房产律师——老人与合同签署赠与合同，未交付前能否撤销

北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销2012年签订的《协议书》中赵某杰对赵某玲的赠与，归还赵某杰位于北京市房山区一号木质结构的三间房屋；2.诉讼费由赵某玲承担。

事实与理由：赵某杰与赵某玲系父女关系，2012年1月2日曾签订过一份协议书，当时约定把位于北京市房山区一号木质结构的三间房归赵某玲所有，要求应尽赡养义务。现赵某玲已经8、9年未曾回家，一直和家里也没有任何联系，更没有按照协议约定的尽到赡养义务。赵某杰现已感到养老无望，故把房屋要回作为以后养老所用。赵某杰迫于无奈，诉至法院，望判如所请。

被告辩称

赵某玲辩称，我不同意赵某杰的诉讼请求。因为我觉得他说的是错误的，并不是我没有尽到养老的义务，因为协议书上写着如果我父亲在没有经济来源，如果他有病没有自理能力了、不能动的情况下由我去管，但是他现在没有这些情况，他说要把房子要回去，房子并不是赠与我继承的，这个房屋是我的嫁妆，协议书上写着的。

法院查明

赵某杰与赵某玲系父女关系。2012年1月2日，赵某杰、赵某霞与赵某旭、赵某玲、吴某、赵某涛签订《协议书》。《协议书》载明“一、房产问题。立协议人：赵某杰……立协议人：赵某霞……因以下涉及的三处房产，北京市房山区A号及北京市房山区一号，两处属于协议人赵某杰的婚前财产。北京市房山区B号，一处属于协议人赵某霞的婚前财产。经二位协议人双方友好协商，关于不动产双方本着公平、公正、守信之原则自愿达成如下协议：1、因赵某杰长子赵某旭尚未结婚，无资金购房，故协议人将坐落于北京市房山区A号院的木质结构五间房及院落一处归长子赵某旭所有。以此房作为赵某旭结婚用房。

2、因赵某杰长女赵某玲结婚时协议人赵某杰未给予任何陪嫁，故协议人将坐落于北京市房山区一号木质结构的三间房归长女赵某玲所有。3、因赵某霞长子吴某尚未结婚，无资金购房，故协议人将坐落于北京市房山区B号院的木质结构三间房及院落一处归长子吴某所有。以此房作为吴某结婚用房。4、以上三处房产两位协议人均有居住及使用权，两位老人（赵某杰、赵某霞）百年后（去世后），由房产继承人自行处理。……。

二、养老问题。赵某杰、赵某霞和几位子女（赵某玲、赵某涛、赵某旭、吴某）达成协议和共识：1、两位老人（赵某杰、赵某霞）在没有生活来源的情况下子女们给予生活费用（赵某玲、赵某涛、赵某旭负责赵某杰，吴某负责赵某霞）。2、如两位老人（赵某杰、赵某霞）其中任何1人有病住院等情况，在经济条件紧张情况下，谁负责谁的老人经济费用（赵某玲、赵某涛、赵某旭负责赵某杰，吴某负责赵某霞）。3、两位老人（赵某杰、赵某霞）结婚后的共同财产，儿女（赵某玲、赵某涛、赵某旭、吴某）不得干涉，两位老人（赵某杰、赵某霞）可以将两位婚后共同财产给任何人，儿女（赵某玲、赵某涛、赵某旭、吴某）不得干涉。4、两位老人（赵某杰、赵某霞）任何一方百年后（去世后），各自负责自己的老人（赵某玲、赵某涛、赵某旭负责赵某杰，吴某负责赵某霞）。三、此协议一式6份，6方签字盖章后立即生效。”该协议书由赵某杰、赵某霞、赵某旭、赵某玲、赵某涛、吴某签字并摁手印，并有三名见证人签字。

另查明，赵某玲于2004年落户于北京市房山区一号院（以下简称一号院），但未实际在此居住。诉讼中，赵某杰与赵某玲均认可一号院房屋系赵某杰购买并加盖，且《协议书》签订以后，赵某杰未将一号院的房屋钥匙交予赵某玲，一号院一直由赵某杰居住使用。

诉讼过程中，本院向赵某霞了解相关情况。赵某霞陈述其与赵某杰已经离婚，认可一号院为赵某杰的婚前个人财产，明确表示不参与本次诉讼。

裁判结果

撤销2012年1月2日签订《协议书》中赵某杰就北京市房山区一号木质结构三间房屋对赵某玲的赠与；

房产律师靳双权点评

赵某杰与赵某玲均认可《协议书》的真实性，且均在《协议书》上签字捺印，该《协议书》未违反法律法规的强制性规定，对赵某杰与赵某玲具有法律效力。根据《协议书》内容及双方陈述，一号院归赵某杰所有，赵某杰将该院落房屋以《协议书》的形式处分给赵某玲所有，该行为具有赠与的性质。根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；赠与可以附义务；受赠人对赠与人有扶养义务而不履行的，或不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。

本案中，双方签订《协议书》后，赵某杰未将一号院的房屋钥匙交予赵某玲，赵某玲未居住于此，房屋权利未实际发生转移。赵某玲落户于一号院的行为，发生于《协议书》签订之前，系双方为分户需要所达成的一致意见，不应视为房屋的权利转移。同时，《协议书》约定赵某玲应对赵某杰履行赡养义务，根据查明的事实，赵某玲数年间未对赵某杰履行赡养义务。

综上，赵某杰要求撤销《协议书》中对赵某玲的赠与行为，具有事实和法律依据，法院予以支持。因一号院一直由赵某杰占有使用，并未交付赵某玲，现赵某杰要求赵某玲返还一号院内房屋的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。