郑州楼市新政背后：市场信心仍待恢复 有特价房总价优惠60余万元

本报记者 夏晨翔 郑州报道

“从8月开始，我们的到访量、成交量都出现了明显的增长，特别是到周末，都要忙到晚上十点之后了。”郑州市一位房地产项目置业顾问如是表示。

9月12日，郑州市发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》（以下简称《通知》），宣布全面取消限购限售政策、下调首付款比例、开展商品房促销售活动、加快“保交楼”进度等多项政策。

而就在此前的8月3日，郑州市已出台了15条房地产新政（以下简称“郑15条”），涉及实施多子女家庭购房补贴政策、落地“认房不认贷”等15个方面。一个多月的时间里，密集发布的利好政策，是否提振了市场信心？“金九银十”又能否如期而至？

近日，《中国经营报》记者走访郑州楼市了解到，自新政发布以来，郑州市多个项目到访量、成交量出现了上升趋势，市场热度有所回暖，政策效果开始显现。不过，亦有受访的业内人士表示，目前购房者整体观望情绪依然浓厚，市场信心仍待恢复。

多项目推出优惠政策

“我们最近推出的特价房，再加上员工内购等活动，优惠后的总价能比备案价少60万元。”在信达·未来公元项目售楼处，一位置业顾问告诉记者。

近日，记者以购房者身份走访信达·未来公元项目时了解到，该项目目前在售三期部分房源，户型为70~130平方米不等。

置业顾问以三期十号院7号楼约120平方米户型的一套房源为例，介绍称，该房源备案时的总价约为192万元，正常购买可享受85折优惠，约为163万元。但是，目前该项目在售房源均可申请为特价房，享受71折优惠，即约为136万元。

在此基础上，购房者还可以申请员工内购名额，享受“2个点”的优惠，即原总价的2%，约为3.8万元。至此，该房源总价仅约132万元。

不过，在置业顾问的介绍中，购房者可享受的优惠政策还不止这些。

“132万元是写在购房合同上的价格，除此之外，考虑到房子交付前客户仍需要租房住，我们项目还推出了相应的补贴政策，从现在购房到房子交付，共17个月，我们每个月会往客户的银行卡里打2000元作为‘租房’补贴，共3.4万元。”置业顾问告诉记者。

如此计算，在各种优惠之后，该房源总价仅约为129万元，比原总价优惠了近63万元，单价也由约1.6万元降至不足1.1万元。

绿都澜湾项目同样推出了多重优惠政策。

走进售楼处，就可以看到大屏幕上显示着“双节优惠提前享，总经理1%优惠”的活动宣传，优惠时间为9月15日至10月6日。

该项目置业顾问告诉记者，目前项目优惠政策共三项，其一为5万元购买车位，且总房款享受9折优惠；其二为支付1万元享受“3个点”优惠；其三为上述1%的双节优惠。三项优惠可叠加享受。

以该项目一套总价为160万元的房源为例，优惠之后的总房款约为140万元，优惠了近20万元。

记者注意到，在各种优惠政策的营销策略之下，多个项目的去化情况确实有所好转。

克尔瑞监测数据显示，信达·未来公元项目于8月14日至20日推出优惠政策当周，去化套数为31套，而在政策前一周，去化套数仅为1套。此外，有项目在推出优惠政策后，去化套数由前一周的4套增至了47套。

郑州市住房保障和房地产管理局发布的数据同样显示，今年8月，郑州全市商品房销售7710套（间），较去年同期增长了3.31%，销售面积94.76万平方米，环比增长3.37%，较去年同期增长了13.5%。

不过，在走访中，亦有房产经纪人表示，推出特价房或是别的优惠政策只是短期刺激去化的手段，就整个市场而言，观望情绪依然浓厚。特别是在双节前夕，其所在的项目到访量已明显下降，很多购房者会期待后续有更多的利好政策落地。

二手房挂牌量增多

今年有了宝宝的王先生近期在为置换房子的事情奔波。

2018年，王先生以110万元的价格买下现在居住的70平方米的小两房，单价约1.5万元。而且，他当时的房贷利率为5.38%，月供在4100元左右。

但是，自此之后，王先生的房子便不断“贬值”。贝壳二手房显示，其所在的小区目前挂牌176套房源，均价仅为1万元/平方米。

“有了孩子之后，父母从老家过来帮忙照顾，所以房子就显得小了，最近一直在考虑置换，但是这个房子现在又很难出手。”王先生感叹道。

不过，考虑到近期不断出台的利好政策，王先生还是决定先把房子挂出去，“卖一买一”同时进行。

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，要求自今年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

王先生告诉记者，其已收到了贷款银行的通知，9月25日之后贷款利率将由银行进行批量调整。彼时，其每个月的月供可以少还700多元。

一方面，老房子的月供减少了，另一方面，购置二套房的成本也在降低。

在9月12日发布的《通知》中，即提出了降低商业性个人住房贷款最低首付比例的要求。对于贷款购买商品住房（含存量住房）的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

记者了解到，以总价200万元、贷款30年的房子为例，新政落地后首付将由80万变为60万元，贷款利率将由4.8%降至4.4%。首付款减少了20万元，利息不过增加了5万元。若仍以40%的比例支付首付，则首付不变，但利息可以减少11万元。

而随着房地产政策不断落地，郑州市的二手房挂牌量也出现了明显的增长。

有媒体报道称，郑州市在8月3日发布“郑15条”当天，诸葛找房官网显示约有14.16万套二手房在售。而截至9月21日，郑州市挂牌的二手房源已增至15.76万套。

但是，相关数据还显示，郑州市二手房均价环比下降1.01%，其中降价房源452套，新上房源2808套。

提振市场信心

事实上，记者注意到，多项目推出优惠政策，亦是响应“政府号召”。

《通知》中提出，要积极开展商品房促销售活动。结合“金九银十”传统销售旺季，强化住房、汽车、装修、家居家电销售联动。支持各用人单位组织员工集中团购商品住房，鼓励企业积极推行让利优惠措施，指导房企合理确定优惠购房价格。

走访中，记者发现，已有项目联合了社会企业，为其内部员工推出团购优惠活动。

记者获得的一份团购活动通知显示，自9月16日至10月6日，企业有意向的内部员工及其亲属可直接到项目营销中心填写申请表登记购买，除统一团购优惠外，不再享受其他优惠。

而按照此前价格，该项目整体均价为1.3万~1.5万元/平方米。参与团购优惠活动后，均价为1.25万~1.35万元/平方米。

另一方面，对于郑州而言，“保交楼”工作的进展同样是提振市场信心的重点。

《通知》指出，要加快“保交楼”进度。采取有力措施，进一步开展“保交楼”攻坚行动，压实企业主体责任、地方政府属地责任、银行金融支持责任，坚决按时间节点完成保交楼任务目标。

记者了解到，自去年以来，郑州市采取了统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组、设立房地产纾困基金等多项措施，持续开展“保交楼”攻坚行动。

截至9月1日，郑州市“保交楼”项目已累计交付107个项目、82486套房屋，其中15个项目13419套房屋落实了“交房即发证”。

中指研究院河南公司总经理梁波涛分析指出，郑州市场当前置业动力偏弱，观望情绪较浓，多轮政策对新房市场的提振作用较为有限，目前新房市场成交量再次进入底部区间，进一步下行的空间较为有限。

而9月12日的政策出台，距离此前的“郑15条”发布仅一个月有余，向市场传达了持续通过政策发力提振市场的强信号，有助提升市场预期。同时，随着需求端政策进入全面的宽松空间，购房需求有望迎来一波释放，预计市场当前的回升趋势也有望得到延续。