上海楼市的几个“奶妈”

今年最让大家恐慌的，除了日本核废水，就是新增人口首次低于800万了。

人口断崖式下跌，会对城市发展逻辑产生剧烈冲击，很多大家习以为常的规律不再适用。

人口少了，人力成为最重要的资源。

过去人随配套走，哪里有优质学区、商业、医院，人口就流向哪里。

今后配套随人走，哪里人口聚集，哪里就诞生新的学区、商业、医院。

开个商场就能把大家吸引过来的时代，一去不返。

相反，商场不跟着人走，开了也会倒闭。

不过有一条规律依旧适用，人还是要跟着产业走。

人力资源，需要结合产业才能发挥作用，产业对人口的吸附依旧强大。

本文我们就重点了解一下，上海有哪些核心产业集群。

这些产业，给楼市提供了源源不断的购买力，堪称“楼市奶妈”。

01

绝对大佬陆家嘴

陆家嘴这个地方，怎么吹都不过分。

2022年，陆家嘴创造了6300亿元GDP，单拿出来也排上海第二。

比黄浦区都高两倍以上，比普陀区高出5倍以上。

这个数据，足以让陆家嘴登顶全国第一CBD。

北京金融街也有大量金融企业，而且是全国总部级，不过金融街体量较小。

金融街面积只有2.59平方公里，能贡献近3000亿GDP也很了不起。

陆家嘴大了10倍不止，数据自然更高。

陆家嘴不仅增加值创造的多，纳税也多，全口径税收已经超过2300亿元。

2022年，陆家嘴亿元纳税楼超过110栋，排名全国第一。

国金中心，一栋楼纳税就超过100亿元，超过不少中小城市。

大家可能对这个数据没概念，呼声很高的大虹桥亲儿子徐泾，去年全口径税收57亿元，江桥只有40亿。

大概40多个徐泾，才能摸一摸陆家嘴肩膀。

陆家嘴的另一个特点是，从业人员收入高、购房预算高。

环二有幸到不少金融单位路演，满满一会议室听众，购房预算几乎都在1000万以上。

道理嘛，大家都懂，金融行业门槛很高，没点家底核心企业现在都进不去。

楼市是典型的经济基础决定一切，有这样一个超级奶妈，浦东内环房价自然托得住。

这些从业人员广泛的住在联洋、源深、花木，是浦东内环单价突破10万的底气。

只要陆家嘴不倒，浦东内环房价就托得住。

02

中部崛起靠张江

浦东起飞靠的是四驾马车，陆家嘴操盘金融、服务，张江操盘生物医药、研发，金桥操盘制造业，外高桥操盘航运、化工。

现在外高桥企业外流，金桥艰难转型，陆家嘴春秋正盛，真正还在高歌猛进的其实是张江。

张江每年创造2000亿元以上的GDP，一个张江科学城就可以单挑杨浦、长宁。

2022年张江规模以上工业总产值高达3702.12亿元，是宝山全区1.4倍，青浦全区2.2倍。

张江每年全口径税收超过400亿元，相当于10个江桥。

张江有外资研发中心166家，占上海全市37%。

全球十大药企，一半以上在张江有研发总部。张江集成电路产业规模占上海66.48%，2025年将达到80%。

浦东房价为什么贵大家知道了吧？唐镇为什么房价破10万大家知道了吧？

张江不仅能级高，更重要的是还在不断突破自己。

2023年上海市科技产业类重大工程有77个，多达11个都在张江。

有这些重大项目在，张江就有源源不断的资金、人才注入，继续担任浦东中部超级奶妈角色。

03

最近不顺漕河泾

提起漕河泾，现在网上都是唱衰声音，各种互联网企业逃离。

字节去了东外滩，腾讯去了徐汇滨江，网易去了青浦赵巷，漕河泾这不被掏空了？

如果你认真研究就会发现，字节去东外滩是买地了，网易去青浦是买地了，腾讯去徐汇滨江也是买地了。

互联网企业买地，已经成为习惯。

自从搜狐没落了，大家发现搜狐市值还不如自己的两栋办公楼，互联网企业就坚定了自己买地盖楼的决心。

企业不行了，至少房子还在。

漕河泾因为发展成熟，没那么多空地卖给这些互联网大佬，大家只能离开。

而且漕河泾的企业为什么集中搬到徐汇滨江，大家都懂。

其实漕河泾的核心优势还在。

一个是位置比较好，浦西中环最大的产业区。

市北高新、南大、桃浦也在中环附近，体量上还是不如漕河泾。

漕河泾科研用地270公顷，桃浦只有75公顷，南大只有65公顷左右。

位置好、空间大，对企业自然具备相当吸引力。

第二，漕河泾核心产业并不是互联网。

漕河泾的核心产业是电子信息、新材料、生物医药等等，各个方向都汇集了不少头部企业。

不仅如此，漕河泾还聚集了全市约1/4的集成电路企业和全市1/4的重点人工智能企业。

有漕河泾这样的顶级产业区，9号线的九亭、泗泾才成了超级睡城。

九亭5站地铁就能到漕河泾，顾村到像样的产业中心静安寺，需要14站。

到达静安寺之前，7号线沿线几乎没有核心产业。

顾村房价为什么下滑那么多，你知道了吧？

04

莘庄工业区

莘庄、七宝为什么卖那么贵，很多人看不懂。

如果你到闵行南部看看，看看那些厂房，慢慢的就有了答案。

比较典型的就是莘庄工业区。

20年前上海突然开放，大量外资企业批量前来，陆家嘴、张江、金桥都是此时崛起。

浦西抓住机会的代表就是莘庄工业区。

这里原先都是农田，土地收储成本低，距离上又相对适中。

目前，莘庄工业区已汇聚1600家实地经营企业，56家世界500强企业，以及600多家外资企业。

当然莘庄工业区也遇到了一些问题。

第一个是，这里几乎都是工厂为主，占地多，实际产值却有限。

莘庄工业区实际纳税137亿元，比徐泾高两倍多，但是跟张江、陆家嘴这种大佬比，就相形见绌。

第二个是，制造业现在不是主要增量，莘庄工业区企业几乎全部落户于2015年之前。

2015年之后这里也有发展，只是过了高歌猛进的时代。

其实这是整个闵行遇到的问题，原有外向型、第二产业的经济框架，已经做到极致，增量很难做出来。

现在闵行南部布局了大零号湾，与张江、临港并称三大未来产业先导区，通过科技创新实现产业升级。

北部布局了大虹桥的前湾、新虹街道，借助市级力量，吸收国内优质企业。

中部布局了莘庄CBD、七宝生态商务区，向更前沿的第三产业发起冲击。

现在莘庄CBD汇集了哈罗单车、途虎养车等国内互联网企业，七宝商务区则有好特卖等新型产业类型。

你看好闵行的产业突围吗？

05

安亭汽车城

嘉定区内，嘉定新城只能排老四，税收只有80多亿元。

真正的扛把子是安亭，税收屡次突破200亿元。

安亭原先只是一城九镇中的一个小镇，后来把握住了汽车城的契机才一跃而起。

汽车工业毫无疑问是当时上海头号任务之一，长者都亲自关注。

长者的能量有多强呢？为了配合安亭汽车城的开发，2001年将青浦白鹤镇的西元村、吴赵村等等划入安亭。

即现在的安亭新镇住宅区。

放眼现在风头正盛的规划，能级再高，跨区协作都是一大难题。

土地并区这种事情，不会再有那么大魄力的领导了。

安亭汽车产业的辉煌，带火了安亭楼市，安亭房价一度比肩嘉定新城。

而且安亭配套也非常健全，科教文卫都是嘉定头部。

有段时间，嘉定新城三个商场，销售额都敌不过安亭一个嘉亭荟。

然而，安亭的好运好像到头了。

传统汽车行业逐年下滑，上汽又没抓住新能源汽车的风口。

大众ID系列电车发展缓慢，又搞出来一个飞凡，也没挤入第一梯队。

上汽一厂已永久关停，部分产线搬迁至江苏仪征；二厂已启动合班，将两个生产轮班合并为一班；三厂大概率将于今年下半年启动合班。

随之而来的，就是当地楼市的全面下行。

城门失火殃及池鱼，花桥楼市挂牌量超过1万套与此不无关系。

上海规模化的产业区很多，以上只是有代表意义的几个，分别代表了不同时期的几个产业类型。

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