海口二手房交易很热，但卖家却操碎了心

海口二手房市场向来很值得关注。在自贸港红利、限购政策、新房数量、市民收入等诸多因素的影响下，海口的新房其实并不足以反映本地的刚需，看刚需，还得从二手房市场说起，这与三亚房地产市场的旅居属性非常不同。

今年来，海口的二手房市场出现一个很明显的变化，那就是交易很火热，然而，卖家却为此操碎了心。

火热的二手房交易

上半年，海口二手房交易市场的各项数据均呈现回升态势。

根据贝壳找房数据，步入2月以来，海口二手房市场每月新增带看次数均在17000次以上，某些月份还能突破20000次，而去年这个数字多半在15000次上下徘徊，很多中介均表示：“带看次数比去年多了很多，买家也比较积极看房。”

此外，相较于去年同期，上半年海口的二手房成交量也显著上涨，房管局备案数据显示，今年在1-5月期间，海口二手房成交量反弹至6714套，与去年同期的4159套相比，成交数量大幅度回升，总面积达到68.21万方，同比上涨了61%，一扫2022年的低迷，为市场增加信心。

为什么购买二手房？市民张先生从去年中旬就开始关注买房的事情，他表示，有能力买新房当然还是会买新房，但经过长期观察，他发现海口的新房极其难入手，入市房源稀少，备案价格不断上升，同时，新房规划的面积过大也成为“人生第一套房”的阻碍，“我想买小户型，新房的目标客群一看就不是我，而是经济宽裕的购房者，或是手中有钱的改善置换群体，普通工薪刚需还是看看二手房和安居房更靠谱些。”

事实上，今年以来，海口出台的很多举措目的也在于激发二手房市场的活力。比如推广存量房交易“带押过户”，以解决二手房交易筹集资金难、转贷时间长、资金流转不安全等问题；同时简化交易手续，买卖双方可通过“海口市不动产云登记平台”APP实现合同网签备案、不动产登记、核税、缴税全流程线上办理。

卖家为何操心？

二手房市场的火热，不仅体现在买方，也体现在卖方，今年以来，海口买二手房的人很多，卖二手房的人也多。一位中介表示：“今年的行情就是，一天之内能有十几个业主找上门，说要卖房。”

在安居客、贝壳找房等平台，每天都有大量的二手房房源挂牌出让。

58同城、安居客发布的《7月国民安居指数报告》显示，7月海口新增挂牌量环比上涨28.3%。贝壳数据显示，今年3月，海口的二手房新增房源更是达到了2922套的峰值，业内人士表示，这是很少出现的情况，几年前海口二手房挂牌的数量一年下来只有几千套。

比起前两年的沸腾，今年海口二手房的价格也显得冷却了许多。根据统计局最新数据，7月份，海口二手房环比下跌0.4%，同比下跌3.8%，这已是海口二手房价格连续4个月环比下跌。

安居客数据显示，今年9月，海口二手房挂牌均价为16228元/㎡，相较于去年同期已下跌8.08%。根据其3年房价走势图，可以看出自去年12月份开始，海口的二手房均价呈现逐步下跌的趋势，从17559元/㎡的峰值下跌至如今的15312元/㎡。

此外，从挂牌到成交的周期也变得长了，在安居客、贝壳找房等平台上，不难发现有诸多房源的挂牌时间已有一年以上，业主再三降价也没能卖出去。

同时，还能发现不少业主急于抛售，甚至不惜为此再三降价。

贝壳找房数据显示，秀英片区的紫园B区均价为32923元/平米，在2021年，该小区的成交均价多在30000元/平米以上，最高达到34483 元/平米，到了2023年，该小区的成交价再也没有上过30000元/平米，多集中在25000元/平米的区间，成交周期也缩短至几十天乃至几天。其中一套房初始挂牌价为358万元，33天内业主连续下调6次价格，最终以330万元的价格成交，均价为24842元/平米。

降低心理预期的卖方

从业五年的房产中介表示：“稍微搜索一下以前的新闻，就会发现在这三年，海口的二手房市场出现了很大的变化，从卖方市场变成了买方市场，以前是不愁卖，现在是不愁买。”

2020年12月，海口二手房价格连续18个月上涨后，《每日经济新闻》发布文章，其中中介提到：“相比新房来说，二手房价格全是业主说了算，还有可能会碰到业主临时加价的情况。今年7月份我带客户去看房子，第一次看时是一个价，过了两天再去看时业主每平米加价了500元。”

而如今，很多中介坦言：“再按照以前的卖法是卖不出去的，挂牌数量激增，买家选择变多了，带看房的次数增多，但成交率并没有显著上涨。”基于此，很多中介都会让卖方降低心理预期，不要和两三年前的成交价比对，否则很难卖出去。

抛售房产的都是什么人？

一部分是本地居民，今年海口新房入市数量增加，加上贷款率利的红利期，这部分业主出于改善住房需求，急于出售房子以筹集资金买新房。

另一部分，则是岛外的购房者，他们中的多数人认为自贸港红利已见顶，加上大环境的影响，海口作为三四线城市并无特殊投资价值，所以将房子出售。

数据显示，7月份，70城二手住宅价格环比下降0.47%，跌幅扩大0.03个百分点，至此，二手房价格连续3月下滑。其中，共有63个城市二手房价格环比下跌，占比九成。

在社交平台上，不乏很多外省的IP发布二手房转让信息，也有很多外地的业主表示：“行情不明朗，只好割肉走了。”

当然，这并非意味着卖家“血亏”。

“实际上，很多房子都是在2018年以前买的，有些房龄甚至达到了十多年，对比当年他们买房的价格，很多人都是赚到的，只不过相比两三年前赚得没那么多，所以很多人就嚷嚷着吃亏，割肉，那些挂牌周期太长的就是出于这种心理。其实只要降低心理预期，适当给买方让利，房子还是不难卖出去的。”一位中介说道。