为什么今年苏州二手房成交这么猛？

不知道大家发现没有，今年苏州二手房成交很猛。

朋友圈里成交喜报不断，不管是刚需还是豪宅，成交量表现都不错。

成交周期也在变短，打开链家网站查看最近的成交，成交周期基本上都在30天以内。

甚至出现了成交周期只有2天的房源。

加上今年年初苏州二手房火上央视，成交量屡破新高；

后来，虽然经历了二手房挂牌激增、房东集体降价等事件，但今年的苏州二手房成交量依然远超新房，远超去年。

为什么今年苏州二手房成交这么猛？今天我们就来好好聊聊这个话题。

二手房成交到底有多猛？

在讨论原因之前，我们先来看看今年苏州二手房成交到底有多猛。

▋二手房成交4万多套

根据苏州住建局网签的公开数据，今年上半年苏州二手房住宅网签约37178套，同比上涨70.42%，新房住宅网签约26795套，同比下滑39.63%。

7月份苏州二手房成交4440套，新房成交只有2299套。

加上7月份的数据，也就是说今年1-7月，苏州二手房成交约41618套，新房成交29094套。

光从成交量上，二手房就比新房多出43%。

如果把每个月的成交表现做成表格，更能直观地看出新房与二手房之间的成交量差距。

今年以来，每个月的二手房成交都比新房多。尤其是4月和7月，二手房的成交量差不多是新房成交的2倍。

▋二手房中刚需、改善为主力

其中，在今年二手房的成交中，又以豪宅和刚需为主力。

据了解，截至8月中旬，苏州千万豪宅已经成交了231套，总成交价达到了惊人的40.8亿元。

这是什么概念？在2022年全国购物中心销售额排行榜上，40亿元的销售额大概可以排到第40名。

也就是说，今年苏州大佬购买千万豪宅的钱，已经抵得上一个在全国排名靠前的商场一整年的销售额，可见苏州豪宅购买力之强大。

而在二手房市场上，成交数量一直遥遥领先的一直是刚需。

我们统计了今年上半年苏州各区二手房成交TOP3，霸占第一名的几乎都是老新村。

哪怕不是老新村，也都是以刚需为主的次新房。比如相城区的万科魅力花园、吴中区的万业湖墅金典，以及吴江区的新城红树湾。

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新房刚需选择不多

那么为什么今年苏州二手房成交如此凶猛呢？

对此，我们也是分为刚需和改善两个群体来分析。

▋新房供应端选择不多

首先，对于刚需群体而言，在苏州买新房，选择真的不多。

之前我们就曾分析过，苏州现在入市的新房面积越来越大，市区新房整体套均面积已经被拉到了132㎡。 相关阅读：

从供应端上，直接就没有给刚需群体留有太多机会。

100㎡以下的新房仿佛在渐渐消失，很多项目户型直接140㎡起跳，200㎡以上比比皆是。

◎苏州220㎡热门户型

更别提在一些热门核心地段，新房供应全部都是纯粹改善，户型面积基本上都是160㎡起步，根本没有给刚需的生存空间。

▋ 新房性价比低

其次，新房的价格也在上涨，总价在200万左右的新房，大部分都分布在苏州远郊。

这些板块不能说不好，只是由于地段较远，各方面配套仍然有待完善。

相同的价格，换到二手房市场，选择就变得多了起来。

就比如园区斜塘板块，地段配套没得说，与豪宅成群的双湖板块共享配套。

但二手房价格只有2万多/㎡，总价200万的情况下，刚需在斜塘的“莲花帝国”中选择一个小两居完全没问题。

▋新房争议不断

最后，这两年新房市场也可谓是风波不断。

一方面，是新房降价事件时常发生。

在朋友圈搜索“优惠”二字，可以出现一大波新房优惠信息。

用词也十分夸张，“史无前例”、“跌破底价“、”随便挑“……

能够理解开发商为了促销选择降价，但有时候物极必反，降价太多，购房者反倒会选择持续观望，期待价格可以继续下降。

另一面，新房的维权风波也是一直存在。

每次新房交付，寒山闻钟上都会有人投诉，出现的状况千奇百怪，归根结底还是新房精装交付的质量不过关。

并且除了刚需新房在维权，谁能想到改善新房也有风险。

比如奥体的某盘和湖东的某盘，不用多说大家都懂的。

而新房维权之路漫漫，长此以往，购房者对于新房的信心也会大打折扣，倒不如选择二手房，自己装修更放心。

事实上，市场的表现也确实如此。

在今年1-6月的成交中，300万以下的房源，二手房的成交量是新房的1倍多。

◎数据来源：克而瑞

100㎡以下的户型中，二手房的成交量接近新房的5倍。

不难看出，被迫也好，主动也好，大量的刚需客群都投身到了二手房的怀抱中。

新房改善优势减弱

分析完了刚需，我们再来看看改善为什么也会选择二手房。

▋ 新房倒挂优势减弱

与刚需一样，改善群体也会受新房价格影响。

众所周知，如今的新房限价已经渐渐突破，目前苏州新房备案价已经突破5万元/㎡。

这与之前的限价4万/㎡，看似只贵了1万/㎡，但算在新房总价里可是上百万的差距。

况且新房限价突破，最直接的影响就是与二手房价相比，新房的倒挂空间减弱了。

就拿园区的新房房价来说， 今年4月份，绿城云庐入市，备案均价达到49950元/㎡；

再到今年5月，湖东建发缦月领证，备案均价达到51490元/㎡；

而前段时间刚刚取证的湖西观云，备案均价已经高达54800元/㎡。

短短一年时间内，园区的新房房价就从破4，一路涨到了破5。

反观板块内的二手房价格，不仅没有上涨，反而倒有些回落，这样一来，新房倒挂空间就更小了。

▋核心改善供不应求

回到供应端来看，即便苏州核心地段已经都是改善为主，但依旧是供不应求。

我们盘点了今年苏州园区、狮山的核心改善项目，这些新房每次都是开盘即罄，千人摇的场面屡见不鲜。

中签率最低只有4.2%，可以想象，苏州改善群体对于核心项目的追捧有多强烈。

而那些没有摇中新房的改善客户中，就有不少人会选择去购买二手豪宅。

毕竟苏州的千万豪宅大多数都代表着低密，更有很多在新房市场中已经消失的湖景别墅。

▋新房需要等待

还有一点也很重要，那就是新房需要等待的时间较长。

现在的新房几乎都是期房，领取的是预售许可证。

通常来说，在你交完首付，签订购房合同之后，你所购买的新房还需要2年左右的时间。

再加上新房交付后，购置软装、家电，以及通风除甲醛的时间，基本上又是大半年就过去了。

而如果是直接购买二手房，直接装修就行了，最多1年左右就能入住。

两者相比，购买新房所要付出的时间成本明显高于二手房。

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最后

看到这里，今年二手房成交如此猛，似乎也是一件情理之中的事情了。

很久之前我们就分析过，今年的购房主力就是刚需和改善。

对于刚需来说，同样的价格，完全可以买到地段更好的二手房；

对改善来说，新房核心改善项目一直供不应求，想要更好的生活体验，二手房显然是一个更好的选择。

我们所看到的二手房成交量上涨，也无非是购房者用脚投票罢了。 ▋

如果你想在今年买房，你会怎么选？

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编辑：张小果｜主编：Miao

出品：City好房