮汇流处，再加上地处杭州滨江区正中心，又有地铁相通，成为杭州滨江中心商圈的重要商业组成部分。

既有社区居民的固定客流，又有市民消费的吸附力，让杭州滨江铂金岛一经面市就汇聚了庞大的消费人群，厘定了杭州城市中心的商业格局。

龙湖滨江铂金岛实景图

第二，重视消费体验、尊重城市文化，缔造差异化的网红街区。

龙湖的销售型商业有铂金岛和星街两大产品，各有特色又相辅相成。其中，铂金岛是区域流量消费坐标，打造了全业态的情景商业；而星街则是24H网红流量街区，是以体验式消费模式为主导下的商业街区。

在全国布局时，并不是生搬硬套的复制，而是会差异化的选择产品线。

龙湖强调产品差异性、不走大规模复制路线，一方面，会根据不同的地域属性和区域定位，来匹配铂金岛或星街产品线；另一方面，实行一店一策的经营策略，为了更好地应对商业地产的未来走势，今年龙湖商业项目进行了重新产品分级，来实现与商家和消费者的有效连接。

在落子城市时，也会尊重城市文化，创造更多契合城市新时代的消费场景。

比如，合肥车桥新界，这里是承载着合肥汽车工业辉煌的车桥厂，要知道，老旧的城区，旧城改造，在众多开发商看来是“不能碰”的。但龙湖凭借自身对这座城市的理解，经过数年的城市更新，这里已焕新成一个集创意办公、文创展示、工业记忆、休闲娱乐及消费等功能为一体的文创艺术街区，成为合肥夜经济消费新地标。

合肥车桥新界实拍图

同时，还通过产品创新、IP打造等方式，引入安徽首家开心麻花剧场，以“无界剧场”为主题，为合肥带来了首个剧场式商业，既有传统厂房红砖等浓郁的人文元素，又将潮流、文化、情感、社交、艺术融入到商业空间中，营造出全新的沉浸式消费体验，也为车桥新界带来了大量人气。

合肥车桥新界开心麻花·花花世界剧场实拍图

第三，独树一帜的全周期商业运营，让投资者跟着“躺赢”。

在中国商业地产的江湖里，龙湖以精细化运营的商业标签，走出了一条商业发展之路。

针对传统商业资产运营难长久的问题，龙湖对销售型商业，有推出专门协助商家优质运营的龙商荟，让投资者更“省心”、更“安心”。

因为龙商荟针对龙湖街区战略联盟商家推出的全套权益方案，通过VIP优先权、运营服务、宣传推广、定制物料等4大专属升级权益，为每一位投资者、经营者提供全航道实力护航、全周期资产管理和全渠道联动推广。

比如，在选铺阶段，区别于传统街区一对多的信息输出，街区战略联盟商家可以获得招商经理专人对接的权益，所有街区优先选铺；商家签约入驻后，即可享受龙湖智慧服务，从店招规划协同到定期消防培训，为店铺运营提供多方位服务；在后期推广方面，除了由街区拉通龙湖多航道资源外，商家还可享受龙湖合作外部媒体资源协同发声的服务。此外，还在定制物料方面提供龙湖定制运营物料等，处处都体现了龙商荟对于商家全方位的呵护。

从全套权益方案的内容来看，龙商荟的推出为街区商家开启了智慧运营的新起点。不仅把商家、业主更紧密地联系在一起，还打造了一个商业生态自循环体系，实现多方达成共赢。

第四，十年如一日的稳健，让房东、租客、消费者更放心、更有保障。

龙湖堪称民营房企中最稳健的房企之一，仔细梳理近几年的头部房企，目前仍在TOP10行列中的民企，唯有龙湖。

而且龙湖财务盘面也同样的稳健，已经连续七年保持“三道红线”绿档，这在民营房企中也是佼佼者。

稳健的基本盘也在龙湖商业中得到贯彻，不仅综合实力十分雄厚，也是中国商业地产的佼佼者，并拥有庞大的合作品牌护航投资者。截至上半年末，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

事实上，现在很多房东、租客就是奔着龙湖商业的“魔力点金手”来的，因为它早已帮助很多品牌创造奇迹。

比如，看到某个餐饮网红店备受消费追捧，龙湖商业就会毫不犹豫的帮忙引入进来开新店；再比如，市场出了品类，也会大力以区域首店的形式入驻龙湖商业项目。

此时此刻，不难想象，入手龙湖商业项目就等于拿到一张进入中心商圈的入场券，跟着龙湖“躺赢”，成为你资产配置的压舱石，还在犹豫吗？

除此之外，为了回馈广大龙湖商办项目的投资者，龙湖还开启了第二届金秋“车商节”。

据悉，从9月17日至9月30日，全国61个龙湖商办项目、超200余城车位将开启“钜惠到底”“限时嗨抢”模式，商办额外最高95折、车位额外9折优惠，以真金白银实力“宠粉”。（具体优惠政策以各项目/门店政策为准）