上海写字楼空置率过高？数据公布！不妨从容看待→

写字楼市场的好坏

既是房地产市场的表征反映

也是经济发展稳定的晴雨表

最近一段时间

上海写字楼市场再次倍受关注

高力国际数据显示，2023年第二季度，上海市写字楼租金环比连续五个季度下降。次中心区域写字楼空置率23.9%，新兴区域空置率23.6%。戴德梁行统计显示，第二季度上海甲级写字楼整体空置率攀升至18.59%。克而瑞资管（CAIC）监测数据显示，二季度上海甲级写字楼空置率达到19.6%。

若按国际上空置率20%的警戒线看

上海写字楼市场不乐观

但这并不意味着应当一味唱衰

写字楼空置率是否过高

仍需要分析两层关系

• 一是长期趋势与短期现象的关系。

根据公开数据统计显示，上海写字楼空置率常年较稳定，保持在15%—18%之间。当市场出现高供应量、低吸纳量时，会导致高空置率的短期现象（2020年上海写字楼供应量与吸纳量达到3.5:1，致使空置率达到历史峰值），今年上半年供应量与吸纳量比值约为2.4:1，未达历史高点。另一方面，上海新设市场主体年均增速保持在12%左右，市场对写字楼的需求仍有较大空间。数据显示，2018年-2021年，新设企业年均增速增长的同时，写字楼空置率同比下降，新设市场主体增速与写字楼空置率呈反向相关。

• 二是整体行业调整与部分企业布局变化的关系。

写字楼的承租方一般为金融、专业服务（法律、咨询、会计等）以及TMT（数字新媒体产业）等行业。若行业整体出现萎缩，企业大面积退租，则易出现较大市场风险。而据相关机构统计，2023年二季度，上海金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易等重点行业承租面积占总租赁面积的78%，行业整体较平稳。成熟商圈优质写字楼出租率依然较高。部分区域写字楼空置率高，或因为楼宇设施老化、综合成本高、配套设施不完善以及新兴商务区分流等原因，是企业基于市场环境变化作出的战术性调整。

就目前情况看，上海写字楼空置率尚处于合理范围内。当然，随着一些重点区域计划中的写字楼进一步供应，及早预警防范可能出现的市场风险，是十分必要的。防风险，也应多措并举、综合施策，甚至视作一次调整转型、机制创新的契机。

比如，可以积极开展写字楼混合使用试点，探索商服用地性质转换。结合上海市城市更新政策和区域发展需要，对部分符合条件的办公楼宇，开展混合使用试点。中心城区可将老旧写字楼调整为商住办混合性质，引入酒店、居住或其他创新功能。对部分写字楼供应过剩地区，支持符合条件的办公楼宇调整为长租公寓或智能化、精生产的产业用房，以保证当地人才引进和新兴产业培育。

同时，也可以鼓励开发公司提高综合运营能力，按照产业运营思维，提升写字楼产业集聚水平。将写字楼开发、运营与产业培育、城市功能提升联系起来，通过集聚符合区域发展定位，具有技术先进性、行业引领性的高科技企业，提升城市创新策源、产业引领功能，按照“集聚企业-培育产业-完善生态”的逻辑，推动写字楼及其周边地区的高质量发展。

从规划管理角度，应有全市统筹协调机制，加强分层分类供应管理。市、区土地规划、住房城建等相关部门应建立常态化的沟通协调机制，对重点开发地区、商务区等进行梳理，摸清底数，控制阶段性开发总量，避免布局不合理、定位同质化等问题。针对国资平台开发的办公楼宇，可以采取分环线、分等级供应等措施，如按内、中、外环线供应量递减等，动态调整供应周期和上市节奏，减少集中供应对整体市场的影响。重点关注存量用地更新中的“工转商”项目，适当控制C65研发用地供应，支持产业用地“工转工”转型。

保持一定的空置率有利于营造公平的市场供需关系，有利于开发商、承租主体和职能部门做出合理的决策。对当前的写字楼空置率，我们无须过于紧张，相信市场会解决市场的问题。

除了上海

过去三年

纽约、伦敦等全球主要城市

写字楼空置率上升

坐等还是求变？

根据麦肯锡全球研究院向记者提供的数据，过去三年，全球主要城市如旧金山、伦敦、纽约、休斯敦、巴黎、慕尼黑、东京、上海、北京的写字楼空置率均呈上扬趋势。其中，旧金山增幅最高，为12.9个百分点；伦敦其次，为10.1个百分点；巴黎和慕尼黑增幅最低，分别是2.3个百分点、2.5个百分点。纽约为7.98个百分点，上海为7.48个百分点。

出现这一趋势，原因有二。一是新写字楼竣工带来的供应增长，二是办公需求下降。从需求来看，人们的行为因疫情发生变化，居家办公、线上办公风靡。由于员工来办公室的次数减少，许多企业通过缩小办公空间来降低成本，最终导致全球主要城市普遍出现办公需求下降。

调研显示，目前全球办公室整体出勤率是2019年之前的70%。 全球受访者平均每周在办公室工作3.5天。 北京约为3.9天、上海约为3.7天，均略高于全球平均水平。 专业服务、信息和金融行业等知识经济领域，办公不受空间限制，所以员工每周去办公室工作的天数比其他行业少0.2天。

在大多数全球主要城市中，办公室出勤率下降还导致实际租金的下跌。美国城市租金跌幅尤其明显，从2019年到2022年，旧金山租金下跌了28%，纽约下跌了18%。欧洲城市的租金则更具韧性，巴黎、伦敦降幅分别为10%、12%。

另一个趋势是，租户更青睐高质量的办公空间。从2020年到2022年，在美国许多大城市，甲级写字楼的租金和需求增长速度都高于乙级写字楼。虽然许多租户都在缩减规模以节省支出，但也有一些租户支付了更高的租赁单价，希望为员工提供有吸引力的空间。有些企业同时采用这两种做法：某大型专业服务公司最近整合了纽约办事处，关闭了两个80万平方英尺的旧办公场所，新启用了一个45万平方英尺的顶级办公场所。

面积需求减少、品质要求提高，带来新机遇。“开发商和业主或许可以通过改善建筑的适应性和灵活性另寻出路。”麦肯锡全球资深董事合伙人、麦肯锡全球研究院联席院长华强森（Jonathan Woetzel）说。

城市可以通过建设综合性街区来适应这种变化，不再以单一类型的产品（尤其是写字楼）为主，而是将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。研究表明，和写字楼密集的街区相比，综合性街区受疫情等偶发因素影响较小，进而可以提高房地产市场的韧性。东京尤其典型，它的空置率、跌幅均居低位，租金不降反增，这和它以公共交通为导向的城市规划不无联系。因为通勤便利、通勤时间短，人们出门办公的意愿相对更强。

麦肯锡全球研究院还认为，城市需要设计多用途的办公和零售空间。这种混合类型的建筑，可以灵活应对租户需求变化。通过预留改造空间，叠加酒店等业态用途，有助于维持城市的未来活力。此外，开发商还要提高人性化设计水平，比如，在项目破土动工之前，就为不同类型的群体设计动线，住户早上如何从公寓到咖啡馆再到地铁站，或者办公室员工下班回家途中如何购买日用品等等。

解放日报·上观新闻原创稿件，未经允许严禁转载

作者： 宋杰封 戚颖璞

微信编辑：佳思敏

校对：晓川 SYL

更多精彩内容，请点击下载