中报观察 | 弘阳服务第三方项目进退

观点网 8月23日晚间，弘阳服务披露了2023年上半年的业绩。

截至2023年6月30日，其在管面积提升约2%至4490万元，新拓约196万平方米的全委项目。与此同时，弘阳服务也退出了大量的第三方项目。

期内，弘阳服务的营业收入由5.54亿元下降1.8%至5.44亿元，净利润也由1.38亿元下降32.2%至9390万元，整体毛利率也由去年同期的27.2%下降5.1个百分点至22.1%。

受行业和宏观环境影响，弘阳服务2023上半年的业绩并不理想，现今仍处于地产余波下的调整期。

第三方项目的退出

截至2023年6月30日，弘阳服务共为55座城市提供物业管理及增值服务，在管面积达到4490万平方米，较去年同期微升约2%；合约面积则由5690万平方米下降5.8%至5360万平方米。

报告期内，弘阳服务新增外拓全委项目15个，共196万平方米，包括武汉第四中学、武汉孝感公安局临空分局、武汉协和医院质子医院中心&新医技大楼、武汉天河国际机场公安局、武汉钰龙金融广场、无锡悦峰新邸案场、南京幸福家园、南京枫霞雅苑等，基本以非住宅业态为主。

尽管如此，目前来看，住宅业态仍然是弘阳服务管理项目的主体。截至2023年6月30日，其在管面积当中约82.3%是住宅业态，收入占比则达到了73.3%。商业则作为辅助，收入占比为23.5%。另外也含有少量、营收贡献极低的公共类型物业。

值得注意的是，虽然弘阳服务今年上半年的在管面积有微升，但是在管项目的数量则有减少。即使叠加新获取并管理的项目后，其总在管项目仍由307个下降至287个，其中住宅项目减少4个，商业项目减少7个，其他类型减少9个。

一般而言，在管项目的变动主要有3个来源，一是已有合约面积的转化；二是当期新接获并即期进入管理的项目；最后则是已有项目的到期未续约或企业的主动退出导致的在管面积减少。以此来看，今年上半年弘阳服务外拓获取新项目的同时，也进行了相当体量的旧项目的退出。

观察项目变动的具体情况，2023上半年，弘阳服务来自弘阳地产方的项目个数由93个提升至106个，来自弘阳地产的联合营公司的项目数量也由36个提升至47个，唯第三方项目数量211个缩减至179个，在管面积中第三方的占比也由原本过半的51.3%下降至44.1%，收入占比也下降至38.2%。而在2023年之前的过去数年，弘阳服务的第三方项目面积占比一直都呈稳步上升的趋势。

独立性一直是物管行业关注的话题，而物企独立性的一个重要表现就是从母公司之外的渠道获取项目。上市以来，弘阳服务确实也在三方外拓方面取得了不小的成绩，截至2022年末，其在管面积中已有一半都是三方项目。

自地产危机进一步蔓延以来，物业企业对规模的执着追求也开始减弱，项目的质量和安全性更被企业看重。而很明显，弘阳服务今年上半年也开始了对质量较差的第三方项目的退出。

业绩有所下滑

业绩来看，弘阳服务2023H1的营业收入由5.54亿元下降1.8%至5.44亿元，净利润也由1.38亿元下降32.2%至9390万元。

分业态而言，其中上半年物业管理服务收入为4.31亿，较去年同期增加6.7%；社区增值服务实现收入7290万元，较去年同期下降2.3%；非业主增值服务缩水最为显著，实现收入3940万元，同比下降47.6%。

基础物管服务是物业服务行业的基石和抗周期性的体现，在2023年上半年也成为了弘阳服务业绩支撑的主力。2023H1弘阳服务基础物业服务占总收入的比重进一步上升为75.7%，而增值服务等周期性业务则在行业和经济环境下行的情况下进一步显露出脆弱性。其中，非业主增值服务由于与关联地产方的销售情况强关联，发生了最大的营收跌幅。

毛利率方面，弘阳服务今年上半年全业务线毛利率都录得较大幅下滑，其中基础物管服务降幅相对较小，整体毛利率则由去年同期的27.2%下降5.1个百分点至22.1%。

在业绩公告中，弘阳服务表示社区增值服务的毛利率减少是因高毛利率的车位销售收入减少，非业主增值服务的毛利率减少则是受房地产行业影响，其给开发商提供的协销服务毛利率下降带来的。

应收款管理方面，截至2023年6月30日，弘阳服务的贸易应收款规模增加35%至1.91亿元，增速显著高于营收及业绩的增长速度。弘阳服务表示，主要因新接管项目整体收缴率较低所致；期限上，1年期以上贸易应收款的比率达到27.6%，较去年同期的25.3%有略微上升。

对于贸易应收款，弘阳服务报告期计提了约928万元的减值，平均预期的信贷亏损率为6.63%，和去年同期的4.63%相比有一定提升。不过，考虑到弘阳服务目前应收款账龄较大，1年期以上贸易应收款比例过高达到27.6%，和同期其他上市物企相比。这个计提比例显然是偏低的。

车位销售纠葛

于业绩发布前夕，弘阳服务还对外披露了一则补充公告，内容主要涉及与弘阳地产之间的车位销售及租赁代理协议。而且由于此前相关交易内容没有及时披露，弘阳服务也同时公告表示整改违反上市规则。

2020年及2021年，弘阳服务以散发方式协助弘阳地产销售车位以实现收入，对其业绩的实现也起到了一定帮助，且期间并未支付任何保证金。但从2022年起，由于房地产行业整体形势影响，弘阳服务开始需要支付可退还保证金以获取提供车位销售及租赁代理服务的独家及唯一销售权。

2022年，弘阳服务实际支付给弘阳地产的保证金约为2亿元，其中截至2022年12月31日的保证金余额为1.88亿元，一直到公告日，仍有约1.52亿元保证金尚未偿还。

2020-2022年，弘阳服务就车位代理协议向弘阳地产实际收取的代理费总额分别为1074.7万元、1289.2万元、1514.2万元，对当年营收的贡献比例分布在1.3%左右。

据最新公告显示，2023-2025年，弘阳服务对车位代理预期收取的代理费每年约为3601万元，支付给弘阳地产的可退还保证金的最高余额则为3.06亿，而截至2023年6月30日，弘阳服务在手现金约为4.21亿元，该保证金的支付对弘阳服务来说会带来一定现金压力。

对物企而言，尽管车位代理销售的利润率较高，也能使在手现金实现更高的收益率，但也会存在一些需要考虑的问题，一是考虑到地产方的情况，所支付保证金能否按时按量回收，二是因保证金而被占用的现金可能也会影响到弘阳服务自身的战略规划。