虽然业绩翻倍，但这家港资房企仍面临挑战...

最近不少房地产相关年中报数据陆续出炉。

从公布的半年报数据看，今年上半年地产企业依旧在过节衣缩食的日子；从克而瑞统计的前8个月数据看，今年7、8月份楼市单月业绩规模和单月成交都出现了明显减少，局势依然比较紧张。

不过楼市万象，在行业下行期我们还是能够看到一些特殊房企交出不一样的成绩单。

同样是7、8月份，新世界发展的销售额逾41.5亿元，居然同比增长了138.5%，而且这家港资房企由于背后有巨大财团支持，今年遇到的债务问题也在大股东的鼎力支持下迎刃而解。

但也正因为与背后财团联系紧密，新世界发展正面临着大股东“一助一束”的尴尬局面；不仅如此，之前的热销楼盘也引发了业主的维权和质疑。

01

第二次逆行

除了7、8月份的销售金额逆势大幅增长，新世界发展还在对行业局势的主观判断上有特殊表现。

近两年地产行业仍处于下行周期，不少房地产企业都在想办法合并区域、精简人员，但新世界却多次展现自己积极的一面。

2021年，新世界发展旗下物业旗舰新世界中国，将总部从香港搬到了广州，而新世界中国官微也发文表示，这一举动彰显了想要在香港以外地产市场深耕的决心。

之后在2022年8月份，时任新世界集团执行副主席兼行政总裁的郑志刚更是公开表示，中国房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币。

这是这家港资房企的一次逆行，但有点犹豫的逆行，因为自从去年8月份到现在，一年时间过去了，据说新世界的拿地预算也只有一百亿的七分之一左右，与百亿投资目标还有很大的距离。

实际上，这并不是新世界发展第一次选择逆行了，它的上一次逆行可以追溯到2016年。

2016年是一个相对比较特殊的时间点。

不少房企都站起来喊出了“千亿规模”的口号，而千亿房企的数量也从2015年的仅6家，之后几年快速增加到了11家、16家、29家、43家。

这短时间千亿房企不断涌现，头部房企的发展似乎一片大好。

但这个时候新世界发展却选择逆行，不仅不扩张规模，反而是出现了缩减现象。

从销售数据看，新世界2016财年在香港市场的销售金额是66亿港元，在除香港外的房地产市场销售额为229亿元；到了2022财年，这两个数据分别变为82.4亿港元、171亿人民币。

在香港以外的地产市场销售额下降比较明显，整体来说有一定幅度缩水。

另外从历年土储规模来看，新世界同样也在节衣缩食，尤其是在北京、上海、广州等市场，降土储现象十分明显。

新世界发展土储楼面面积变化

截止到2016年6月30日，除香港外，新世界在北京、上海、广州等城市的土储还有1100万平方米，但是之后连续六年递减，到了2022年6月30日，这一数据已经降为了520.6万平方米，直接腰斩。

在当时看来，不少房企的业务规模都在高速增长，新世界却不增反降，似乎跟不上行业发展速度。

但现在看来，新世界的逆行是有先见之明的。

2016年前后虽然不少房企都涌入了千亿之列，但有观点认为整个行业实际上已经进入了滞涨期，而且当时涌现出的千亿黑马房企中，不少都接连爆雷了……

新世界发展的上一次逆行是在喧闹中选择安静，成功避开了房企爆雷潮，而这一次则是在行业下行中选择积极应对。

02

背后财团的“助”与“束”

虽然新世界展现出了比较积极的态度，但是真正做起来，想要实现业绩高速增长也没有那么容易。

首先我们需要了解一下他背后的大股东：周大福企业。

大股东的大力援助

新世界发展作为一家港资房企，债务方面主打的就是一个稳健，但是去年下半年他的负债压力变大了。

截止到去年底，新世界发展的债务净额与权益比率为46.9%，和2022财年相比，半年时间内这一比率增加了3.7%。

对于一家港资房企来说，这个负债水平是偏高的。

新世界发展财报数据

从负债期限来看，新世界背负的一千八百多亿负债中，一年内负债就有四百多亿，第二年还有366多亿负债，占比总负债约41.63%，负债压力很大一部分都是集中在短期。

对于这一现象，新世界在业绩会上传达的态度是，希望将净负债率控制在40%以下。

降低负债的方式有很多种，例如债转股、股权融资、变卖资产还债等等。

新世界大股东是周大福，背靠郑氏家族这棵“财富”大树，当他有需要的时候，大股东自然要考虑出手援助了。

今年6月底，周大福提出要以每股9.15港元的价格收购新创建，而新创建背后的大股东就是新世界发展。

这则消息发布前，新创建的股票收市价只有7.99港元/股，也就是说周大福此次收购的溢价率达到了约14.5%。

而据报道，新世界发展彼时手中握有新创建23.8亿股股权，按照每股9.15港元价格计算，新世界发展此次能够有约217.77亿港元入账。

也就是说周大福通过收购新世界手中资产，能够向新世界输送大量新鲜血液，这样一来，新世界便能够用这些资金降低自己的负债水平。

背后财团的潜在束缚

乍一看，在大股东的庇护下新世界发展不用太为资金发愁，但是实际上背后财团太有钱，可能是新世界发展面临的另一个困局……

为什么背后的财团也会约束新世界发展呢？

郑氏家族旗下的业务非常多，珠宝、地产、零售、能源、金融等诸多大领域都有涉及，而新世界发展2022财年的物业合同销售金额只有约253.4亿元，这个规模对于郑氏家族来说影响很有限。

在这种情况下，郑氏家族优先考虑的将是家族整体利益，而不是单单新世界发展物业销售这一小部分业务的利益。

就拿这次收购为例。

其实房企出售手中资产是一件比较常见的事情，但是一般来说，出售金额在几亿、十几亿的交易会更多一点，类似于新世界发展一次性出售几百亿股权的情况就很少见了，而且很多时候出售百亿资产也意味着企业处境很艰难。

例如阳光城去年年初处置了20多处资产，用于偿还债务达450多亿，而在此之前阳光城净负债率高达101.86%；

再比如云南城投2021年出售20多家下属企业股权，涉及到的未经审计资产总额为195.65亿元，而这也是云南城投面临退市压力所做出的“瘦身”之举……

但新世界当时虽然债务压力有所增大，但整体还是非常可控的，46.9%的债务净额与权益比率已经优于很多百强房企了。

这种情况下选择出售百亿股权，有一部分原因是此次交易各方有关联关系。

无论是周大福、新世界发展还是新创建，他们背后都是郑氏家族，从郑氏家族角度看，此次收购前后新创建都是自己手中的资产，无非就是左手倒右手，顺便对旗下上市公司架构进行梳理、整合。

但是从新世界发展的角度看，虽然债务压力得到了缓解，但手中很大一部分创收资产也被直接剥离了。

要知道，截止到2022年底，新世界发展的并表收入中有近59%都是来自于新创建的三项业务，新创建对于新世界来说是很大一份创收来源。

所以新世界发展在受到郑氏家族庇佑的同时，也确实受到了关联方的一些束缚。

03

楼盘背后的各种卷

除了大股东之外，最后再说说另外非常重要的一点，那就是新世界发展在产品端的表现。

这次新世界发展的销售额大增是7、8两个月，这两月中悦景·新世界楼盘的销售非常火爆，连续蝉联沈阳月度销售额top1，15天时间吸引了超千组到访量。

而这个楼盘在北方市场卖的如此火爆，有一个原因非常重要。

那就是不可复刻的地段优势。

悦景·新世界位于沈阳城中央“金廊银带”交汇处，而且这个楼盘旁边就是浑河，只有500米左右的距离，拥有约4公里浑河景观带，能够同时拥有核心地段和河景住宅两大优势加持。

图源：新世界在东北官微

另外他的地段优势还体现在周边成熟配套上。

除了周边有多所学校、旁边的沈水湾公园等以外，悦景·新世界地下停车场更是与K11 Select无缝连接，为业主的生活提供了极大的便利性。

项目依托核心地段或者大量都市稀缺资源本就是一种开发逻辑，而新世界发展按照这个逻辑开发的项目也不少，例如比较早的凯旋新世界、广州周大福金融中心、岭南新世界、逸彩新世界、广汇尊府等等。

虽然这些项目本身就有很大的优势，但仅靠地段优势就能不愁卖的项目毕竟数量有限，现在很多项目靠的都是房企们在产品力上的各种“卷”。

所以除了有眼光和有能力拿到宝藏地块之外，开发商在产品上的锻造能力也非常重要。

新世界成立50多年，打造过不少高端品质楼盘，但艳姐注意到其中也有一些产品被爆出有质量问题。

例如就在9月5日，人民网领导留言板上有业主反应：杭州新世界江明月朗园违反购房合同施工。

图源：人民网领导留言板

业主表示：按照购房合同约定，江明月朗园采用的是外墙外保温系统，但是实际施工中未见相关工艺施工，而且住建局回复，确认目前施工采用的是内保温系统，与合同完全不符。

新世界江明月朗园项目由新世界中国操盘开发，去年6月开始入市，是当时为数不多的百亿楼盘。

该楼盘2022年6月入市，首推601套房源即日售罄，认购金额超过70亿元，到年底二次加推329套房源，当日揽金近40亿元：单盘销售金额突破110亿。

从热销楼盘到业主维权，这其中也折射出了新世界中国的一些不足之处。

现在地产行业越来越追求高质量发展，提高自身产品质量也是房企谋求发展的一大课题，如果身陷维权门，那么房企发展也将受到一定限制。

结语

综合来看，最近楼市利好政策出台了不少，能够在去年就提前看好房地产，新世界发展不愧是经历多轮经济周期的港资房企。

而且此次高速增长的销售数据也让人眼前一亮。

另外值得一提的是，新世界发展9月7日与香港迪士尼乐园度假区签订了合作备忘录，将携手打造大屿山国际旅游娱乐产业园。

在公司架构重新梳理之后，希望轻装上阵的新世界发展能继续带给我们惊喜。

主编：张艳

责编：Qinvefu

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