老公婚前买房，婚内共同还清贷款置换新房，房子算谁的？

房子 三年前老公买的

房贷 三年内共同还的

新房 三年后新置换的

置换后的新房

属于我们共有的吗？

一

Q1

老公在婚前买了一套房，还贷期间我俩结婚了。结婚后3年房贷还清了，我们把房子卖了又重新买了一套房，我是主贷人，现在的新房属于夫妻共同财产吗？

A1:

你好！根据我国《民法典》第一千零六十二条及相关解释的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。因此，如果没有特别约定，新房屋属于夫妻共同财产。但是，若在离婚时想要请求分割此房屋，夫妻双方能够分割多少份额则需要具体分析。

首先，对于你老公婚前贷款购买的那套房子，根据《民法典》相关司法解释的规定，结婚后你和你老公共同支付的贷款份额及房屋相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产。也就是说，你老公婚前支付的数额及其相对应的财产增值部分属于他的个人财产。

其次，对于置换的新房，根据《民法典》相关司法解释的规定，“夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”因此，对于此套房屋，虽然属于夫妻共同财产，但在进行财产分割时则需要先区分出你老公婚前的个人财产部分，再对剩余部分进行分割。需要注意的是，在实务中，法院会根据多种因素如夫妻双方对房屋出资贡献的大小、夫妻双方对家庭付出的多少、某一方是否存在过错等综合考量进行分割房屋。

所以一般情况下，卖掉婚前并非一方全款买的房屋再重新买房，新房屋属于夫妻共同财产，只是在离婚时法院会综合考量多种因素进行分割。

二

Q2

对面邻居家门禁上的摄像头长期对着我家大门口，把我家人员进出和访客情况拍得一览无余，请问：对方这样算侵权吗，我该怎么解决这个问题？

A2:

你好！邻居的行为构成了民事侵权。邻居有权利安装摄像头用于防范外人入侵、盗窃等不法行为以及屋内突发情况，但行使权利不得侵犯他人的合法权利。

依据《民法典》的规定，自然人享有隐私权，隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。除法律另有规定或者当事人明确同意外不得拍摄他人的住宅和他人的私密活动。因此，你的邻居虽然有权安装摄像头，但安装摄像头的位置不合理，或未经你的同意、授权，长期将摄像头对着你家大门口，把你家人员进出和访客情况拍得一览无余的行为侵犯了你的隐私权。

你可以通过与邻居进行协商，要求邻居采取拆除摄像头或者调整摄像头的角度等方式消除对你隐私权的影响。如果邻居拒绝沟通或者协商不能达成一致，你可以通过物业介入、社区民警协调等方式处理。由于这些解决方式不具有强制力，不一定能够彻底解决问题。如果邻居坚决不肯拆除或调整摄像头的角度，你可以向法院提起诉讼，主张停止侵害（拆除摄像头或者部分遮挡摄像头，直到隐私权不受侵犯），你因此遭受损失的，还可以要求邻居赔偿。若邻居不履行生效判决，你还可以向法院申请强制执行。

三

Q3

我跟前夫离婚两年了，之前约定好每个月都要支付孩子的抚养费，一开始每个月还给一点，到后来完全不给了，我该怎么维权？

A3:

你好！根据你所描述的情况，建议你先和前夫协商抚养费的支付金额及支付时间，协商不成的可以采取以下方式维权：

首先，依据《民法典》的相关规定，离婚后，父母对于子女仍有抚养、教育、保护的权利和义务。未直接抚养子女的一方，应当负担部分或者全部抚养费。如果你和前夫是协议离婚，离婚协议中明确约定了前夫支付抚养费但是前夫不履行的，你可基于离婚协议直接作为原告提起诉讼，要求前夫按协议约定支付孩子的抚养费；如果离婚协议未约定抚养费或者约定不明确的，你可以作为孩子的法定代理人向法院起诉，要求对方支付抚养费。

其次，如果你和前夫是诉讼离婚的，离婚判决书中明确约定了孩子抚养费的支付时间和支付金额，你可以直接向法院申请强制执行；如果离婚判决中没有涉及孩子的抚养费或者目前客观情况发生变化，需要变更抚养费金额的，你可以作为孩子的法定代理人向法院起诉，要求对方支付抚养费，在法院判决书生效之后如对方拒不履行，可以向法院申请强制执行。

四

Q4

购房前我明确提出购买江景房，开发商推荐了一套房，并带我们看现场，但刻意隐瞒了在江景房前将建高楼的情况，这会对我们造成视野遮挡。我们收房时才发现，跟我们当初看现场差距很大，江景被高楼遮挡一半以上，但他们说合同里没写江景房，合同完全没问题，不怕我们起诉。请问这种情况下，我们真的没办法起诉吗？

A4:

你好！即使商品房买卖合同里没有写明所购房屋为江景房，也可以起诉开发商。此类案件的重点在于证据，你需要提供相关证据证明开发商针对江景房向你作出过承诺。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，你应当尽可能地收集与开发商之间的微信聊天、邮件、录音录像等证据，证明双方就购买江景房事项达成一致，且你所购买的就是开发商当初承诺的江景房。如果收集开发商直接向你作出口头或书面承诺的证据存在困难，你也可以收集开发商通过报纸、电视、户外路牌、海报及网络等媒体发布的与江景房有关的销售广告、宣传资料以及建筑模型、样板间等，或关于临江房和背江房价格存在差异的相关证据，证明交付的房屋不符合约定，开发商未履行承诺，并以此向法院起诉要求退房或赔偿损失。

五

Q5

本人承租了某小区开发商的商铺，并签订了租赁合同，刚投资装修完商铺，就被银行的人告知，此商铺已经抵押给银行并被查封，可是之前开发商却并未告诉过我这些情况，现在商铺装修我已经花了不少钱了，请问银行现在是否有权利把我赶走？我的损失是否能得到赔偿？

A5:

你好！银行是否有权利把你赶走，需要根据你何时与开发商签订租赁合同来判断。如果商铺是先出租给你后才向银行抵押的，那么你和开发商的租赁关系可以对抗银行的抵押权。根据《民法典》第四百零五条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”也即，你在法院要求腾房时，可以收集证据表明你的承租权设立时间早于银行的抵押权，银行应当在租赁期限届满后再行申请腾房。

如果商铺系先抵押给银行后才出租给你，则此时你需配合法院进行腾房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，因你承租权成立时间在银行抵押权之后，所以不能对抗银行的抵押权。至于你剩余的租赁期限，以及装修损失能否得到赔偿，需分析你在承租该商铺时是否知悉存在抵押的情形。根据你的描述，如开发商在出租商铺时未就存在抵押权的事实进行告知，那么你有权要求开发商依照租赁合同承担违约责任、赔偿装修损失。

来源：CCTV《今日说法》