转：从成功典范到欧盟经济表现最差的国家：糟糕的住房政策是如何摧毁瑞典经济的

作者布雷特·克里斯托弗斯（Brett Christophers）是瑞典乌普萨拉大学住房与城市研究所的教授，也是《我们的生活在他们的投资组合中：为什么资产管理者拥有这个世界》 Our Lives in Their Portfolios: Why Asset Managers Own the World一书的作者。

(译者注: 最近瑞典克朗对欧元已经跌到新低了。对人民币也是跌得厉害。2011年100瑞典克朗能换100人民币，现在100瑞典克朗能换65人民币。瑞典经济怎么了？我也好奇。就搜一些文章看，也供大家参考。)

考虑到媒体的报道，2022年底，人们可能以为以为在瑞典除了黑帮暴力和对加入北约的忧虑之外没有重要的事情发生。但是，《Aftonbladet》报纸（译者注: 瑞典的一家报纸）在2022年11月的一份报告暗示着还有一件同样重要的事情正在发生。在斯德哥尔摩南部的Södertälje，人们广泛观察到孩子们周一在学校吃的食物比以前多得多（译者注: 说明孩子们周末在家可能没吃饱，周一到了学校猛吃）。一家食品供应商谈到了一种“雪崩般”的变化。

当四个月后，欧洲委员会的最新预测中提到瑞典将在2023年成为所有欧盟经济体中表现最差的国家时，我的思绪回到了这个儿童贫困的报道上 - 欧洲委员会对瑞典经济的预测与瑞典政府的预测一致。

（译者注: 从右边开始数，第二个是瑞典。这张图的纵轴是经济预期，也就是说线越短经济预期越差。如果是往下的线说明经济预期是负数。）

从各方面来看，导致瑞典经济困境的一个重要因素是建筑业的急剧下滑，这是由不断上升的利率所引发的。但最主要的原因是消费的减少。家庭财务正面临日益增加的压力，人们不得不收紧腰带（译者注: 就是我们说的勒紧裤腰带，准备过苦日子）。而《Aftonbladet》的报道之所以令人担忧，是因为它表明这种紧缩并非仅仅是比喻性的。

陷入困境的经济并不符合瑞典国内或者国际社会对瑞典的期望。在2008年至2010年的全球金融危机中，瑞典相对来说并未受到重大冲击，英国《金融时报》甚至在2011年将瑞典的财政部长Anders Borg安德斯·博格评选为欧洲最佳财政部长。在2008年至2021年期间，瑞典的年均GDP增长率（1.7%）是整个欧盟平均水平（0.85%）的两倍。事实上，对于很多人来说，瑞典一直以来都是宏观经济管理和绩效成功的典范。

那么，问题究竟出在了哪里呢？

在整个欧洲，日常商品价格的通货膨胀问题尤其严重且持续不断，而在瑞典，情况更为突出，主要原因包括瑞典克朗的疲软，以及零售等关键领域的竞争不足，竞争不足导致企业几乎可以不受约束地提高价格。更为紧迫的是，政府在保护家庭免受高能源价格冲击方面所做的努力相对较少。仅有28个欧洲国家政府中的两个比瑞典投入更少的资金（相对于国内生产总值GDP）来应对这一问题。

然而，在某种程度上，最关键的问题是住房。房价已经从泡沫地区下跌得比欧洲任何其他地方都更多且更快（译者注: 不过瑞典的房价过去涨的也很厉害，从2014年到现在差不多翻了一番，从2000年到现在涨了三倍），这不可避免地会对消费者信心产生影响，而在这个约70%的家庭拥有自住房的国家，这一点尤为重要。这些家庭还面临着实际的与住房相关的日常支出增加幅度较大、速度较快的问题，这意味着他们在其他方面的支出已经减少。

译者注: 随手挑了一个小区过往的成交记录。颜色相同的点房型基本相同。这房价涨的，不怪瑞典人觉得房价不会跌，买到房就是赚到。

那么，如何解释这些特别严重的住房影响呢？瑞典的中央银行，瑞典国家银行（Riksbank），已经提高了利率，虽然幅度较美联储或英格兰银行较小，但这已经明显地影响了住房市场。正如评论家所指出的，瑞典抵押贷款债务的数量和类型在其中发挥了关键作用。与其他国家相比，相对可支配家庭收入而言，瑞典的抵押贷款债务高得多；而且较高比例的抵押贷款采用的是可变利率，而非固定利率（译者注: 可变利率，意味着利率上升，要还的房贷也涨了）。

这已经被证明是一个恶性循环。随着放贷机构提高利率，大量有抵押贷款的家庭立刻感受到了影响 - 到了2023年初，中央银行的整体利率上调已经有大约一半影响到了已有抵押贷款的家庭 - 这一影响已经严重损害了了脆弱的收入能力。对于公寓业主来说情况甚至更糟，他们通常通过合作社间接拥有自己的公寓，而这些合作社通常也有自己的贷款需要偿还 - 这些增加的成本将转嫁给了业主。（译者注： 在瑞典买公寓房买到的不是产权，是使用权。拥有物业产权的是所谓的合作社。而合作社往往欠了很多债。这些债似乎是开放商在卖房时把自己的债务也给了小区合作社。瑞典买公寓是相当的奇葩。除了瑞典我还不知道有任何别的国家买公寓房时只是买到使用权而不是产权。也不知道有任何别的国家的开放商能把债务转给小区合作社。所谓的小区合作社可以理解成业主协会。举个例子，如果你买了一个60平方米的公寓，那么每个月的物业费可能时3000克朗到4000克朗不等。小区欠债情况可能是每平方米几百克朗，或者每平方米几千克朗，甚至一万多克朗。）

译者注: 某个建于1943年，目前每平方米欠债6543克朗的小区。

译者注: 这小区一套37平米的房子，起价1990000克朗（如果没有人竞价，只有一个买家，有可能最终卖价比起价低）。每个月交2589克朗月费

那么，对于所有这些问题，责任究竟在哪里呢？有一点我们不能否认的是，人们是受到了警告的。Stefan Ingves斯特凡·英格韦斯，自2006年至2022年担任瑞典国家银行（Riksbank）行长，他曾多次向愿意倾听的人发出警告，关于抵押贷款债务积累的问题，甚至曾将瑞典国家银行作为利率制定者的工作比作“坐在火山顶上”。

有人可能会让您相信，责任在于贪婪而愚蠢的家庭，他们追求在几乎没有下跌记录的房地产市场中的投机性资本收益（译者注：过去这些年不少瑞典家庭确实觉得房子只会涨不会跌，然后借很多钱买房子，觉得买到就是赚到）。这种观点似乎得到了记者安德烈亚斯·切尔文卡（Andreas Cervenka）在2022年恰到好处地出版的畅销书《贪婪的瑞典》Girig-Sverige 的支持。

也许这说法有一部分真实性。但正如切尔文卡承认的，如果瑞典的购房者变得贪婪，部分原因是因为政治层面曾经鼓励他们这样做。

这才是问题的关键所在。瑞典今天所面临的是长期而严重的政治失败，未能解决其房地产市场的问题。

一方面，瑞典一直在大幅度补贴居民购房，进一步推动了房地产泡沫。特别值得注意的是抵押贷款利息的税收减免政策。尽管其他地方数十年前已经废除了这种减免政策 - 即使以购房者友好而著称的英国也在2000年放弃了它，Gordon Brown 戈登·布朗当时正确地将其描述为中产阶级的特权 - 然而在瑞典，这一政策仍然存在，这显然是不合理的。

另一方面，瑞典拥有一个完全破碎的住房租赁体系，由于各种原因，该体系未能在大城市广泛提供经济适用的住宿选择，尤其是对于那些最需要且资源最为有限的人来说。缺乏可行的租赁住房选择的影响已经进一步推动了购房需求的增加，增加了房价和债务负担的上升压力。

译者注：对于没有在瑞典长期生活过，体会过租房的难度，和买房时竞价的狂热的读者而言，可能很难体会到作者要表达的东西。不过大部分在瑞典长期生活过，体验过租房和买房的人应该是明白作者的意思的。在瑞典租房，如果是向私人租房，和找工作的难度差不多。你去看房时会发现房东要面试你！如果是向政府或者公司租房，首先你得在他们指定的排队系统排队，常常要排四五年才能排到地段一般的房子，如果是地段好的房子，排个八九年很普通。

有一次听到有人说，对于2014年之前在瑞典大城市买房的人而言，基本房价都翻倍了。只能说有些事情就是时机。

也听过上了年纪的瑞典同事说，她很好奇这个房价能走成什么样。在她看来已经涨得不可思议了。

建议现在考虑买房的人要看一下小区欠债的情况，毕竟不是低利率的时候了。

https://www.theguardian.com/commentisfree/2023/mar/07/sweden-worst-performing-eu-economy-bad-housing-policy

https://economy-finance.ec.europa.eu/economic-forecast-and-surveys/economic-forecasts/winter-2023-economic-forecast-eu-economy-set-avoid-recession-headwinds-persist_en