番禺三盘打架！龙湖“先降为敬”！？

路劲和美的，两个民企联手，闯入了广州主城区。

他俩，一个是基建起家，一个是家电起家，在盖房子上，节奏很快。

6月份拿地，9月份开展厅，预计10月同步开放售楼部和样板房，年底正式开盘，案名为——路劲美的隽樾府。

据说，周末开展厅，当天诚意登记超50批，真的那么火？房小妹实地走了一趟~

路劲美的隽樾府，位于番禺广场-番禺区府板块。

2010年，板块因亚运会修建了亚运大道，亚运大道和番禺大道纵横穿过，彼时沿线盖了很多新楼盘。

比如东怡新地、美心翡翠明庭、金海岸花园、东晟明珠、东逸华庭等等，楼龄多在10-15年之间。

当中，楼龄最新的是建于2015-2017年的融穗澜湾，链家挂牌40套，价格接近4万/平。

番禺广场已经很多年没有新房供应了。

在路劲美的隽樾府之前，板块2公里外，只有龙湖金地天峯独自美丽。

前两年，4.3万/平的均价也有很多购房者愿意刷卡埋单，推了960套货，去化8成。

今年龙湖金地天峯成交遇冷，加推两栋楼，卖了不到40套。（数据来源：阳光家缘）

部分特价单位，价格低到3.6万/平。

降价7000元/平，最主要的原因是旁边的保利朗誉、区府心的路劲美的隽樾府都给它上压力了。

保利朗誉地价更便宜，隽樾府位置更优越。

番禺广场经过这些年的发展，该有的配套都有，全方位“命中”刚需-刚改的考虑要素。

这也是当初好又多地块（路劲美的隽樾府）被19家房企哄抢的原因之一。

首先是交通，出门就是番禺大道南，接驳番禺大道北，自驾20分钟到万博。

大举发展南沙，番禺广场也吃到了糖，3号线、18号线、22号线三地铁交汇，能够直达珠江新城、琶洲等核心商圈。

项目和地铁站的距离不算近，大概1公里，步行也要15分钟。

其次是商业，从地铁站走到项目，会穿过万科里，平时下班路过还可以买一杯奶茶，或者吃一顿肯德基再回家。

万科里再远一点，就是永旺梦乐城，叹茶、行街都可以满足。

坐两站地铁到K11、海印又一城、万达广场也很方便。未来龙湖天街开业，商业更是锦上添花。

附近小区也有丰富的底商，做饭没有盐，坐电梯下趟楼就能买到了。

最后是教育，项目自身配建一所幼儿园，小学、初中都要上附近的学校。

项目所属大龙街，按照2023年的招生划分，小学为东兴小学（市一级），初中派位则包括番中实验学校、实验中学、侨城中学等等。

综合而言，番禺广场板块城市界面靓丽，配套又齐全，宜居属性很高，大家也常说“北万博，南区府”。

路劲和美的想拓大市场认可度，光靠区府加持是不够的，还得在产品上花心思。

于是，它们带来实用率超100%的产品。

我们在2023年看到了户型更新迭代，大概广州以后在往100%实用率这个方向卷了。

隽樾府体量不大，占地面积2.37万㎡，建筑面积5.3万㎡。但密度低，绿化率高，称得上是花园小区。

规划4栋住宅，约461户，面积段分布在87-112-132-134㎡。

当中，项目主打户型是87和112㎡。112㎡货量最多，占比40%；87㎡次之，占比34%。

首推5#，112㎡西南向望园林，87㎡、132㎡东南向望市桥水道。

但是，16层以下都会被东逸华庭遮挡，是望不到市桥水道的。

另外，5#就在番禺大道旁边，退距约50米，比起未推的1、2#噪音会大一点。

前段时间，广州出了户型新规，阳台占比从15%上涨到20%，飘窗宽度从0.5米涨至0.8米。

开发商就像“三好学生”，都照着新规来造产品了，把实用率拉高到了100%。

87㎡作为项目最小面积的户型，开发商做了A、B两个选择，A户型南北对流，B户型大方厅设计。

先看87㎡A户型，基本上全屋每个空间都有赠送面积，比如玄关赠送飘窗、主卧赠送270°飘窗等等。

能够在视觉上做到“小家不显小”。

客厅约3.8米开间，厨房可以做成开放式，形成LDK一体化，放大生活尺度。

87㎡B户型，是小面积罕有的大方厅，开间约4.9米，通常120㎡以上的户型才能达到这样的尺度。

从玄关到客厅，赠送整面飘窗，利用起来就是收纳的好地儿。

在几个户型里面，房小妹觉得最牛的是112㎡，它是87㎡A户型的扩大版，做到了三阳台赠送，当中两个次卧都是“阳改房”。

入户的次卧可以按照居住需求改造，做成小房间，或半开放式的书房。

132㎡，从户型图上都能看到它的大气。

8.2x1.9米的跑道式阳台，入户玄关也能做个顶天的收纳柜或者衣帽间，把门关上就是一个独立的小空间。

LDK一体化，厨房和客餐厅格局方正，厨房岛台也是交标。

番禺广场多年没有新货，隽樾府年底入市，将释放一波周边二手房的置换客群；对于番禺、琶洲、珠江新城上班的刚需来讲，番禺广场的地段也是适中的。

关键在于价格。

销售透露价格参考周边，现场登记总价最低是400万，折合单价4.6万/平。如果龙湖金地天峯相差一万的价差，务实的番禺人不一定买账啊。

你们觉得呢？