多米诺骨牌倒下？楼市危机未解，瑞典经济恐难避免“硬着陆”

智通财经获悉，瑞典商业银行的经济学家表示，瑞典的政策制定者希望在今年可能出现的经济衰退后实现软着陆，但由于家庭和企业对不断上升的借贷成本仍然敏感，政策制定者们仍面临棘手的情况。该行预计，今年瑞典国内生产总值(GDP)将收缩0.6%，2024年不会增长。这个北欧地区最大的经济体正面临着出口需求疲软和住房建设突然下降的问题，而生活成本的上升也给家庭支出带来了压力。

与北欧联合银行和瑞典银行经济学家预测的相比，这一预期仍不那么悲观。北欧联合银行和瑞典银行经济学家预计瑞典经济将连续经历两年的衰退。

与此同时，瑞典商业银行表示，失业率尚未上升，家庭储蓄仍处于相对较高的水平。它预计房价不会进一步下跌，消费也不会迅速下降。该行首席经济学家Christina Nyman在一份声明中说:“虽然瑞典经济确实经历了比欧元区更大的波动，无论是上下波动，但潜在的增长比许多人想象的要强劲。”

瑞典商业银行预计，瑞典央行今年秋季将两次上调基准利率，至4.25%，并在明年9月之前保持在这一水平。相比之下，接受调查的经济学家对利率峰值预测的中值为4%。Nyman表示："瑞典央行将面临一些特别艰难的选择，要在对利率变动敏感的经济环境中平衡风险，并努力应对高通胀和瑞典克朗疲软。瑞典央行不会开始降低其关键利率，直到它确信通胀率正在接近通胀目标。我们的评估是在2024年9月。”

高利率触发房地产危机

去年，全球央行开始大幅上调利率，戛然而止地结束了长达10年几乎免费的资金供应，引发了全球房地产市场崩盘，瑞典是受冲击最严重的欧洲国家。瑞典经济比大多数国家更容易受到加息的影响，因为瑞典家庭的大部分贷款都是短期固定利率。瑞典是欧洲最富有的国家之一，也是北欧最大的经济体之一，但它有一个致命的弱点——房地产市场，银行向房主提供了超过4万亿瑞典克朗(3600亿美元)的贷款。在这些住房贷款的重压下，瑞典人的负债是德国人或意大利人的两倍。

加息冲击之下陷入困境的瑞典房地产市场引发市场担忧，而此前该国最大的商业房企之一SBB暴雷更是引发了恐慌。除了陷入困境的SBB，人们还担心Heimstaden Bostad AB等公司和一大批规模较小的房地产公司可能会遇到融资困难，这些公司曾在没有公共信用评级的情况下成功筹集了廉价融资。在2021年瑞典房地产繁荣的高峰期，65家瑞典房地产公司发行了价值270亿美元的债券，但这些融资渠道现在基本上已经关闭。数据显示，今年迄今为止，该行业债券发行量已跌至21亿美元，发行公司数量降至17家。

而且瑞典商业地产行业最近融资复苏的迹象周三遭遇挫折——一家房企因需求不足而被迫放弃了可转换债券的发行。住宅地产公司K-Fast Holding在一份声明中表示，在与其承销商Pareto Securities AS和Carnegie Investment Bank AB协商后，取消了计划发行的3亿瑞典克朗(合2700万美元)可转换债券。K-Fast Holding在本周初表示，在某些条件下，该公司计划发行的债券可能会转换为新的B类股票。所得款项被指定用于为现有债务再融资，以及用于建筑开工和购买建筑权利。

该公司董事长Erik Selin表示:“在董事会能够激励股东进行定向发行的条件下，市场对参与定向发行没有表现出足够的兴趣。”

在过去18个月借贷成本飙升的背景下，瑞典许多杠杆率过高的房地产公司已被挤出资本市场。但最近几周，随着瑞典几家发行人重新开始发售债券，包括评级更低的Stendorren Fastigheter AB和NP3 Fastigheter AB，出现了一线希望。

不过，与明年之前需要再融资的170亿美元债券债务相比，近期交易活动的回升显得微不足道。这使得许多房东不得不通过出售资产或融资来支撑自己的资产负债表。

虽然负债房东的问题迄今为止对瑞典经济的影响有限，但住宅建设的突然下滑加剧了经济低迷。根据瑞典国家住房委员会的预测，今年的新屋开工量将不到满足需求所需的6.3万套的一半。行业组织Byggforetagen的住房政策专家Anna Broman表示:“如果不采取措施，这将不仅仅是暂时的低迷，而是更持久的下滑。情况非常严重。”

这给瑞典政府施加了采取行动的压力。但重点是扶持陷入困境的抵押贷款持有人，缓解建筑业的压力。建筑业约占瑞典国内生产总值(GDP)的11%，拥有近35万名员工。相比之下，过度扩张的房东只能靠自己解决问题。

瑞典是首批发现自己在利率攀升之际陷入困境的欧洲国家之一，因为该国大部分房地产债务都是短期债务，这是整个欧洲地区的一个预兆。在欧洲，资金成本上升也震动了德国。

据机构测算，到2026年，瑞典房地产公司将不得不偿还相当于约420亿欧元的债务。仅在未来一年，就将偿还约百亿欧元。分析师担心，随着基本面问题的加深，越来越多的房地产公司可能很难再通过债券市场融资，而不得不更多地求助于银行。这可能会进一步增加金融机构的风险。

根据巴克莱分析师的说法，如果瑞典地产行业出现大规模的信贷违约，专门从事商业房地产融资的北欧机构和德国银行将面临最大风险。根据彭博智库的分析，所有商业房地产贷款减记5%将使欧洲银行平均损失约四分之一的税前利润。

加息步伐难停，瑞典克朗需升值以降通胀

国际市场对该国房地产市场没有那么有信心。对该行业的担忧促使瑞典克朗兑欧元汇率跌至创纪录低点，令该国央行陷入困境。尽管进一步加息可能会加大本已捉襟见肘的房地产行业的压力，但政策制定者希望看到瑞典克朗升值以抑制通胀。

瑞典央行本月将把基准利率上调25个基点，至4%，因为瑞典克朗疲软导致进口商品价格上涨，阻碍了其遏制通胀的努力。但对于该央行此后将选择何种政策路径，经济学家存在较大分歧，一些银行预计9月加息将是最后一次，而瑞典银行等其他银行则预计11月将再次加息。

Bloomberg Economics经济学家Selva Bahaz Baziki表示：“尽管今年的经济活动正在放缓，通胀率预计将进一步回落，但我们预计瑞典央行将在9月21日将其政策利率上调25个基点至4%。我们目前认为这是本轮加息周期的最终利率，但也认识到，如果货币进一步下跌，利率前景的风险将倾向于上行。”

但无论哪种情况，借贷成本的上升都将给该国今年萎缩的经济带来压力，并使负债累累的房东的融资成本更高。欧洲最大的住宅地产公司之一Heimstaden Bostad AB是最新一家在该国楼市动荡中受到冲击的房地产公司，该公司此前表示，其调整了财务政策，并正在考虑筹集新的资金，以捍卫其投资级信用评级。

瑞典央行曾表示，其政策举措不会受到个别房地产公司问题的限制，当局强调，他们认为可能威胁金融稳定的传染效应风险有限。由于瑞典央行也面临加息以支撑克朗的压力，这导致预测人士认为瑞典经济将陷入严重衰退。