广东
没有对比，就没有伤害。
2022年全年，深圳至少100个新盘入市，但只诞生了4个日光盘。
而2021年，深圳新房开盘125次，日光超30次。
近两年的深圳房产市场，就像被卷进了一个巨大漩涡：买房人的信仰破灭，业主的心理防线崩塌，以及开发商的销售压力与日俱增。
房子难卖、降价打折、维权不断，成了这两年深圳楼市的常态。
在深圳这么多个区域中，找不出一家没有被下行周期捶打的区域。
区别在于，所遭受的捶打程度及未来需要多长时间去修复。
01
从睡城到福田北，再到宇宙中心，龙华只用了十年左右的时间完成蜕变。
曾经的高光时刻是真实存在的，如今跌入谷底也是真实存在的。
作为龙华捂盘王，万福花园于2021年底开盘，1599套房源卖了快两年，至今仅网签备案35套，去化率只有2%左右。
万福花园卖得这么差的原因有很多，包括定价高、周边环境较差、楼盘设计风格老旧等问题。
依稀记得，当年这盘营销中心的广告词是“万福花园，梗係（当然）OK”，非常简单粗暴。
从这个去化率来看，显然并不OK。
位于龙华北站片区的中海珑悦理，上周推出477套住宅，户型是约88-130平的3房和4房，均价约7.2万/平，开盘99折还送装修。
项目对外宣称开盘销售近15.8亿，按照套均总价计算大概卖了200多套，目前网签不到30套，存在不少质疑声。
龙华其他板块不少新盘，同样面临着较大的去化压力。
红山片区的颐樾府和天曜府，于6月份开盘，分别推出358套、570套住宅，当前分别网签42套、71套，平均去化1成左右。
民乐片区的龙岸君粼，464套房源，开盘两个多月仅网签32套。
还有龙华某新房项目，近期轰轰烈烈开盘，结果销售远远不及预期，开发商一怒之下裁掉整个营销团队。
只能说，都太不容易了。
市场极度内耗的同时，确实也给置业者提供了更宽裕的选择空间。
02
客观上，最近两年深圳楼市热度冷却，各区的日子都不好过。
而在这么多个区域中，龙华楼市所遭受的冲击相对来说更大。
一方面，是来自库存压力。
根据深圳房地产信息平台，截至8月23日，深圳各区新房住宅库存44421套，而龙华区超1万套，新房库存量位居全市第一。
某种意义上，在龙华楼市里，最不缺的就是房子。
刚刚过去的7月份，龙华区新房成交431套，按照当前这个销售速度，去化周期在2年左右。
另一方面，是来自竞争压力。
接下来，龙华还会有源源不断的新房供应，面对存量市场和增量市场，开发商的销售压力可想而知。
为了抢跑市场，开发商必然会通过不断降价打折，来吸引购房者的注意力。
严格来说，楼盘降价打折，可以减轻购房者的成本，站在楼盘去化和房企回笼资金的角度，也是一桩好事。
但与此同时，这里也会延伸另一个问题，原先买了房的业主可能会因为差价较大而心生不满，跑去售楼部闹退房。
当下而言，对于房企降价以缓解资金压力的行为，有利也有弊，整体利大于弊。
作为买家，最重要的其实还是选筹眼光。
房子选对了，就算贵个几十万，只是暂时肉疼；房子选错了，就算便宜个几十万，以后也会感到糟心。
03
未来的房产市场，一定是K型分化，且会超出很多人的想象。
哪怕是降价卖房这件事，放在不同城市、不同板块，所产生的效果也是截然不同。
最近李嘉诚在香港的某楼盘七折卖房，推售600多套房源，结果吸引了3万多人疯抢。
同样的营销手段，换成是三四线城市的房子，并不见得会好卖。
有些城市、有些板块的房子，不是说房价低头了，市场就会有人愿意买单。没有价值共识的房子，都不能称之为好房子。
龙华作为深圳供应量大户和库存量大户，即便后续楼市回暖，也需要一定的时间去缓冲。
当下同样的预算，如果能在前海、宝中和碧海这些核心区上车，就尽量不要跑到近郊或者远郊。
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