晋安区南湖片区拆迁方案出炉，是赚了还是赔了？

9月18日，福州自然资源与规划局明确公示了晋安区南湖片区老旧小区改造项目的设计与控规草案，现在已经开始征求利害关系人的意见。速度快，效率高，从拆迁办入驻后，不到一个月的时间内，确定征迁以及征迁的方案均已经明示。

那么，此次征迁的业主是赚了，还是赔了？从对接小区以及拆迁价格来作为依据判断，我想答案也是十分明确的。

原拆原迁不如把房子卖掉

南湖旧屋改造项目区位补偿价格是15900元/平米，同时还有安置型商品房小区，以及期房（就地安置办法，均价为19700元），准现房有4处，现房大约17处。

此次对口小区期房便是南湖片区原拆原迁，就依照目前的价格来看，符合周边的安置房价格水平，并没有出现很高的溢价率。世欧王庄是2014年左右的安置房小区，从幸福里挂牌房源显示，目前的均价大约在2.3万，成交价格在2.1万左右。相对比就地安置19700元/平米的价格，你们说是赚了还是亏了？

此时，王庄梅园挂牌房源18套，桂园挂牌4套，杏园挂牌6套，老旧待拆迁的业主挂牌的价格基本在18000元/平米，这个价格作为业主，我想他们应该可以果断出手了。因为他们并不懂，拆迁之前的价格与世欧王庄三区，四区之间的差价将近有8000元/平米，现在仅缩短至3000元/平米。

原拆原迁还有近5-8年的时间才能交付或是上市交易，这期间的时间补差，资金利息补差，大家掐一下手指应该都能计算得出来。

对口小区明确，哪个小区值得选择？

本次对口的小区多数安置在晋安区片区，少部分对接至五四北或者是金山片区。准现房有正茂山南筑（19230元/平米）、瑞屿轩（18600元/平米）、融信澜域园（15650元/平米），这几个小区不能说它们差，至少在地段上并没有占到优势，毕竟还是准现房，交付时间需要考虑在内。

现房选择有嘉瑞花园（19700元/平米，中建岳前雅居（19700元/平米），蓝光玖榕台（19230元/平米），晋棠郡（18600元/平米），和光尘樾公馆（18500元/平米），金辉优步大道（17800元/平米）以及多个晋安区的现房。这些楼盘是均是刚刚交付不久的小区，其中不乏有一些低层，也就是别人挑剩下的房源，说它好与不好，没有绝对的定论。

因为一手房的价格要远高于安置房的价格，我想作为安置房未来时间久了，自然也会影响到商品房的价格。以上的现房，其核心的价值点只能是在地段上的优势，按照拆迁补差价也许还挺划算，至少从老房子变成了新房子。

外围的金山桔园二期的和园，泰园想必大家应该不会选择了，在金山用福州人的话来说，就是一般般，看不上的意思。还有福湾新城秋月苑的房子尽量不要碰了，目前二手房成交价格基本维持在13500元/平米，优惠价格10864元/平米的低层毛坯房，我想也没有太多的赚头。

因此，我个人觉得，作为业主：宁可贴钱选择晋安区较为中心的小区，也不要选择外围偏远的房子。目前的市场并不稳定，假设房价下跌，外围的房子下跌幅度一定会超过你对成交价格的认知。

各取所需，交易属于正常状态

南湖片区拆迁货币补偿为例，15900元/平米的价格确实是很不划算的一件事。买家为何还那么青睐成为拆二代？ 那是因为，此次对口的小区当中，其中不乏有机会找到相对等的小区，哪怕是补偿一些差价，也会有一些毛利。

譬如以单价19700元/平米的价格对口至中建月前雅居，这个小区开发商卖60平米，以180多万的价格成交，单价基本维持在3万左右，哪怕是安置房低于它5000元/平米，我想以25000元的价格也会有一定市场。最不济，单价23000元随便都会有买家买入。

对于一些老业主卖房就更加简单了，其一，不想离开周边的生活圈，卖掉之后加点钱就能在周边置换一套新一些的小区。其二，老业主等不住新房子，年事已高的老人家出来租房也不是一件容易的事情，甚至可能还租不到房子。其三，有好价格为什么不卖呢？

具体来说，当下选择买入拆迁房的投资客，他们并非没有利润空间，只不过需要付出现金的成本，对于其他渠道没有更好投资项目的人来说，买安置房相对更加保险。而对于业主来说也是最简单的房子置换，没有征迁，甚至15000元/平米的价格都会被嫌弃。

所以，各取所需，互不影响，没有绝对的亏与赚，只是愿意与不愿意，适合不适合的概念。当下房地产市场也没有大家想象中那么好，未来涨价的概率较低，也能成为大家关注的一个很重要的方向。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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