刚刚，融创境外债重组高票通过！孙宏斌就是不躺平！

孙宏斌迎来了短暂的喘息机会。

今天（9月18日），融创中国境外债权人会议于上午11时在香港国际金融中心举行。

当日晚间融创中国公告，境外重组方案都获得高票通过。其中，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%，均为近年来行业最高。

同时，融创拟再次上调强制可转换债券的最高限额至27.5亿美元。

据此计算，27.5亿美元强制可转债，加上10亿美元可转债以及按照13.5港币价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元，即通过债转股，融创将消减债务总额合计将超过45亿美元。

境外债重组获高票通过、清盘令撤销呈请、北京上海项目热销，这段时间接连的好消息对于困境中的融创中国来说有如圣水。

不过，很多出险房企仍在忙于出台重组方案、债券展期、编制报表、保交楼，忙于如何挽回投资者信心。

因为不忙就意味着躺平，而躺平也就意味着重回正常经营几无可能。

销售回暖反复无常，债务压力迫在眉睫，退市大限即将临近，一旦离开资本市场，引入“活水”重振旗鼓的希望将变得更加渺茫……

如何拿出诚意的重组方案，尽快出台财务报表避免退市，会是这批出险房企当下最为迫切的问题。

01

孙宏斌连迎利好

当前的房地产行业似乎处于黑暗中射入微光时刻。

微光中经营稳健的房企，它们在土地市场上拿地、新项目开工、制定营销策略、完成交付。

黑暗的阴霾则继续笼罩在出险房企，它们使出浑身解数寻求债券展期、降低杠杆、实施债务重组、防止项目烂尾，以求得哪怕一丝生存希望。

在这些出险房企中有部分幸运儿已经看到了黎明的曙光，它们正上演着不屈不挠的精神，努力用更好的方式让自己活下去。

融创在暴雷之后，积极不断推进重组，努力保交付，重振市场信心。

6月13日，是一个很普通的日子，但对于融创中国来说却一点也不寻常。

因为融创就境外债重组协议与大多数债权人小组订立了修订协议，其主要内容为：

强制可转换债券头部转股价由每股10港元降低至每股6港元

强制可转换债券最低转股价由每股4.58港元降低至每股4港元

融创服务最低换股价由每股17港元降低至每股13.5港元

拟上调强制可转换债券的最高限额，由17.5亿美元上调至22亿美元

债权人小组已签署承诺认购不少于8亿美元的强制可转换债券，约占债权人小组现有债权总额的25%

结果市场的反馈十分热烈，修订方案已获得约87%债权人支持，将在年内完成法律程序后正式执行。

而在境外债务重组修订公告发布后不久，融创中国又迎来利好消息。

6月14日，融创中国公告，有关呈请人陈淮军就其持有的优先票据（涉及本金2200万美元及应计利息）对公司提出清盘呈请一事，香港高等法院已颁令撤销呈请。

说得明白点就是，针对融创的清盘程序已被终止。

受此利好，融创中国6月15日当天股价大涨近7%，报1.53港元。

8月底，四大一线城市纷纷取消“认房不认贷”政策。受此利好，融创股价在9月初连续大涨，累计涨幅超200%，摆脱了仙股的尴尬境地。

而今天（9月18日），融创中国境外债权人会议在香港国际金融中心举行。

当日晚间融创中国公告，境外重组方案都获得高票通过。其中，债权人数通过率为99.75%，债务总额通过率为98.3%，均为近年来行业最高。

同时，融创拟再次上调强制可转换债券的最高限额至27.5亿美元。

据此计算，27.5亿美元强制可转债，加上10亿美元可转债以及按照13.5港币价格转为融创服务股权的债务最多约7.78亿美元，即通过债转股，融创将消减债务总额合计将超过45亿美元。

融创表示，这将有利于进一步优化资本结构，降低债务规模及减轻未来的流动资金压力，更有利于其尽快恢复健康经营。

除了努力实施债务重组，融创在销售和交付方面也没有躺平。

今年1-8月，融创中国实现合同销售金额约614.5亿元，合同销售面积约456.8万平方米，合计交付共计15.2万户。

值得注意的是，6月29日，融创在上海的重磅项目——未来金融城08B地块正式开盘。

之前该项目每次开盘均得到客户追捧，五开五罄，多次触发积分，是上海的网红热盘之一。

这次开盘的08B地块离地铁站更近，当然也吸引了不少业主的垂帘。

短短一天认购率就达到90%，吸金超20亿元，绝对称得上是暴雷房企中的一股清流。

又如，北京融创壹号院在9月3日开盘当天就认购额超50亿元。

该项目地段优势明显，位于东四环朝阳公园板块，与国贸CBD相邻。户型面积在215平方米~291平方米之间。

从单日认购超50亿的情形看，融创高端产品还是非常具有竞争力和认可度的。

从销售数据到交付数据，再到境外债务重组，孙宏斌的自救看起来有点效果了。

融创是头部民营房企，从4月13日港交所成功复牌，到此次境外债权人会议的召开，应该说都十分具有示范效应。

并且，融创的举动也能增强其他债务违约房企摆脱困境的信心。

但是，要彻底扭转困境，回归正常经营，孙宏斌要做的努力还有很多。

02

坎坷的重组之路

相较于融创、奥园、华夏幸福等重组较为顺利的房企，还有不少房企重组陷入泥潭，与债权人沟通不畅，甚至已经退市，彻底躺平。

整个出险房企阵营中，关注度最高的是恒大。恒大违约较早、债务规模最大、超过2万亿元，处置进展吸引着多方注意。

千呼万唤始出来，在屡次延期后，恒大集团终于在今年3月22日晚间披露境外债务重组方案公告。

主要条款如下：

发行200多亿美元新的债券对原债券进行置换；

新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；

前三年不付息，第四年初开始付息且仅付本金0.5%。

不过，恒大也提到未来三年核心任务是保交楼，预计需要额外2500亿元至3000亿元融资。

看到这，艳姐不得不心存一丝隐忧。

一方面是债券最长要12年才能偿还完毕，这中间会面临各种经济风险、行业风险、经营风险，不确定性依然较大。

另一方面，需要额外融资至少2500亿，这使得公司的现金流仍然处于紧绷状态，缺钱是否会进一步导致公司经营出险是很多债权人必须考虑的问题。

公布重组方案近4个月后，恒大于7月17日披露了2021年、2022年业绩公告以及2022年中期业绩公告。

公告显示，恒大2021年净亏损合计6862.2亿元，2022年净亏损合计1258.1亿元。

两年共计亏损超8000亿，这可能是中国上市公司里前无古人后无来者的纪录了。

到了8月27日，中国恒大又发布2023年中期业绩公告。

期内公司经营性亏损173.8亿元，非经营性亏损150.3亿元，所得税开支68.4亿元，净亏损合计392.5亿元，亏损程度有所好转。

补发财报后，中国恒大也顺利在8月28日复牌，避免了被港交所摘牌的尴尬。

如果说恒大尚能推出重组以求一线生机，那很多房企可能还没进行重组，就直接退市了。

最典型的就是新力控股，这家曾经的江西房企老大，实在无法满足复牌条件，终于在今年4月13日被港交所摘牌，退出上市房企朋友圈。

而在A股，退市房企的数量也不少。

如蓝光发展、泰禾集团、美好置业、宋都股份、阳光城等，都曾拥有过辉煌时刻，但如今都成了传说。

对于已经退市或即将触发退市风险的房企来说，很难再回到原来正常的投资开发，运营管理、项目销售的状态。

这些房企能够做的只是利用各方面政策，尽可能确保存量项目进入一个正常的开发状态，实现保交楼、保交付。

03

重组的难处

对于想重组的房企来说，其自身也面临很多风险。

其一，如果实控人、管理层选择摆烂，对房企恢复经营毫无斗志，那么势必加大脱困难度，对于债权人和业主也是毫无责任心的做法。

其二，目前很多出险房企均进行了大规模的裁员，销售、人事、财务等部门则是重灾区，这就导致了很多基础性工作难以开展。

并且，部分房企高管也出现较大变动，如CEO、CFO、COO等离职现象频繁发生，这也加大了编制报表的难度。

其三，很多会计师事务所对于审计出险房企的报表也较为忌惮。

主要是出险房企有大量的潜在坏账、债务关系或股权关系复杂、违规担保较多且梳理不清、财务数据核算难、经营不确定性较高等。

所以，在都不愿意冒险的情况下，会计师事务所对于出险房企的审计会慎之又慎。

其四，债券的偿还周期越拉越长。

如恒大新发的债券年限为4至12年，华夏幸福债券展期8年兑付，世茂建设债券到2027年完成兑付，花样年境外债务的到期期限延长2年至6.5年等，展期越长债权人面临的不确定性反而越高。

其五，销售回暖不明显。

中指研究院数据显示，2023年1-8月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长21.3%，稳健民企销售额平均增长0.7%，混合所有企业下降9.1%，出险民企下降46.0%。

从数据来看，出险民企的销售仍然较为低迷。

要知道，销售数据能否回暖，是判断房企未来是否有持续经营能力的重要依据，而且也是偿还债务的基础条件。

如果销售持续低迷，债权人及投资者或多或少心里会有不安的情绪，这对重组事宜的开展不利。

所以，拟重组或正在重组的房企仍然面临众多挑战，远远没有到躺平放松警惕的时刻，恢复销售、树立信心、偿还债务、保交付等都是绕不开的事情。

04

虽然，道阻且长

但是......

除了推进重组之外，孙宏斌仍然道阻且长。

虽然，首当其冲的就是业绩亏损，融创今年上半年收入约为584.7亿元，公司拥有人应占亏损约为153.7亿元。

虽然，融创也结束了双总部模式，拟将总部从北京回归天津。据说本次搬迁行动仍属于部分职能条线，并非所有职能条线，仍有一部分职能条线会留在北京办公。

虽然，今年以来融创也发生了一些人事变动，如迟迅辞任公司执行董事，商羽辞职融创原西南区首。

虽然，除了结束双总部和人事变动外，融创还面临多次被执行的纪录。

天眼查显示，8月28日，融创房地产集团有限公司新增多条被执行人信息，执行标的合计5.1亿余元。

虽然，公司存在700余条被执行人信息，被执行总金额超95亿元。

虽然，在项目出售上，融创也是积极份子。9月15日，融创中国发布公告，与合作方绿地控股就海南博鳌滨海景观大道8号项目进行分割，绿地应向融创支付1723万元差额。

从上述情况来看，融创面临的烦心事还是不少的。

但是，随着重组高票通过，融创给了其他出险房企很好的示范效应。

重组之路充满坎坷，但一息尚存，仍要尝试。

融创和佳兆业成功复牌，奥园牵手中金国测给投资者带来了信心就是最好的示范。

在这些出险房企中，有些会是幸运儿，能够顺利渡过危难期，而有些可能会和大家永远说再见了。

但是，要恢复信心，最好的办法就是恢复销售。

近期推出的一系列利好政策，有望使购房者的成本进一步下降，这也为后续房地产市场平稳发展增添了砝码。

房企要抓住在“金九银十”的窗口期，加大推盘力度，努力使销售额得到提升，这样才能给债权人更多的信心。

虽然不常在的理由纵有千百个，但是努力偿债的理由只有一个。

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主编：张艳

责编：太阳

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