9月新房成交迎拐点，上海“金九银十”可期

21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道

“我一个‘打新’的朋友，都是租房摇号摇了一年多才能摇到，哪能摇一次两次就能摇到的啦？”王子淇（化名）今天的心态比起4个月前参与云锦东方三期“打新”的时候变得平和多了。

9月17日，云锦东方宣布重启摇号，入围分为118.32分。王子淇由于积分不达标，再次被一个高端盘摇号拒之门外。王子淇说，接下来也不知道该选择哪个盘了，但自己已经坦然面对漫长的摇号之路。

据云锦东方公告披露，调查组介入调查发现部分认购人确实存在利用不当手段，规避上海市房地产限购政策的行为，违背了房地产市场诚实信用的原则。东方云锦指出，结合调查组的调查建议，经许可后现决定重启摇号开盘等相关销售活动。据了解，东方云锦将于24号进行摇号，25号进行选房。不过，该盘具体应对措施并未公示。

作为倒挂高端盘典型案例的云锦东方重启摇号、宽松政策逐渐落地、上海土拍游戏规则变更以及年内第二次降准生效等等因素促动下，今年上海“金九银十”可期。

新房成交逆转

东方云锦的重启，某种程度上给了上海“金九银十”一个乐观预期。

同策研究院研究总监宋红卫直言新房成交正进入拐点。据其分析，从成交数据来看，截止到9月16日，上海新房成交量为33万平方米左右，预计9月成交量有望突破70万平方米。这一成交趋势显然高于8月份的63.23万平方米。其次，上海第八批次楼盘入市加速了楼市复苏的节奏。截止到9月15日，8批次中已经有21个项目入市，不仅带来新房市场的热度上升，且多个项目触发积分，部分项目的认购率超400%，还推动日均成交量的快速上升。

数据显示，上海新房成交在8月已经止跌回升。8月上海市商品住宅成交面积63.23万平方米，环比上月上涨14.43%，比去年同期水平下跌46.50%。而7月上海新房成交面积仅53万平方米，成交面积创近10年来新低。

上海中原地产分析师卢文曦指出，当前二手房成交数据本来无明显变化，但根据前端数据分析，未来一段时间的成交会趋于稳定，包括来访、带看都是比较稳定的，相比政策落地前有明显的变化。他认为，虽然市场短期脉冲可能是过去了，但是市场应该还是有转化的过程的。关键看接下来两个礼拜集中转化的程度。一方面，新房客户现在在看的那些房源综合素质还可以，市场成交可持续性强。退一步分析，就算九月份成交没有达到及格线，但十月份还会有一个释放的过程；另一方面，二手房成交稍微弱了一点，但是九月份过1.5万套的及格线压力不算大，且有机会达到1.6万套、冲高1.8万套。

8月31日，上海土地交易市场和网上房地产分别官宣上海第三批次集中供地竞拍时间，一共有17幅涉宅地块将入市。更为重要的是，上海三批次土拍规则发生重大变化，包括新增竞品质、公布装标、招挂复合回归。分析人士认为这有助于购房者信心恢复。

与此同时，新房房源加速入市，预热“金九银十”。公开信息显示，第八批次新房共有26盘8444套房源。有测算显示，八批次新房入围比在2.5以内。而九批次新房也有业内人士预计将于9月底官宣。

在保障购房者权益与供应端几方合力之下，新房市场升温氛围渐浓。

宋红卫指出，随着第八批次其他项目的相继入市，必然会继续保持楼市的热度。云锦东方倒挂热点项目重启摇号开盘，意味着倒挂盘开启了入市节奏，这将是引爆市场的重要力量，进一步增加金九银十的成色。

房价稳中有涨

不过，备受关注的上海部分倒挂高端项目仍然等待预售证审批过程中。一名高端盘项目营销总对21世纪经济报道记者分析指出，上海应该不会对这批倒挂明显的高端项目一次性发放预售证，而是把控节奏发放，以免市场热度过高。

可以预计的是，上海楼市无论价格还是成交量，都将呈现稳定状态。其中一个动态变化是，热点板块的一二手倒挂现象正在逐渐消失。

据第三方机构不完全统计，截至今年上半年，2020年70个热销项目中，有大约49%的项目挂牌价涨幅在20%以内：其中，14%的项目二手房挂牌均价已经低于2020年成交均价，16%的项目挂牌价涨幅在10%以内，19%的项目挂牌价涨幅在10%-20%。

据中介门店人员透露，今年5-7月，上海全市一百多个板块二手房价格，有80%的板块处于下跌中，环比上涨的板块有20多个。

但日前国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房市场中，8月一线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%，其中北京、广州和深圳环比分别下降0.2%、0.3%和0.6%，上海环比上涨0.1%、同比上涨4.1%。

上海八批次新房的认购升温的同时，整体价格也是趋稳的。据统计，八批次新房目前已有19盘认购结束，4盘触发积分。其中出现的两个“千人摇”楼盘均位于郊区，分别为嘉定新城理想之地与青浦徐泾华发蟠龙四季。这两个郊区项目认购组数均在1000人以上，认购率超过200%。八批次大部分楼盘去化压力都不大，转化只是时间问题。但从部分楼盘认购率数据平淡的结果来看，楼市也在经历分化。

据卢文曦分析，上海“金九银十”可期背后的主要原因在于近期释放的政策，较多利好于置换新房的客户，推动卖旧换新。至于二手房，则可能需要一个以价换量的过程。

贝壳研究院数据显示，目前购房者中大概有50%的人，受益于“认房不认贷”的新政。上海认房不认贷的执行，将释放一大批潜在的购房者，无论是新房还是二手市场都起到了非常大的促进作用，“卖一买一”交易可能回升。

随着一二手房倒挂收窄，消费者购房已没有必要纠结于置换的时间节点，从而更凸显在传统旺季出手的楼市规律。