预收了租金，缴了增值税，退租了能申请退税吗？

企业出租房屋要缴哪些税？有哪些问题需要注意？退租了可以退税吗？

01

一次性预收房租

不租了可以退增值税吗？

根据财税[2016]36号文件第四十五条规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在没有起租前收到定金应先缴纳增值税。但是应注意的是，纳税义务发生时间只是规定应当纳税的时间，而不是规定是否应当纳税。如果该行为不需要纳税，那就谈不上纳税时间的问题。所以，根据《增值税暂行条例》第一条规定，只有发生应税行为，才应当缴纳增值税。所以如果确实没有发生租赁行为（退租了），该缴纳的增值税可以申请退回的。

从另一个角度来说，一次性预收的房租缴纳的增值税，属于预缴性质的税金，并非企业实际缴纳的税款，当企业业务不再继续执行时，完全可以向税务机关要求退回未抵减完毕的预缴税金，且其不受征管法规定的三年限制。

关于增值税纳税义务发生时点的确认，在即将颁布的《增值税法》中，相关的修改如下，提请纳税人注意！

02

企业对外出租房屋，需要缴哪些税？

一、增值税

1、一般规定

2、减免规定

（1）对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。

（2）军队空余房产租赁收入，免征增值税。

二、城建税及附加税

二、房产税

1、一般规定

企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

2、减免规定

（1）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（3）对公租房免征房产税优惠期限延长至2023年12月31日。

（4）2021年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税。

四、城镇土地使用税

五、印花税

03

企业出租房产常见涉税问题

一、租房合同中约定了2个月的免租期，免租期内需要按照视同销售缴纳增值税吗？

答：不需要。出租合同的免租期，属于“有偿”赠送，而视同销售更强调“无偿”，因此该行为不属于视同销售，故不涉及增值税及附加税。

【政策依据】

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

二、企业“无偿”出租房屋，是否需要缴纳增值税？

答：需要。

【政策依据】

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条：

下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

三、免租期内需要缴纳房产税吗？

答：需要。取得租金收入的期间，需要依照不含税的租金收入按12%的税率计算缴纳房产税（从租计征）。而免收租金的期间应由产权所有人按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，按照1.2%的税率计算缴纳房产税（从价计征）。

四、免租期期间的企业所得税又该如何处理？

答：税法上，企业所得税在相应的免租期不确认租金收入。

但是在会计处理上，对于出租人提供免租期的，出租人应当将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。

该部分差异需要在企业年终汇算清缴时做纳税调整，属于暂时性差异。

五、公司出租房产连带着房屋里的办公家具一并出租，签订的租赁合同是否需要区分租金？

答：需要。企业既出租房屋，有出租相应家具的，属于兼营行为，应当区分开独立核算。未区分开单独核算的，则从高适用税率。（不动产租赁服务的税率为9%，提供有形动产租赁服务的税率为13%）

来源：财务第一教室，税务大讲堂，梅松讲税，税台，税务经理人，财务经理人