大家都搞错了，白高兴一场，多数人的房贷利率都调不到4.2%

关于存量房贷利率的下调，不少银行这次真的主动了，很多客户都受宠若惊，谁也没想到，最开始央妈通知的是让大家去跟银行申请，很多人都做好了要去费力申请、持续等待甚至买些理财产品抄个近道等操作，但是呢，现在陆续有银行已经公布下调的细则了，包括怎么下调、下调的时间以及大家最关心的问题，都一一帮大家解答了，而不少人都解读错了，可能很多人会白高兴一场，不过，实话咱还得说出来，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。9月7号，国有四大行中行、工商、农行、建行已经发布了与“调整存量首套住房贷款利率有关操作事项”有关的公告，总结下来一句话就是，银行将于2023年9月25日起主动帮符合条件的客户进行批量、统一下调，无需客户提交申请，但是，这背后的含义，很多人真的搞错了。

咱们先看谁是符合条件的人，对银行来说就是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，而这里面分了三类人群，第一类是最纯粹的，只有一套房子的人；第二类是虽然有多套房，但分布在不同的城市，而且每个城市的房子没有超过两套，比如广州一套、佛山一套、中山一套这类客户；第三类是现在只有一套房，但买的时候不是唯一一套，比如你在2018年在广州有一套90平的房子，之后又买了一套广州的60平的房子，首付是70%，利率是二套房的利率。但目前你已经将之前的90平的一套卖掉了，现在名下只有一套60平住房，也可以享受降低利率的政策。而银行针对第一类客户会自动下调，你连点击申请的操作都不需要。而第二类、第三类客户则要在9月25号自己向银行申请，具体提交的材料银行还没细说，后面肯定也要经银行审核通过后才能顺利调整。

而这里面还有客户在2019年转LPR的时候坚定的选择了固定利率，这批客户银行也不会主动改变你的利率，符合条件的情况下也需要自己去申请。最后一种就是拖欠了银行房贷的人，现在是银行发福利，那欠钱不还的肯定得先把欠的利息和本金都还上，银行才会考虑给你申请通过了。

而大家贷款的时间不同，到底哪个时间段可以下调多少呢，这次银行的细则也给大家答疑了。首先是2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。举个例子来说。

比如你在2019年9月在某个城市买了一套房子，当时的利率是5.88%,基本利率是4.9%+89个基点，而当时的LPR是4.8%。如果那时候的政策利率下限高于4.8%，比如是5.1%，那么你这次的存量房贷利率最低只能调整到5.1%。如果当时的政策利率下限低于当时的LPR4.8%，比如是4.7%，那么你的存量房贷利率只能调整到当时的LPR程度，也就是最低4.8%。总之大家记住一卷，你看当地政策利率下限和买房时的LPR两个数值，谁高取谁，就高不就低。

第二个时间段，在2019年10月8日至2022年5月14日发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。这个时间段买房的群体，下调的规则同样是，买房时当地政策利率下限与买房时的LPR数值，谁高就取谁。

第三个时间段 ，2022年5月15日之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。这个时间段买房的群体，下调规则是，买房时当地政策利率下限与LPR-20个基点两个数值，谁高取谁。

所以大家看了一圈，其实最关键的还是要看买房时当地的政策利率下限到底是多少。而现在陆续各地也已经公布了利率下限历史调整情况及现行水平，大家可以参考着来看。而很多专家解读发现说都能下降到4.2%，其实一转头发现最终可能很多人的利率只能降0.05%-0.4%之间，因为这几年的LPR已经自己下降的几十个基点，所以相比最初的利率，可以调整的空已经不是特别大了。

而大家也会发现，现在各地银行为啥这么积极给咱们主动去调整了，一开始还觉得银行是良心发现了，后面仔细看完才知道，人家早就把利率调整算好了，每个客户根本调不到多少，当然，现在很多人还是蒙在鼓里的，等到25号真正调整后会发现傻眼了，可能原本4.7%的利率就降到4.65%，这不是打发要饭的吗，客户是差这几十块钱利息的钱人吗，到时候发现被套路的老业主能做的也不多了，要不就投诉一下银行，说玩文字游戏，要不就继续默默的去提前还款了。

不知道银行为啥还要玩文字游戏和套路，现在楼市大家都看在眼里了，可以忽悠一次，忽悠不了两次、三次，买家辛苦钱买的房，高位办的贷款，这都是事实，如果真的还想用套路去让大家买房，估计是行不通了，只有真诚才是必杀技，最后，附上农行的在线客服答疑，希望大家不要白高兴一场，最后发现别人只是施舍了几个钢镚而已。