北京买房：理清思路，购房建议933

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

近期看了一段时间房子纠结于以下两个选择：

1、郭公庄地铁站附近的京投银泰万科西华府，70平纯南的小两居，优点是商品房小区物业好 环境尚可，房龄新，自带精装，有阳台和飘窗赠送面积，简单住不需要另外装修。缺点是目前小两居单价已经在7w以上，不知是否溢价过高，户型相对一般，面积较小，客厅需要借助厨房的采光，有走廊的面积浪费。附近没有小学。

2、郭庄子地铁站附近的春风雅筑，88平大两居。优点是户型相对较好，面积大，纯南两居有客厅有大落地窗，在政策房中比较少见，定向安置房满五年无其他附加税费。缺点是小区环境一般，感觉入住率较低，后续大批量房子满五后价格不知能否稳住。离地铁站稍远，片区发展感觉动力不足。

我们的情况是首套刚需，未来2年内计划有孩子，孩子上小学前计划换房，在通勤两套房子都可以接受的情况下，您更推荐哪边？

A：

1、西华府没溢价。连小学都没有，又是丰台，那就没有学区溢价；市区地铁旁边，那就没有区域溢价；又不是大户型，那就没有租售溢价；更不是新小区了，新盘溢价也耗干净了。所以谈不上什么溢价，就是市场行情。

2、这自己都分析的挺好了，就不用别人建议了吧，怎么都是只能自己选择。一个是地段儿相对好但价格高，一个的地段和小区都普通但价格低，这就看自己更重视什么了呗。无论买什么东西其实都是这种选择，总有价高价低的纠结，值不值的也没标准。

3、我肯定是建议丰科园了，这没什么可说的，价格高自有高的道理。春风雅筑跟建邦枫景是一个项目，建邦枫景之前跟西华府差不多价钱，现在有点儿差距了。当然这是十年累积的结果，短期内也没什么。

仅供参考。

二

Q:

我也是给孩子买房，儿子，在北京落户一年多了，但我只有不到150万还得是卖了现有的一套房。儿子想要的是两居室，70-80平米左右的，不要老破小，希望在东西部的地铁沿线，不超过五环，学区中等以上即可。新房和二手房都可以，保值好的，不要回迁房，请推荐一下，最好有现有房源。

A：

1、最好让孩子降低些预期吧，太高了就属于为难父母了。建议是别太想一步到位了，还是先买套小房上车，以后凭个人努力再置换，北京都是要靠自己的能力实现梦想的，父母能在前期帮上忙就不错了。

2、简单说吧，150万最多能买到300来万的房子，新房的话能买400万出头的。但新房就得在比较偏远的板块了，单价5万左右肯定五环外。保值得看运气，一般来说不会太好，不如市区成熟板块的。

300多万不超五环的商品房两居，还学区中等以上不要老破小，这我都不知道说什么好了。学区房至少400万起，还肯定是老房或小公寓。所以这些条件都算了吧，不可能实现。

3、我建议是看看五环外的近郊吧，昌平顺义大兴房山门头沟都有保值还行的，但两居室也够呛能买到，一居室居多。其他我真不好说什么了，让孩子根据预算自己看看房源吧，然后再提要求。

仅供参考。

三

Q:

我们最近在看二手房，我们之前的预算一直在看昌平区旗胜家园的房子，从6月份开始那块的房子降的多了，我们开始有了想买的打算。我们看好了一个南区的一个位置好点的楼，不过这个楼的价格没降很多，加上转商和契税需要461左右，同一个区的位置没有那么好的18楼，目前可能430。由于这些楼出房少，所以价格参考的不多，总体感觉相比1月份，可能也就降了不到10。挨着地铁那一排楼，因为挂得多，所以价格降的比较明显，从6月份到7月底，差不多降了有30。挨着地铁那排的总价差不多430左右，便宜30W。

我们周末又去看了昌平龙泽那里的融泽家园，便宜点的差不多490多，我们要是多借点，也能够得上，只不过负债多点，周末两天由于政策原因，市场反应的很迅速，490多的房子一天都卖了，现在的又开始涨了一些。我们担心接下来由于政策的原因二手房又继续涨，涨完后的融泽我们就很吃力了。

纠结现在是买旗胜的还是再等等看看融泽有没有便宜点的房子，或者说等等抢朱辛庄的新房，或者再等等朝阳区的公共产权房？现在就很纠结也很焦虑，担心现在不买，涨起来了，就买不到合适的房子了。不知道该如何选择？

A：

1、政策说不好，北京是否成为带头大哥不一定，但肯定是没有利空了，未必涨多少，只能说没有下跌空间几乎是确定性的。是否吃力看自己了，这外人无法建议。

2、旗胜是北京第一个两限房，质量实在普通，自住为主吧。两区交界也不算多好的地段儿，这些年的升值落后大盘一些。融泽是否有便宜的那就找呗，够呛，卖房的比买房的更关注政策和行情，在有利好的时期，中介也是偏向于卖家的，毕竟谁都是买涨不买跌的。

3、是否抢新房也看自己呗，这谁能说什么啊？共产房更是纯自住，没什么投资性。我一般只能从投资角度分析，所以这些问题我都回答不了。有需求就买，不着急就等着，房住不炒呗。

4、我要建议还是先平静一下吧，这乱七八糟的太影响判断了，哪儿都不挨哪儿。我也不知道说什么，帮不上忙。

仅供参考。

四

Q:

我继续聊佳运园的房子，今年2月份高点的时候477，四层。今天成交一个同户型，四层，397。您说立水桥板块没啥大的问题，可是半年的时间，跌了80万！我都慌了，我还盼着政策出来可以回暖回来，这么大的降价幅度，要多大的政策才能救回来啊。

A：

1、80/477=17%，应该没这么邪乎，我看平台的成交价统计也就跌了5%左右，不会超过10%。

2、慌了能怎么办呢？我倒没觉得怎样，跌就跌呗，北京房改后这20多年里就三年或者四年是持续上涨的，剩下的有几年持续横盘，大多数时间都是下跌的。最近的2017年317之后连西城都普跌15%，最严重的1999年公寓最高峰跌了75%，持续时间最长的是2007-2009年，连跌16个月。如果当年关注过房价的话，估计会更慌。

3、我没觉得需要多大的政策，我家现在住的也跌了5%左右，但从疫情到现在涨了20%多，也不算亏吧。佳运园在2020年初的均价是4.6万左右，年底到的5万多，那都没什么政策，就是银行放水而已。

以后我也不知道多大的政策，估计没什么，北京的筹码有的是，轻易不会拿出来。这看自己的判断吧，外人不好建议。

仅供参考。

五

Q:

想了解一下买房，二套房置换，预算在300，工作地点门头沟和房山。想换一个相对保值的，交通便利些，前几年可能会租，之后父母会住。目前考虑想买石景山和房山的长阳，但不知道未来石景山发展怎么样，石景山哪些区域好。房山长阳能买个大房子，但哪个板块更好些也不太了解，还得麻烦老师帮我出出主意，指点指点。

A：

1、从板块来说长阳挺好的，各种配套都齐，除了堵车没什么劣势，大多数小区到目前为止都不落后大盘，有的还超出了。但这300是首付还是总价预算啊？如果是总价的话能在长阳买到大房子吗？现在一般都4.5万以上，两居就400左右。这还是先明确预算吧，我没太看懂。

2、区域发展什么的这太宏观了，我不懂，不敢说什么。而且我觉得也没必要研究这些，犯不上。

3、石景山现在较好的板块当然是古城金安桥了，首钢园的新区板块。但价格比较高了，如果是300万的话不太容易买到。然后鲁谷和晋元桥等板块也挺好，不过这也得看具体小区，这预算的选择不是太多，这么选板块的意义不大。

仅供参考。

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