成都老小区决定自拆自建，专家：第一个吃螃蟹的能提供借鉴意义

记者李静李岩松

近日，成都一老小区决定自拆自建，被社会各界“聚焦”。

成都武侯区中央花园二期，自1998年建成，共有72栋楼，3295户业主，涉及业主和租户将近两万人。五年来，业主两次投票，最终达到99%同意率，决定小区在原址自拆自建。

其特殊性在于，老旧小区自拆自建此前并无案例可以参考。此外，该小区决定自拆自建区别于政府主导的拆迁，而是征求业主广泛同意。记者就相关问题，采访山东建筑大学建筑城规学院任震教授。

成都中央花园二期现状

记者：成都中央花园二期自拆自建的难度如何？

任震：这是一个综合性问题，不光是一个关于老百姓住的问题，是一种新的旧城改造模式。它涉及到相关法律、城市规划、社区治理等方面，其难度还是很大的。难度一方面来自于如何达成上下一致。向下业委会怎样让规模如此大的小区业主达成广泛认同，向上如何依据国家政策取得上级政府大力支持等。而最主要的方面则是实施层面了。小区自拆自建过程中对风险考虑是否全面的问题，如规划、资金、责任担保问题，业委会能否担当起专业的推进工作，是否具备相应的能力和资质。

记者：那么该小区自拆自建是否具有可行性呢？

任震：小区要自拆自建，出于业主朴素的想法，但是从专业性来讲，还是建议由专业的人来做专业的事情。

记者：怎样判断小区能够依例实施自拆自建？

任震：这个小区决定自拆自建，是想依据城市更新的政策支持；但对于老城区来说，普遍存在建设密度大空间拥挤的问题，逐渐超出原本的承载力，需要进行减容减负，以清除公共空间占用，改善外部空间使用条件，恢复老城带给人民的美好记忆。很多老城区烟火气很足，但是私搭乱建，群租房密集，物业服务跟不上，公共空间被占用，造成诸多不便。成都中央花园二期目前的容积率是2.0，自拆自建的过程中，不光是要还建住宅面积，还需要按照今天的规范要求增加大量的配套公共服务设施面积。因此要实现业主不花钱住新房，需要提高容积率，增加可销售住宅面积，开发商才能做到资金平衡。但是容积率提升至2.5至3.0，就意味着需要建高层住宅，从城市规划的角度审视，会有一系列的问题需要面对：一是提高容积率否符合城市规划对该小区土地开发强度的规定？如允许是否需要补交土地出让金？二是从多层改高层对老城区的历史风貌是否会造成破坏？三是对其周边生活的居民、商户是否带来采光、出行等一系列的不便影响？这决定方案能否得到这些有利害关系群体的同意等。

记者：如何平衡老小区自建和城市新建的利弊？

任震：老小区在原址新建，能够让原住民继续在此生活，使得以此承载的让城市的文化得到延续。但弊端在于，提高容积率，可能对周边小区产生影响，对整个城市配套负担产生影响。

记者：这个案例具有怎样的意义？

任震：老小区自拆自建，能够实现城市记忆、气质、底蕴慢慢传承下去。不过，这件事涉及到方方面面，需要审慎思考。其意义在于，“第一个吃螃蟹的人”中间会遇到很多问题，但是能够给以后类似的案例提供借鉴意义。