擅自出租被法院查封的房子，法院判决返还租金并赔偿承租人损失

（中国时事新闻网栏目副主任张添强 大律）

路明（化名）是外地到大连打工的农民工，有一手烤羊腿的绝活儿。2022年1月10日，他与李冰（化名）签订了房屋租赁合同，约定用李冰承租的胡关（化名）的一个公建开办的一家烧烤店。双方签订了《烧烤店租赁合同》，约定租赁期限为2022年1月至2026年1月，年租金21万元。

合同签订后，路明投资了60万元对店内进行了装修，因是特色烧烤店，还在店内新安装了排风系统。装修完毕后，路明开始经营，由于物美价廉，烧烤店生意兴旺。

没想到半年后，突然一个自称新房主的人找上门来，称老房主胡关欠他钱，法院早就把这套公建查封了，近日进行拍卖，因为流拍，作价给自己了，让路明赶紧走人，同时还将店内的电停了，门锁也换了。

路明一下子蒙了，连忙拨打了“110”报警电话，但新房主拿着法院的拍卖手续，可以证明路明承租的房屋早在三年前就被法院查封，新房主有权要求路明腾房。派出所办案民警告诉路明，双方争议属于经济纠纷，让路明到法院起诉，通过法律渠道解决。

路明委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海、梁照强律师将李冰起诉到大连市甘井子区人民法院，要求与李冰解除《烧烤店租赁合同》，返还收取的租金，并赔偿自己的装修损失和经营损失。

李冰称，房子是自己与房屋产权人胡关签订的《房屋租赁合同》，并在市场监督管理部门注册成立了烧烤店，后自己又转租给路明，买卖不破租赁，即便是胡关将房子出售给新房主，路明与自己之间的《烧烤店租赁合同》也是有效的。另外，路明经营的烧烤店不是李冰停电，也不是自己换的锁，自己不是侵权人，故自己不应当退还租金，更不应当赔偿路明的损失。

经王金海、梁照强律师调查，2019年胡关因与他人民间借贷纠纷，被法院判决还款500万元，判决生效后未履行义务，权利人向法院申请强制执行，将其名下的这套公建查封。去年5月份，法院对涉案房屋进行司法拍卖，因二次流拍，最终将这套公建抵顶给强制执行申请人，故房屋产权人进行了变更。新房主找上门来让路明腾房，并将烧烤店的电停了，门锁换了，导致路明无法经营。对于此节事实，李冰予以否认，声称自己不知道胡关的房子被法院查封和司法拍卖不能出租这一事实。

法院依照路明的申请，对路明对烧烤店的装修进行评估，但新房主将烧烤店门换锁并拒绝配合，导致鉴定机构无法鉴定。对于李冰声称不知道自己出租给路明房屋早被法院查封的事实，经王金海、梁照强律师调查，李冰在市场监督管理局注册烧烤店时，曾经提供过一份与胡关签订的《房屋租赁协议》，在租赁价格方面竟然为“零”，也就是说，李冰免费使用胡关的这套公建开烧烤店，显然是李冰知道这套公建早就被法院查封，不允许出租，但为钻法律的空子，才与胡关签订了这份免费使用合同。

甘井子区人民法院经审理后认为，李冰明知道出租给路明的公建涉及诉讼并走司法拍卖程序，仍然与路明签订《烧烤店租赁合同》，收取了路明的租金，亦未将路明的租金交付给房主胡关或房屋查封法院，明显存在过错。现房屋停电、换锁导致路明无法经营，路明有权解除租赁合同，并要求李冰返还租金并赔偿损失。对于路明的装修损失，因烧烤店被新房主更换门锁，导致无法评估，法院依照路明装修时提供的发票并按半年时间折旧予以认定，最终作出判决，判决李冰返还路明房租105000元，赔偿路明经营损失15623元，装修损失120977元，并承担案件受理费。

一审后李冰不服，向大连市中级人民法院提出上诉，二审经公开开庭审理后认为，李冰明知其出租给路明的房屋存在司法查封和即将被司法拍卖，仍将涉案房屋出租给路明并收取租金，存在过错，一审法院判决解除双方的《烧烤店租赁合同》并由李冰返还已收取的租金并赔偿路明的损失并无不当，今年9月20日，大连市中级人民法院作出终审判决，驳回李冰的上诉，维持一审判决。

全国普法为民好榜样、北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师说，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。也就是说，对于法院查封的房屋，不适用“买卖不破租赁”，房屋所有人或管理人未告诉承租用人实情的，属于重大过错，应当承担违约责任。对于租金，如果被强制执行人拒不交给法院作为执行款，也涉嫌构成拒不执行判决裁定罪。