明年4月起，要限制外国人在日本买房？这可真是个笑话……

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

最近两天，不少平台都有铺天盖地的消息在传：

“日本特地出台新政，要限制外国人买房了。”

“以后到日本买房要有担保人。”

“从明年4月1日起，日本房产开始搞限购了。”

“购房时没有担保人，估计都没人愿意卖给你。”

……（内心os：这都是啥呀！）

过于碎片化、以及断章取义被夸大的资讯，搞得不少人一头雾水，甚至还开始担心起日本房产价值和交易的问题。

纯属完全跑偏了题。

今天我们就来好好聊下——这日本不动产“登记法新规”的事。

误区一：首先，我们得厘清一个事实。

日本这次的「不动产登记制度新规」，可不是日本政府突然冷不丁地出台一个新法案，特地用来限制海外买家购房的，更不存在针对中国人之类的说法。

其实，这是日本法务省民事局于2021年，在民法、不动产登记法、继承土地归属法等基础上提出的，

一套关于日本不动产产权、遗产税制继承等综合修正方案。

整个方案新规调整，足足涉及三大部分九个大点，其中外国人买房新增日本当地联系人，只不过是其中的一小环节，根本算不上是主角。

此举措的目的是什么，也写得很清楚：

因为伴随着人口愈发往市中心靠拢、还有人口下滑和老龄化等问题，存在大量土地（尤其在农村）的利用率低下，同时由于遗产的属性被反复继承、又无人分割，导致土地的所有者不断增加。

轻则，导致地方政府每年为确认土地产权所有人的信息，花费大量的时间和经济成本；

重则，地方公共工程恢复和重建的项目无法顺利进行，私人交易受阻，土地无法管理。

在《负动产时代》一书中就有提到过，

日本所有人不明土地问题研究会，曾做过预测，到2040年，日本的所有人不明土地总面积将达到720万顷，接近北海道的面积，经济损失增至3100亿日元。

所以，这项政策的初衷，最根本是为了解决日本土地空置的问题，其次是调整继承和税制的问题，主要还是面向全体日本国民。

海外买家可不是重点！

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误区二：联络人≠担保人

回到“登记新规”本身，这个资讯被谣传得最厉害的是：

“以后在日本没有住址信息的外国人，到明年4月1号新规落地时，再想购买日本房产时，需要在日本当地找到一位长期定居的担保人，其身份信息（住所、姓名），也必须和购买人一起登记在不动产登记簿上，否则外国人没有购房资格。”

但凡懂点法、讲点理的人，仔细捋捋就知道这被传开的说法有多离谱。

先不说，日本是一个实行土地私有制的国家，并且讲究永久产权，这就奠定了日本多年来允许土地房屋等可自由买卖交易的基础。

一旦被各种理由设限，不被允许自由买卖，这和违反日本的宪法基础没什么区别，所以根本不可能。

(*要不是日本十分重视私有制，又怎么会产生上述土地空置、因找不到继承业主而无法开发的难题。）

再有，方案写得很清楚，是联络人！联络人！联络人！

不是所谓的担保人，这完全是两个概念，担保人需要权责共担，联络人则不需要担任何责任。

更不可能要同步登记在不动产登记簿上，日本的不动产登记簿和房产证是一个意思，随便登记一个名字上去，和变相侵占资产有什么区别？

全世界任何私有制国家都不可能认可的做法。

原文的意思也只是说，比如，以后在买房的时候，需要多提交一份日本当地联络人的资料给到法务局。

这联络人的作用就类似于“传声筒”，以便日本政府在联系不上外国买家所登记的海外联络方式（住所、电话、邮件）时，可以多一个人帮忙传话，仅此而已。

稍微熟悉日本的人都知道，（紧急）联络人制度在日本十分普遍，例如很多租房、银行开户、就学登记等等，都需要填写一下联络人信息，根本不需要大惊小怪。

更何况，即便是房产登记的联络人也是随时可更换的；方案也给予到“过渡期”，不是说明年4月1日开始，买房就必须要登记联系人，暂时没有也没关系，完全不影响买房卖房。

最后，如果要说不动产登记“新增联系人”这条规定，对日本房产有什么影响的话——

首先是，对以公司名义持有房产的海外买家来说，没有任何影响，因本身就是日本现地法人的身份。

而对于一般买家来说，有影响，但也是积极的。

比如，更方便日本政府监管房地产市场了，即便是海外人士，在持有日本资产时，缴税纳税也变得更规范了。

多少可以防止一些利用海外房东、法人逃税的行径。

还有对于海外买家来说，也更容易去识别到什么是靠谱的房产买卖、或托管机构。

以我们智谷日本分公司为例，我们在东京有专门的房屋租赁管理部，负责客户的托管业务，也一直作为客户的纳税管理人， 与日本的税务局、法务局等政府部门沟通联络。

虽然房东的联络人可以自由变更，但是在日本办理变更手续是由司法书士去操作，每次做新的变更，会有手续费产生。所以，对于海外投资者来说，选择像我们智谷这样有口碑、有实力、规范、真正能解决信息差的公司，更有保障。

再多插一句，

都说日本房地产“沉睡”了足足2、30年，好不容易等到个时机迎来逆风翻盘，现在立马就说要打击海外买家的投资热情……

要是这事是真的，日本政府可是要第一个跳起来跟人急了！

2023年日本成为全球青睐的投资洼地，并非没有理由。在一众发达国家中，日本购房置业可以同时达成：低门槛、稳收益、资产避险这几大优势！

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