温州8月新房成交数据出炉，艰难前行，曙光初现？

夜深人静，最适合放大招。

8月31日晚间，传闻已久的“史诗级救市”，终于落地。

央行和国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，将首套房商业贷款最低比例首付调整为20%，二套房商贷首付比例统一为不低于30%；同时二套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率上浮20个基点。

同时，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可以向房贷银行提出申请，以新的房贷来置换原来的房贷，新房贷的利率在贷款市场报价利率上加点幅度。

这次的救市力度，可谓火力全开。

至于效果，还有待时间验证。不过，从市场成交情况，或许能看出一些端倪。

8月温州市区新房累计成交1859套，环比7月上涨约56%。但先别高兴，这其中安置房成交量高达1349套， 实际商品房成交量仅510套。

值得一提的是龙湾新房成交量，7月仅成交39套，但8月华丽转身，成交了114套，近乎3倍的增长量。

不可否认，8月市区新房成交量确实上涨了，只是涨的速度比较慢，但对于当下的楼市行情来说，已经表现不错了，也从侧面反映出救市开始见效。

当然，仅8月新房的成交量上涨并不表示接下来楼市行情会马上回暖。

我们再来看下供应端的情况。8月份温州市区共有4个项目首开/加推，累计2080套房源，其中3个项目为安置房，仅万科映象广场253套商品房住宅。

土地方面更是难上加难，自6月中旬瓯海区第四代住宅地块土拍结束后，计划7月出让的土地陆续终止出让，昨天终于挂牌了一宗地块，即温州市核心片区梧田东单元A-12地块。地块起价25467万元，起始楼面价8000元/㎡。

地块位置图（来源：好地大数据）

从供应端的小心谨慎不难看出，当前市场信心仍处在低位，楼市整体的去化压力仍然较大。

接下来，就看“8.31政策大礼包”能不能起到作用了。

一是全国统一的降首付比例，首套房不低于20%，二套房不低于30%。降低上车门槛，无论是刚需还是改善来说，都是利好。

二是降二套房贷款利率，不低于LPR+20个基点。目前温州首套房贷利率3.7%、二套4.8%，也就是说，接下来首套利率不变，对于二套房购房者来说，利率降为4.2%+0.2%=4.4%。

三是降首套房存量贷款利率，新的利率双方协商，但不得低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。这一条也是最吸引人的政策。

图源xin号

这里要注意的是，降低存量房贷利率仅有“首套”，二套不在其列。另一方面，存量房贷只能下探到“当时所在城市的政策利率下限”。

假设A在2020年1月办理首套房贷时，贷款利率为5.8%，即LPR4.8%+银行100个基点的加点。之后LPR从当年的4.8%降到现在的4.2%，下降60个基点，所以A现在的贷款利率从5.8%降到了5.2%。

8.31新政后，A可以重新签存量房贷利率，不过目前没有确定是按原贷款发放时LPR的基础上加点，还是按现在LPR的基础上加点。若都按LPR基础上不加点计算，分为两种情况：

第一种按原贷款时的LPR4.8%不加点，A就能把利息降到4.8%，与现在5.2%的利率相比，省了0.4%的利息；第二种按现在的LPR4.2%不加点，就能把利息降到4.2%，与现在5.2%相比，省了1%的利息。

因为每个人的加点幅度不一样，贷款时间也不一样，所以降点幅度也有差异，可以等具体政策出来后向当地银行咨询。

从短期来看，这一系列政策会产生一些积极效应，能够释放一部分市场需求。既然口子开了，那么就等着“金九银十”的表现了。