上海三批次土拍市区放开限价？新规对住房品质提出高要求

9月20日，上海土地市场公布了上海三批次土拍的更多细则。根据公示信息，2023年上海第三轮土拍共计17幅涉宅地块，将分两场进行。首回合7幅宅地的现场交易会于10月11日开始举行，第二回合10幅宅地的现场交易会于10月24日开始举行。

市区地块联动价涨幅显著，郊区价格趋于平稳

细数本轮土地，有多个亮点值得关注。其中，让购房者最关心的莫过于未来新房价格的波动。在三批次出让的地块中，大多地块尤其是郊区的地块价格依然平稳，而部分市区地块的联动价走高。此前因为限价而备受关注的徐汇滨江地块，其联动价大幅上调至14.2万/平。

在本次出让地块的东侧是刚刚重启开盘的云锦东方项目，当前均价为13.2万/平。即便这里的联动价出现了涨幅，但与周边二手次新盘相比，这个价格依然还是远低于二手市场的行情价。

据规划资料了解到，整个地块包含了住宅、科研、商用、办公和租赁等用途，总体量达到13.5万方。据最新规划获悉，该幅地块将是徐汇滨江中城区的重要组成部分，徐汇滨江中城区定位“西岸数智中心”，总建筑面积107.02 万㎡，打造“120-180-250米”建筑群。

规划效果图，仅供参考

除了徐汇滨江的这幅地块，还出现价格上浮的地块有宝山南大地块，与1批次相比上涨6000元/㎡。不过本次地块位置更佳，临近15号线地铁丰翔路站，将打造集商业、办公、住宅于一体的TOD综合体。项目西侧就是即将入市的保利海上瑧悦，联动价仅6.3W/㎡。

另外，赵巷B2-01地块联动价较去年上涨了1500元/㎡，涨幅并不算大。地块北侧即是已经入市的国贸虹桥璟上。嘉定新城南门地块也有800元/平的小幅上涨。总体来看，三批次出让地块的房地联动价基本没有太大波动，仅有市中心核心地段的地块价格略有涨幅。

新规对品质设立门槛，市区地块装标要求更高

值得一提的是，本轮土拍在竞价规则上做了几个比较重大的改动，首先是对房企的“高品质建设”要求。

从出让文件获悉，本次土拍线下出让共分有现场竞价、竞报“高品质建设”和摇号三个阶段，其中“高品质建设”环节是新增设的环节，其中包含绿色建筑和公租房两大竞品点。

参拍房企首先竞拍的是，“绿色建筑及超低能耗建筑”竞报指标，若未分出胜负，随后竞拍公租房比例。若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号来确定竞得人。

值得一提的是，“高品质建设”引导性指标涉及装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用、适老化建设、绿色建筑和超低能耗建筑等。

官方规则详情

此外，本次土拍在竞拍环节，在出让文件中明确规定了装修价格标准。徐汇滨江宅地的装修标准最高，达到了5000元/平，而早些时候公示的长宁、静安2宗地块装修标准为4000元/㎡。

普陀、闵行等地块的装修标准多为3000元/平，而松江、嘉定、奉贤等郊区地块的装修标准多为不低于2000-2500元/平。从定价策略来看，主要按照地段来划分装修标准的价格，还算比较合理。

官方出让文件

最后，本批次部分中心区域的重点地块再次回归了“招挂复合”的出让模式，在地块高品质建设要求的基础上，通过先招标后竞价的方式“好中选优”，进一步引导开发企业提供高质量的城市作品。

当买家超过一定数量时，则进行招标打分出让，分别从经济实力、技术资质和项目经验进行评判。例如长宁、静安、徐汇、宝山等地块均采用了招标竞价方式出让。

随着认房不认贷及楼市松绑政策的持续发力，尤其是上海这样的一线城市，房企拿地的热情也愈发高涨。随着“竞拍高品质“，“设立装修标准”等游戏新规则引入，势必改变此前竞拍者“纯凭运气”拿地的局面。不仅对房企的建造标准设立了门槛，也让房企对成本控制也提出了较高的要求。