“多家国资房企”评级展望被批量下调，外资信心愈发脆弱

随着近期新一轮房企违约风波和行业销售持续低迷，外资信心愈发脆弱。

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批量下调

9月21日，穆迪将多家国资房企列入评级下调观察名单或者下调公司评级展望，引发市场关注。

其中，万科、中国金茂被列入评级下调观察名单，保利发展、深业集团、越秀地产、中国海外发展、中国海外宏洋、华润置地、绿城中国等房企评级展望由“稳定”调整至“负面”：

将万科“Baa1”发行人评级列入负面观察名单；
将保利发展“Baa2”发行人评级及其子公司“Baa3”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”。
将深业“Baa1”发行人评级和“ba1”基础信用评估展望由“稳定”调整至“负面”。
将中国金茂“Baa3”发行人评级列入负面观察名单；
将越秀地产“Baa3”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；
将中国海外发展“Baa1”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；
将中国海外宏洋“Baa2”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；
将华润置地“Baa1”发行人评级展望由“稳定”调整至“负面”；
将绿城中国“Ba3”企业家族评级和高级无抵押评级展望调整至“负面”。

穆迪表示，在中国房地产市场复苏前景不确定的情况下，以上实体能否在未来12-18个月内实现稳定的经营业绩并恢复与当前评级相称的信用指标存在不确定性。
“经济增长前景疲软，购房者担心项目及时完工和交付，尽管政府采取了支持措施，但房地产销售仍受到抑制”，穆迪称。

近两年，外资对国内房地产行业一直持悲观态度，多家优质房企被接连调整评级。

尤其，近期随着新一轮房企违约风波和行业销售持续低迷，外资信心愈发脆弱。

据国家统计局发布1—8月房地产市场基本情况显示，2023年前8个月全国商品房销售面积下降7.1%，商品房销售额下降3.2%。

不过，从8月下旬起，一系列房地产政策出台节奏加快，并且规格、力度明显提升，正在起到提振市场信心的作用。

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销售端

据克而瑞数据，2023年1-8月，保利发展、万科地产、中海地产、华润置地以及招商蛇口，分别位列操盘榜前5名，操盘金额分别为2721亿元、2298.4亿元、2008.5亿元、1928.7亿元以及1907亿元。

从销售端来看，前5名头部房企中只有万科销售额同比下滑，其他房企均出现较大增长。

今年上半年，保利发展销售面积1383.09万平方米，同比上升5.8%；销售额2368.21亿元，同比上升12.7%；

今年1-7月，万科累计实现合同销售面积1467万平方米，合同销售金额2259.8亿元，同比减少9.24%；

2023年上半年，中海系列公司实现销售合约额1802亿元，同比增长30%；

2023年前8个月，华润置地累计合同销售金额约2077.2亿元，总合同销售建筑面积约8870415平方米，分别同比增加21.2%及11.2%；

同期，招商蛇口累计实现签约销售面积840.67万平方米，同比增加27.8%；累计实现签约销售金额2060.66亿元，同比增加23.72%。

若以沪、深、港三大交易所主要上市房企为样本，今年8月销售额TOP30上市房企销售环比小幅回暖。

数据显示，8月销售额TOP30上市房企合计销售金额为2149.52亿元，较2022年同期下降39.99%，较2023年7月上升2.45%。

目前来看，今年以来头部国资房企销售端还算强劲，随着房地产政策相继出台，未来销售情况不应悲观。

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业绩情况

最近，A股、港股上市的多家房企，公布了上半年财报。其中，华润置地、中国海外发展、保利发展以及万科，成为净利润榜单的前4名。

从业绩变化看，华润置地和保利发展净利润均同比增长，中国海外发展和万科则出现近20%的业绩下滑。

2023年上半年，华润置地实现营收729.71亿元，同比增长0.11%；实现净利润137.38亿元，同比增长29.56%。

中国海外发展实现营收891.06亿元，同比下降14.1%；实现净利润134.9亿元，同比下降19.43%。

保利发展实现营收1370.27亿元，同比增长23.71%；实现净利润122.22亿元，同比增长12.65%。

万科A实现营收2008.93亿元，同比下降2.91%；实现净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

从净利润和业绩增速看，华润置地均排在第一名。

值得注意的是，华润置地除去开发销售型业务之外的其他三项业务，以总计25.1%的营收占比，贡献了47.8%的净利润。

在业绩分化的背后，各家上市房企在传统地产开发业务，都有着不同程度收缩，新的经营性业务，逐渐贡献了更多利润。

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债务收缩

除此之外，在资产负债等方面，房企也在进行收缩，经营风格愈发稳健。

据中指研究院数据显示，2023年上半年百强房企有息负债规模持续压减，行业有息负债的总额已经下降至2.8万亿元，环比2022年下半年下降2.8%，已经连续4个报告期呈下降趋势。

2023年1-8月，房地产行业信用债融资3319.3亿元，同比下降0.1%；海外债发行135.5亿元，同比下降23.1%；信托融资254.4亿元，同比下降65.6%；ABS融资1800.8亿元，同比增长1%。

就万科而言，2023年上半年公司资产负债率为49.5%，货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖规模为2.7倍；一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点。