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刚刚!西安二手房成交榜出炉,这30个小区竟卖得最好!

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上周,国家统计局最新数据出炉,西安在一片大跌的行情中依然保持逆势上涨,新房涨幅领先全国。

近几年,在高房价、大户型的不断推动之下,西安的置业门槛不断升高,首付四五十万的刚需,买房越来越难。

01

目前,西安房价真实情况如何?

先来看一组数据——

我们盘点了2023年以来西安上线登记的楼盘,发现均价突破2万/㎡的占比近50%,而这一价格区间,放在2021年,仅占25%。


图| 2023年西安登记楼盘价格分布占比

具体到区域,高新区均价突破2.6万/㎡,曾经的“刚需乐园”港务区,如今新房均价也升至1.65万/㎡,高端豪宅产品持续涌现的浐灞,房价已经突破4万/㎡……

接着,我们对这些项目按照价格高低进行排序,得出房价中位数为19706元/㎡,差不多是西安当下新房的均价水平。

假如购买100㎡的房子,新政前,首付三成需要约60万,新政后最低20%,首付门槛虽然大大降低,但也意味着更大的月供压力。

越来越多的市场迹象表明:西安新房,刚需已逐渐被抛弃。

因此,当下的市场现状,摆在刚需面前有两条路:

一是买周边价格较低的新区,不过风险太大,一不小心就被套牢;

要么转向主城二手。

02

比起新房的不确定性,所见即所得的二手房,优势显而易见。

即买即住,无需等待期,成熟社区,生活氛围已成,学区基本落定,买房上学的风险更小。

然而,面对西安超11万的二手房存量,尤其 对于首次购房的刚需而言,如同大海捞针,不知如何下手。

在二手房市场,有成交代表着有市场热度,成交量越高,意味着小区流通性更好,目前,西安成交热门的小区都在哪?

根据贝壳数据,我们统计出近90天西安成交TOP30的二手房小区名单:

注:统计周期为近90天仅贝壳平台上的成交,因数据实时更新变动,信息仅供参考

1、经开、雁塔小区占比高;

经开和雁塔是上榜小区最多的两个区域,30个小区中,分别占了6个。

经开区成交热门的小区,大都是占了“学区”的光,自去年经开第一学校民转公后,两个校区学区内的二手房热度直线上升。

比如海璟台北湾南区,近90天成交26套,位居经开之首,房龄10年左右的刚需小区,环境、物业都很一般,但有名校学区加持,一跃成为区域热门小区。

最重要的是价格优势,1.3万/㎡的均价,同样的学区,比均价2.3万/㎡的魏玛公馆房价差了近一倍,这对于奔着学区的买房人而言,门槛更低。

但需要注意,今年9月,经开第一学校因新入学人数多,部分学生被分流至第一实验学校,9月15日,西安经开发布2024年义务段招生入学预警,提醒家长理性购房。

再看雁塔, 恒大城,以90天成交24套成为区域成交最多的二手小区, 一直以来霸榜区域成交榜单,中航华府、紫郡长安等紧跟其后。

2、曲江、航天未上榜,高陵部分小区也火热。

整理发现,热门区域、热门板块,二手房未必成交火热,相反,默默无闻的区域,也有成交不错的小区。

比如,曲江、航天、港务等楼市热门区域,却未有小区上榜,典型如曲江,几乎早已是存量市场为主,其二手房本是成交主力,近几个月二手成交降温明显。

曾经成交火热的中铁建翡翠国际、阳光城等热门小区,90天成交量与今年2月相比,成交直接腰斩。


图|各小区90天成交套数 数据来源贝壳找房

都说高陵楼市静悄悄,但其实区域内几个二手小区,成交却一直十分火热。车城温泉花园、中南春溪集、天正银河湾等,近90天都成交20套左右。

比如车城温泉花园,位于泾渭新城,2000年左右的大型小区,挂牌均价7559元/㎡,关注高的主要原因在于有经开二小、二中的学区,且紧邻学校。


图|车城温泉花园位置

西咸新区各组团中,唯一上榜的是位于沣东的沣华熙城,近90天成交17套,2021年刚交房的次新小区,今年刚满二就有大量业主出售,目前挂牌房源147套,价格较低的一套高层的毛坯三室108㎡,挂牌价仅10628元/㎡。

03

整体来看,这些成交热门的小区,大都存在一些共性:

1、价格大多在1.65万/㎡内,普遍低于西安房价均价;

成交热门的30个小区中,挂牌价1.65万/㎡以内的有18个,2万/㎡以上的仅6个。

还有雁塔、浐灞、莲湖等主城区域,也有相当一部分价格在一万三四的小区。

沁水新城12911元/㎡;紫郡长安13954元/㎡;华清学府城14057元/㎡……

当然,价格与品质成正比,成交热门的大都是刚需小区, 单价低,上车门槛低,有更多的人够得着门槛。

2、小区具有一定规模,发展多年,配套齐全;

比如天地源枫林绿洲 (64栋、5293户)、 恒大城 (44栋、4829户) 、万科金色悦城 (51栋、9128户) 、华清学府城 (53栋、10319户) 等都是入住已久的大型社区。 (数据来源:贝壳找房)

这些成交量大的小区,配套成熟,交通、商业、教育等应有尽有,能完全满足生活需求,对刚需有很大吸引力。

3、优质学区加持;

有优质学区的房子,堪称二手房市场的“硬通货”。

高新区天地源枫林绿洲,高新三小学位指标 (部分房源) ,高新第二学校和高新三初的学区双重优势,即使是2010年左右的小区,如今挂牌均价高达3.2万/㎡+。

还有经开的白桦林居、魏玛公馆,雁塔的金泰假日花城,高新的中铁缤纷南郡,都是优质学区加持,关注热度高。

总体来说,这些成交量大的小区,本质上就是一座“围城”。

由于地段成熟、配套齐全,且价格相对不高,吸引了大批刚需家庭上车;

然而,小区开发早,早期购房的业主大都有置换需求,于是,越来越多的人选择逃离。

尤其那些品质一般、密度大的刚需小区,随着房龄的增大,更多业主选择置换,相反,对刚需的吸引力也会随之下滑,未来供需矛盾愈加突出。

因此,对于大多数的刚需而言,往往面临着,选择次新房,房价太高;老一点的小区,虽然价格便宜, 但居住体验感也会逐年下降。

总之,买房这件事,每个人的购房需求不同,对教育、交通、居住品质等需求的价值排序也不一样,最重要的就是多看多对比,淘到合适自己的房子。

— The End —

点击下方,人气/热搜楼盘排行榜,看西安买房人都在关注哪些盘?

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