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莘庄没落了?不,只是之前涨太猛了

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说到闵行莘庄,众所周知是上海西南片区的门户;建设发展于上个世纪90年代初,工业和产业都是当初很有知名度的。因为产业的大力发展,再加上一号线的开通,这里便承接了上海市区人口的外溢,得以大力发展。

而莘庄还分为南广场和北广场,莘庄起来之后,南广场已经成为西南片区的板块里,中产改善的最佳选择之一。这里有着著名商业体仲盛世界城,还有闵行二梯队学区——九年一贯制莘城学校。

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但是最近,从数据上显示,政策未放开之前,莘庄板块房价回撤的幅度,是闵行中外环这几个区域中最大的。就连好世鹿鸣苑、名都新城这样的标杆小区,房价都出现了10%以上幅度的下探。

今年六月份后,莘庄二手房市场,总是出现各种各样意想不到的笋盘。仔细观察我们不难发现,低价房源的集中地大多都是品质差、或者房龄老的扎堆片区。

像南广场的莘城公寓,北广场的老公房这样。就拿莘城公寓来说,相对来说就是南广场品质较差的小区;这个小区朝向也是很奇怪的,所以有特别多的低价房源也是正常的。相较于南广场而言,北广场开发更早,所以这边的房子相对来说都比较老;所以在北广场的次新小区有时候颇有“鹤立鸡群”的错配感;所以置换改善人群,通常更愿意买在南广场,导致北广场的次新小区也有点卖不上价格。

只不过,前段时间由于市场比较低迷,所以很多房源价格都回到2019年甚至是2018年的水平了。

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当然,不仅仅是莘庄板块,隔壁的春申和梅陇也相差无几。原本成交非常火热的上海春城,一个月也仅成交了两套房子。

遥想当年,学区+次新标杆网红盘春申景城,在2023年5月份后,成交同样也是寥寥无几。次标杆小区万科假日风景,很多房子的房价在巅峰时候都到过10万/㎡,现在毫不例外都跌到了7万/㎡。房价下跌,古美乃至整个闵行也例外不了。
而最主要的原因其实还是经济大环境在下行。当前市场的购买力相对较差,闵行很多板块原本就是房价高地,所以回调的幅度当然比较大,流动性也会受影响。

除此之外还有个核心原因,就是新房市场对二手房的冲击,这是影响最大的。前两年开始,闵行周边也开了很多新盘。

例如古美华庭、古美华府;天安新城还有天安一号;最近又开发了建发景苑。去年春申景城也开了仁恒的盘,颛桥还有著名的颛桥紫薇花园。

甚至连皇都花园这样的小区也在今年凑了一波热闹。所以说,对被一手市场全面分流的现状,是会让二手房市场不可避免的冲击和没落。甚至对品质次新的打击还很严重。

例如万源城,市场价要在12万/㎡左右,但是隔壁的新房只要单价9万/㎡不到。房龄更新,品质更好,所以二手房拿什么和一手房争呢?

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不过,虽然这样说,但是“地倾西南”的说法一直都在,西南方向的闵行还是上海重点发展方向和板块之一。新房的影响只是一部分,在市场达到平衡点之后,后续的发展还是非常有优势的。

毕竟有产业和人口的支撑,经济和房价自然还是有保障的。虽然在闵行,整体房价有回调,但是对比之前来看,房价涨幅已经到了一个新的层次;从整体上看,房价依然领跑上海的平均涨幅。综合来看,莘庄依旧是闵行的中心区域之一,拥有资源倾斜。短期的波动,被一手市场的挤压,也不影响长期的利好。


随着利好政策出台,市场逐渐恢复热度,板块价值回归,大家可以拭目以待。也欢迎你们把想法写在评论区,我们一起来讨论。

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