刚刚！西安二手房成交榜出炉，这30个小区竟卖得最好！

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上周，国家统计局最新数据出炉，西安在一片大跌的行情中依然保持逆势上涨，新房涨幅领先全国。

近几年，在高房价、大户型的不断推动之下，西安的置业门槛不断升高，首付四五十万的刚需，买房越来越难。

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目前，西安房价真实情况如何？

先来看一组数据——

我们盘点了2023年以来西安上线登记的楼盘，发现均价突破2万/㎡的占比近50%，而这一价格区间，放在2021年，仅占25%。

具体到区域，高新区均价突破2.6万/㎡，曾经的“刚需乐园”港务区，如今新房均价也升至1.65万/㎡，高端豪宅产品持续涌现的浐灞，房价已经突破4万/㎡……

接着，我们对这些项目按照价格高低进行排序，得出房价中位数为19706元/㎡，差不多是西安当下新房的均价水平。

假如购买100㎡的房子，新政前，首付三成需要约60万，新政后最低20%，首付门槛虽然大大降低，但也意味着更大的月供压力。

越来越多的市场迹象表明：西安新房，刚需已逐渐被抛弃。

因此，当下的市场现状，摆在刚需面前有两条路：

一是买周边价格较低的新区，不过风险太大，一不小心就被套牢；

要么转向主城二手。

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比起新房的不确定性，所见即所得的二手房，优势显而易见。

即买即住，无需等待期，成熟社区，生活氛围已成，学区基本落定，买房上学的风险更小。

然而，面对西安超11万的二手房存量，尤其 对于首次购房的刚需而言，如同大海捞针，不知如何下手。

在二手房市场，有成交代表着有市场热度，成交量越高，意味着小区流通性更好，目前，西安成交热门的小区都在哪？

根据贝壳数据，我们统计出近90天西安成交TOP30的二手房小区名单：

注：统计周期为近90天仅贝壳平台上的成交，因数据实时更新变动，信息仅供参考

1、经开、雁塔小区占比高；

经开和雁塔是上榜小区最多的两个区域，30个小区中，分别占了6个。

经开区成交热门的小区，大都是占了“学区”的光，自去年经开第一学校民转公后，两个校区学区内的二手房热度直线上升。

比如海璟台北湾南区，近90天成交26套，位居经开之首，房龄10年左右的刚需小区，环境、物业都很一般，但有名校学区加持，一跃成为区域热门小区。

最重要的是价格优势，1.3万/㎡的均价，同样的学区，比均价2.3万/㎡的魏玛公馆房价差了近一倍，这对于奔着学区的买房人而言，门槛更低。

但需要注意，今年9月，经开第一学校因新入学人数多，部分学生被分流至第一实验学校，9月15日，西安经开发布2024年义务段招生入学预警，提醒家长理性购房。

再看雁塔， 恒大城，以90天成交24套成为区域成交最多的二手小区， 一直以来霸榜区域成交榜单，中航华府、紫郡长安等紧跟其后。

2、曲江、航天未上榜，高陵部分小区也火热。

整理发现，热门区域、热门板块，二手房未必成交火热，相反，默默无闻的区域，也有成交不错的小区。

比如，曲江、航天、港务等楼市热门区域，却未有小区上榜，典型如曲江，几乎早已是存量市场为主，其二手房本是成交主力，近几个月二手成交降温明显。

曾经成交火热的中铁建翡翠国际、阳光城等热门小区，90天成交量与今年2月相比，成交直接腰斩。

图|各小区90天成交套数 数据来源贝壳找房

都说高陵楼市静悄悄，但其实区域内几个二手小区，成交却一直十分火热。车城温泉花园、中南春溪集、天正银河湾等，近90天都成交20套左右。

比如车城温泉花园，位于泾渭新城，2000年左右的大型小区，挂牌均价7559元/㎡，关注高的主要原因在于有经开二小、二中的学区，且紧邻学校。

西咸新区各组团中，唯一上榜的是位于沣东的沣华熙城，近90天成交17套，2021年刚交房的次新小区，今年刚满二就有大量业主出售，目前挂牌房源147套，价格较低的一套高层的毛坯三室108㎡，挂牌价仅10628元/㎡。

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整体来看，这些成交热门的小区，大都存在一些共性：

1、价格大多在1.65万/㎡内，普遍低于西安房价均价；

成交热门的30个小区中，挂牌价1.65万/㎡以内的有18个，2万/㎡以上的仅6个。

还有雁塔、浐灞、莲湖等主城区域，也有相当一部分价格在一万三四的小区。

沁水新城12911元/㎡；紫郡长安13954元/㎡；华清学府城14057元/㎡……

当然，价格与品质成正比，成交热门的大都是刚需小区， 单价低，上车门槛低，有更多的人够得着门槛。

2、小区具有一定规模，发展多年，配套齐全；

比如天地源枫林绿洲 （64栋、5293户）、 恒大城 （44栋、4829户） 、万科金色悦城 （51栋、9128户） 、华清学府城 （53栋、10319户） 等都是入住已久的大型社区。 （数据来源：贝壳找房）

这些成交量大的小区，配套成熟，交通、商业、教育等应有尽有，能完全满足生活需求，对刚需有很大吸引力。

3、优质学区加持；

有优质学区的房子，堪称二手房市场的“硬通货”。

高新区天地源枫林绿洲，高新三小学位指标 （部分房源） ，高新第二学校和高新三初的学区双重优势，即使是2010年左右的小区，如今挂牌均价高达3.2万/㎡+。

还有经开的白桦林居、魏玛公馆，雁塔的金泰假日花城，高新的中铁缤纷南郡，都是优质学区加持，关注热度高。

总体来说，这些成交量大的小区，本质上就是一座“围城”。

由于地段成熟、配套齐全，且价格相对不高，吸引了大批刚需家庭上车；

然而，小区开发早，早期购房的业主大都有置换需求，于是，越来越多的人选择逃离。

尤其那些品质一般、密度大的刚需小区，随着房龄的增大，更多业主选择置换，相反，对刚需的吸引力也会随之下滑，未来供需矛盾愈加突出。

因此，对于大多数的刚需而言，往往面临着，选择次新房，房价太高；老一点的小区，虽然价格便宜， 但居住体验感也会逐年下降。

总之，买房这件事，每个人的购房需求不同，对教育、交通、居住品质等需求的价值排序也不一样，最重要的就是多看多对比，淘到合适自己的房子。

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