活动回顾 | “推进租赁发展，完善长租体系”成都住房租赁市场发展研讨会成功举办

今年“两会”再将“住房租赁”写入政府工作报告，“金融十七条”为住房租赁市场提供更多金融支持，住房租赁利好延续。近年来，住房租赁市场发展进度不断加快，与此同时，保障性租赁住房作为国家推出的一项惠民政策，也在加速备战中。成都作为租赁核心城市之一，近年来依托成渝经济发展圈的虹吸效应，在租赁市场上较为活跃，“十四五”期间，成都计划通过多渠道筹集建设保租房30万套（间），总投资也将达到1500亿元以上。

9月8日，在成都市房地产经纪协会的指导下，由克而瑞租售主办，瓴寓国际协办，以“推进租赁发展，完善长租体系”为主题的研讨会在成都成功举办。成都市住房和城乡建设局相关同志、成都市房地产经纪协会秘书长张琪、瓴寓国际CEO张爱华、克而瑞租售总经理王伟以及成渝诸多企业在内的40余位业内人士出席了此次研讨会。

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01

开场致辞

成都市住房和城乡建设局相关同志应邀出席了此次研讨会并致辞。

他提到：近十年来，成都的房地产中介行业正在向规模化、品牌化和专业化发展，取得了较为显著的经济效益和社会效益，为整个房地产行业发展贡献了自己的产业力量。同时，住房租赁作为房地产升级的重要板块，越发受到国家的高度重视。成都在政府的有力引导下，住房租赁从无序到规范，从分散到集中，取得了一定的成绩，行业正在处于快速规范发展的上行通道，希望全行业沉下心来，更专业，更稳定，更持续健康发展。

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02

主题演讲

克而瑞租售总经理 王伟

会上克而瑞租售总经理 王伟分享了《中国租赁住房发展现状及趋势分析——即将腾飞的成渝租赁住房行业》核心内容：

第一部分：中国及川渝住房租赁市场发展现状

克而瑞租售总经理王伟对中国及川渝住房租赁市场发展现状及变化进行分析，介绍了房地产行业发展模式、长租房市场结构、参与拿地企业、住房租赁公募REITs以及资产大宗交易主体等一系列行业变化。同时对全国及川渝住房租赁行业与发展现状进行分析，从住房租赁政策支持、租赁市场城市格局、房源供应等维度进行了深入解读。

整体而言，川渝住房租赁行业仍处于起步阶段，机构化率相比一线城市仍有一定差距，但在国家“租售并举”的政策体系下，川渝正在坚定不移的加速住房租赁行业发展，培育专业化、规模化的住房租赁企业。

第二部分：中国及川渝住房租赁市场存在的问题及解决方案

目前中国及川渝住房租赁市场仍面临一些问题，在收益方面，长租房行业仍存在赚钱的不可持续，持续的不赚钱的问题；在融资方面，更多优质基础资产商业化项目发行REITs受到限制；在保租房发展方面，商业房源纳保受到种种限制，其中川渝租赁市场存在品质及供需结构错配等问题；在政策方面，存在商业化房源与保租房同责不同权的问题。

为解决这些问题，可以考虑的解决方案是：

1.在收益方面，运营商可以通过提高运营服务水平和产品力，增加投资回报；

2.在融资方面，在REITs发行的品类和主体上一视同仁，真正带来市场活跃度；

3.在政策方面，进行双轨制住房供给，实现按需纳保；

4.在保租房发展方面，降低保租房申请条件，达到“职住平衡”，并增强政企合作促成人才安居。同时，政府做好合理供地，对项目入市进行统筹规划，实现合理供应。

第三部分：中国住房租赁市场未来趋势

在未来，当中国住房租赁市场中存在的问题能够妥善解决后，势必将迎来以下趋势：

1.商业化房源与保租房齐头并进，共同发展；

2.租金增长将进入平稳期，企业通过租金增收的空间收窄，对运营提效的要求提升；

3.行业主体相互合作时更注重专业分工，完成各自诉求满足共同推动行业发展。

最后，克而瑞租售总经理王伟指出：资产数字化时代已经到来，而国资国企深化改革和国资优化布局势在必行。克而瑞租售具备为国有资产提质增效的能力，能够提供资产标准化、资产评估、资产分级和资产优化等服务。

瓴寓国际CEO 张爱华

瓴寓国际CEO 张爱华进行了题为《科技引领瓴寓在保租房的探索与实践》的分享。

一、行业认知

1. 租赁行业不同层次有着不同的使命

保租房新使命：8月召开的国务院常务会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生、扩大有效投资，促进房地产市场的平稳健康发展。

2. 租赁行业的特点

租客端以区域型客群为主，需求数量相对固定，租客对租金的敏感度非常高。而企业端，单房租金的预测非常难，长期面临产品老化后的涨幅风险，导致长期收益风险市场产品同质化，未来涨幅有风险。

3. 租赁的矛盾

租户的诉求是租得起、住得好，这意味着高成本，大空间，低坪效。而企业的诉求是满足企业经营所需要的收益，低成本，小空间，高坪效，这是一对矛盾。

4. 如何既满足社会效益，又满足经济效益？

如何满足社会效益？离不开高性价比的产品和服务；那如何满足经济效益？玩笑话常说“ 一百块定生死！”，即100元的事情做好了，经济效益就有了。放到租赁行业，需要做好精准的客研、高性价比的产品、高效的运营服务。

（1）客研：寻找规律之旅。瓴寓制定了项目差异化定位框架，并形成了成熟的客户研究体系、全维度租赁数据，精准定位市场。

（2）产品：99%的科学+1%的艺术。瓴寓产品解决方案的目标是既满足用户低价格高品质的生活需求，又满足盈利要求。让用户以“相对合理的价格，牺牲一定的隐私，拥有居住空间+私人共享空间+便利商业”一直是瓴寓打造租赁产品的底层逻辑。因此，在户型设计上，瓴寓坚持“兼顾体验舒适度、频率的价值逻辑”的原则；而价值成本模型上，则是“基于通用定价模型不断扩充的项目数据库，引入成本的维度，借助数据分析出价值成本的ROI”。

（3）高效的运营：“筹开+营销+服务”满足收益的同时达成最佳体验。筹开的核心是“确保前期质量达标，不要把工程的风险带到后期的运营”；营销的核心是“通过双脑决策，提供确定性的合理收益”；运营的核心是在“确保经营目标达成的基础上提供最佳的居住体验”。

二、资管项目案例——上海浦江华侨城柚米社区

第一步：项目成功是基于对用户充分的理解。瓴寓从客群来源、背景、 行为、需求、痛点5W精准了解客户，立足项目优势，差别化定位产品，错位竞争。

第二步：产品和运营必须解决痛点问题。瓴寓通过配置资源，优化产品设计，在房间内改善关键体验点，强化复合空间，而在房间外配置一定公区空间。

第三步：打造和谐温馨的社区氛围。社区文化通过租户自治委员会、社团联盟、租户公约三个重要载体，拉近邻里关系，形成高品质文化链接的租赁社区。

第四步：实现商业成功。2021年12月，瓴寓出让项目全部股权，实现IRR超预期退出，是行业内首个跑通“投融建管退”资管全周期的项目。

三、托管项目案例——上海城开·莘社区

莘社区作为保租房项目，在成本端已基本定型的情况下，需最大化提升项目EBITDA，以满足退出的收益要求。该项目通过瓴寓的前期介入方案优化及后期运营的专业赋能，核心经营指标及服务指标均全面超越业主预期目标，实现社会效益及经营效益的双赢。

大幅提升项目回报率，满足退出收益要求瓴寓是如何做到的？

1. 快营：快开快售快爬坡

瓴寓基于完善的筹开和营销体系，以及数十个大社区租赁项目经验，实现快开快售快爬坡，最大限度提升运营效率。

2. 提前介入方案优化 ，提升产品品质

一是结合瓴寓专业的社区实操经验，针对项目原始户型进行合理化建议，优化户内设计布局，提升产品溢价；二是对房间软装配置优化，共享瓴寓部品部件供应链，有效降低项目装修成本的同时提升产品展示效果及实用性；三是对项目公区、景观及商业等方面进行优化。

分享最后，张爱华提到，瓴寓国际深耕行业7年，目前已在全国布局22座城市，主要模式以轻重为主，可为业主提供客户研究、产品设计、施工建设、运营管理、项目退出等各个环节的服务，让业主在可控风险下实现稳定回报。

瓴寓国际CEO 张爱华

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03

圆桌交流

圆桌交流环节由成都市房地产经纪协会秘书长 张琪主持，成都天府新区房屋租赁服务有限公司总经理 李霞、成都高新菁蓉汇智人才服务有限公司资产运营部项目经理 陈浩、兴城住房公司经理 徐良、瓴寓成都事业部总经理 李薇以及克而瑞资管重庆区域总经理 林维围绕“成都住房租赁的实践”主题进行交流。

张秘书长提到：近几年，国家正在大力发展住房租赁市场，从房地产转型、保租房发展、民营企业的规范等，都看到了国家对于租赁市场的大力支持。2023年起始，全国住房和城乡建设工作会议就明确，2023年房地产市场工作的重点内容之一是发展保障性租赁住房。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，可以更好的解决新市民、青年人的住房问题。自2017年以来，在成都市住建局的领导下，协会也成立了住房租赁专委会，越来越多的国央企平台公司进入到租赁市场，规范市场的同时让市场未来的空间更大，真正托起新成都新市民、 新青年人的“安居梦”。

接下来，天府租赁、高新人才公司、兴城之家、瓴寓介绍了所在企业整体的运营情况以及在保租房上的诸多实践，克而瑞以第三方研究机构发表了对成渝地区的长租房租赁市场前景的看法。

圆桌交流问答实录

问题1：

成都天府新区房屋租赁服务有限公司作为成都市的首家国有专业住房租赁企业，公司整体情况如何，目前的运营情况简单给我们介绍一下。

成都天府新区房屋租赁服务有限公司总经理 李霞

成都天府新区房屋租赁服务有限公司总经理 李霞：

成都天府新区房屋租赁服务有限公司成立于2017年，是成都市首家国有专业住房租赁企业。以促进区域职住平衡，加快“人城产”深度融合作为核心使命，公司推出“桐堂”住房租赁品牌。

2019年公司首个项目桐堂.兴隆湖店开业，为科学城产业配套的长租公寓，截止目前该项目已运营四年，累计为2000人提供租住服务。

目前公司有四条产品线，已投用的有产业配套公寓、市场化长租公寓、酒店式服务公寓，保障性租赁住房在筹建中，预计明年入市。

问题2：

随着成渝双城经济圈“虹吸效应”的影响，成都也在积极吸引人才高效集聚，保障好他们的居住生活也成为留住他们的关键要素之一，成都高投在人才保障上有哪些动作？

成都高新菁蓉汇智人才服务有限公司资产运营部项目经理 陈浩

成都高新菁蓉汇智人才服务有限公司资产运营部项目经理 陈浩：

成都高投在三个方面进行人才保障：

1.在保租房发展上，成都高投积极响应国家住房租赁发展需求，最早在2021年公司就专门成立运营公司进行租赁业务管理和运营，由专门的运营公司通过专业化、数字化手段为高新区及全市的市民提供人才租住保障。

2.在保租房房源供应上，成都高投联合多家主管机构和战略合作单位，将已有的存量房源，如公租房、廉租房等转换成保租房，持续扩大运营管理房源数量，让更多租客享受租住保障政策。此外，成都高投也采用集中新建的方式，后续持续不断的推出房源，明年将有多个房源完成建设入市运营。

3.在保租房运营管理上，成都高投通过精细化管理和运营手段，首开项目仅一个月时间出租率就达到了80%。2023年丁香公寓和海棠公寓两个项目陆续开业，其中丁香公寓1000套房源，通过成都高投的实时运营和精细化管理，实现了开业不到一个月项目就基本满租。

问题3：

成都兴城之家住房租赁有限公司作为成都兴城集团及其下属润锦城公司的住房租赁运营企业，目前整体的运营情况如何？未来将如何深化参与到保租房的建设中？

兴城住房公司经理 徐良

兴城住房公司经理 徐良：

成都兴城之家住房租赁有限公司管理项目布局在成都的11个行政区，投运项目出租率长期稳定在98%左右，现储备房源超过6000套。

在金融方面，公司将作为成都首批支持收购房屋用作保障性租赁住房业务试点单位之一，利用金融政策工具和专项低息贷款，实现存量闲置资产的有效盘活。

保租房建设方面，为打造更具有针对性，贴近租客需求的房屋租赁产品，不论是集团内部筹集或是外部拓展的项目，公司都在项目建设前期介入，站在租客租赁需求的角度，提供了大量的建设意见，具体是在室内的空间布局，公共区域的活动场地规划等方面。

外部交流方面，公司也与上海、深圳的优秀住房租赁平台保持交流，引入多方成熟经验，反哺到兴城集团后期的保租房建设运营中。

智慧化管理方面，公司已完成多元化智能管理平台搭建，后续将根据业务发展需要，联合头部科技企业逐步完善平台。

退出方面，目前公司正在积极探索保障性租赁住房REITS发行相关内容，对接多家发行机构，对现有资产进行梳理，待后续项目达到发行条件后，通过REITS退出市场。

问题4：

瓴寓近年来与多地政府、国企深入合作，践行保租房建设，运营了诸多大型租赁社区。在成都也有多个项目落地，作为全国化布局的企业，瓴寓是怎么看待成都的租赁市场的？进入成都租赁市场主要考虑哪些路径？

瓴寓成都事业部总经理 李薇

瓴寓成都事业部总经理 李薇：

成都一直是瓴寓重点发展的城市，成都是人口净流入城市，有发展租赁的市场基础。2020年以前，成都的住房租赁市场主要是市场化企业，2020年以后，国企更多的参与到租赁市场中，大量的资源或房源交给国企来负责，“十四五”期间的保租房计划也需要国企或者政府来承担。

瓴寓作为一个市场化企业，希望能够用自己的优势来为国企赋能，做资产托管、产品定位、咨询服务等。当然瓴寓也希望有机会可以做重资产项目，后期将积极与各家国企交流，争取能够参与进来。

问题5：

瓴寓作为深耕住房租赁行业很多年的企业，相较于其他运营商的优势在哪里？未来将如何发挥这些优势深入到城市的租赁住房建设中？

瓴寓成都事业部总经理 李薇

瓴寓成都事业部总经理 李薇：

瓴寓是住房租赁领域一站式综合服务商，拥有“投融建管退”全链条的成功经验，可以提供客户研究、产品设计、施工建设、运营管理及项目退出等各个环节的服务。

瓴寓拥有成熟的理念，希望能够从选址端就参与到资产的租赁住房业务发展，越早的介入，越能够帮助资产方把项目收益做到最大化。如果项目已经建成通过了验收阶段，再来让瓴寓运营，效益提升的空间可能只有5%~20%，但如果能够让瓴寓更早的介入，提升的空间将会更大。

问题6：

目前成都已有多家国有住房租赁企业，天投在响应保租房建设中也承担了1万多套的保障性租赁住房供给任务，目前新区整体保租房建设投运节奏如何？

成都天府新区房屋租赁服务有限公司总经理 李霞

成都天府新区房屋租赁服务有限公司总经理 李霞：

这1万多套保租房将通过几种方式筹集，第一种是，天投的地产公司跟拍的地块的配套的租赁住房，建设完成后交给我们；第二是自己投建运管。

项目分布方面，从产业功能区来划分，综合考虑交通、人流等因素，目前在科学城比较好的位置拿到了一些地，集中在地铁18号线、1号线周边及总部商务区内等热点板块。目前1万套主要是配套；首个项目位于科学城西湖南侧，体量2000套左右，为新区招才引智，产住平衡。

天投集团负责筹集的1万多套保租房正在顺利推进。我们按照投融建管退的模式，从项目选址、产品打造、工程施工、运营服务等方面用心筹建，着力为大家提供高品质的保租房。项目综合考虑地铁交通、商业配套等因素，合理的分布在天府新区华阳万安、科学城、总部商务区、中央法务岛等产业功能区内。首个项目位于科学城兴隆湖的西南侧，体量为2000余套左右，计划2024年上半年投运。

问题7：

刚才高投也提到了关于公司对人才引进的一些保障工作，高投为了保障人才的租住成立了成都高新菁蓉汇智人才服务有限公司，目前有哪些项目落地可以具体介绍下？

成都高新菁蓉汇智人才服务有限公司资产运营部项目经理 陈浩

成都高新菁蓉汇智人才服务有限公司资产运营部项目经理 陈浩：

目前，公司结构比较多元，包括公租房、配建房、保租房、市场房；保租房总共开了三个项目，今年内还会再开500间左右，明年预计将有5000间左右的新开房源，公司目标是在三年内开业2万间，从而为整个成都市及高新区的新市民和新青年提供租住空间；暂时未引入运营企业，但不排除后续会引入优秀的战略合作单位。

问题8：

克而瑞针对成渝地区的长租房租赁市场的前景有什么样的想法呢？

克而瑞资管重庆区域总经理 林维

克而瑞资管重庆区域总经理 林维：

在需求上，成渝地区是长期人口流入的区域，流入人口大部分是刚毕业的大学生，因此成渝地区产生了大量的租赁需求。瑞幸咖啡的客群和租赁住房的客群是基本重合的，根据瑞幸咖啡的报告，瑞幸咖啡开业门店数量排名前三的是在北京、上海和成都，说明了成都有充足的消费力。较大的客户基数叠加产业的落地与聚合，将带来更多的租赁需求。

在供应上，成渝地区保租房“十四五”发展目标较高，成都和重庆分别计划筹措建设保租房30万套（间）和40万套（间）。重庆将公租房和存量房进行改造，纳入保租房体系，房源拓展节奏加速；成都以新建和个人房源纳保以及国企平台参与，加速房源供应。

成渝地区机构化房源在2022年前增长相对较慢，而2022年之后随着新建和改建房源的入市，相信整个长租房的规模将快速增长，品质也将有所提升。从供应上来看，成渝地区的房源供应将更加多元化，未来能够在各个渠道满足青年人和新市民的住房需求。

总 结

在国家政策的大力引导下，成都住房租赁行业的发展取得了不错的成绩。未来，随着保租房建设的不断深入，越来越多的企业将加入保租房赛道，企业的运营价值也将进一步凸显。

以“推进租赁发展，完善长租体系”的成都住房租赁市场发展研讨会圆满落幕。期待通过此次交流，能够共同推动成都市住房租赁市场的繁荣稳定，共建和谐的城市生活环境！

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）

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