宝龙五折卖房惹争议，偿债高峰下寻求展期

归母净利润净利率大幅走低资产负债率筹资性现金流

一则“宝龙打响五折卖房第一枪”的消息在社交媒体上引起广泛关注。

01

偿债高峰

近日，据知情人士消息，宝龙地产（01238.HK）非正式地表示，已按时汇出其2026年到期、利率为7.125%的2.641亿美元债券的利息。

据悉，受托人已于8月13日确认收到这笔资金，该笔债券应于8月14日付息。

消息人士援引欧洲清算银行8月22日上午的报道称，延迟是“由于俄罗斯制裁调查”，但没有详细说明原因，只称这是因调查而推迟的三只债券之一。

《小债看市》统计，目前宝龙地产存续美元债6只，存续规模20.9亿美元。

2022年7月初，宝龙地产首次对当年7月及11月到期的两笔美元优先票据进行交换要约，但完成交换要约后，公司对美元债余下的份额无力支付，构成违约。

2023年7月，宝龙地产再次对2021年7月票据、2019年11月票据及2019年7月票据等3笔合计4.35亿美元债进行交换要约。

完成交换要约后，宝龙地产最近美元债偿付日期为2024年7月，偿债高峰则推迟至2025年。

在境内债方面，主要由上海宝龙实业发展(集团)有限公司（以下简称“宝龙实业”）发行，目前存续债券60.92亿元，其中近半将于一年内到期，公司面临集中兑付压力很大。

值得注意的是，宝龙实业境内债虽还未发生违约事件，但已有4只债券发生过展期。

近日，宝龙实业10亿元中票“20宝龙MTN001”将于8月27日到期，应偿还本息金额7.46亿元。

此前，宝龙实业公告称，“20宝龙MTN001”拟变更债券本息兑付安排、增加60日宽限期等5项议案均未获通过。

据第二次持有人会议，宝龙实业拟审议本金展期1年分期兑付等4项议案。

总得来看，美元债展期让宝龙地产争取到了1-3年的喘息机会，但其境内债将面临偿债高峰，能否顺利展期值得关注。

02

财务恶化

据官网介绍，1990年宝龙地产在澳门成立，已形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。

2009年，宝龙地产在香港主板上市，2019年其物业管理子公司宝龙商业在港交所主板挂牌交易。

宝龙地产官网

从股权结构看，宝龙地产的控股股东为天龙控股有限公司，持股比例43.59%，公司实际控制人为许健康。

2021年，宝龙地产完成合约销售额1012亿元，同比增加24.1%，首次跨进千亿俱乐部；2022年仅实现409.5亿元合约销售额，同比下滑6成。

2023年前7个月，宝龙地产合约销售总额及合约销售总面积分别约为196.41亿元及127.28万平方米，合约销售总额同比下降约25.75%。

近日，一则“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪，金湾区某知名楼盘备案价2.8万元/平方米，开发商打折卖1.4万-1.5万元/平方米”的消息在社交媒体上引起广泛关注。

该楼盘就是由宝龙地产和雅戈尔置业共同操盘的“金湾·宝龙城”项目。

宝龙方面表示，许多房企都有债务展期的现象存在，而宝龙一直坚持努力偿付，所以调价售楼很正常，市场上打包整个项目出售的房企都不在少数。

截至2022年末，宝龙地产总土储共2740万平方米，土地储备总可售货值约2828亿元。

按区域分，宝龙地产长三角地区土地储备占比67.1%；总土地平均成本价3523元/平方米；2023年计划推出可售货值约820亿，其中67.4%位于长三角。

从业绩上看，2022年宝龙地产实现总收入300.99亿元，同比下滑29.33%；实现归母净利润4.08亿元，同比大幅下滑93.2%。

今年8月，宝龙地产发布盈利警告公告称，预期集团上半年利润介乎2亿元至4亿元，公司拥有人应占核心盈利介乎11亿元至13亿元。

宝龙地产表示，预期下跌主要归因于：受房地产行业经营环境严峻的持续影响期内结转体量减少，令销售物业已确认收入和溢利减少；基于谨慎性原则对物业项目计提减值；投资物业公允价值减值；及外汇波动造成预期净汇兑损失。

从盈利能力看，2022年宝龙地产的毛利率为31.48%，与前值相差不大；但由于非经营性损益亏损，其净利率大幅下滑至5.14%。

截至2022年末，宝龙地产总资产为2337.51亿元，总负债1711.49亿元，净资产626.02亿元，资产负债率73.22%。

值得注意的是，宝龙地产还有5.2亿永续债，若将永续债调整至债务，其财务杠杆将被推高。

《小债看市》分析债务结构发现，宝龙地产主要以流动负债为主，占总债务的68%。

截至同报告期，宝龙地产流动负债1171.81亿元，主要为短期借款，其一年内到期的短期债务合计196.86亿元。

相较于短债压力，宝龙地产流动性异常紧张，其账上现金及现金等价物有95.9亿元，较2021年末腰斩，现金短债比低至0.49，公司短期偿债压力较大。

在备用资金方面，截至2020年末，宝龙地产银行授信总额有973亿元，未使用授信额度为674.49亿元，表面上看其财务弹性尚可。

银行授信

除此之外，宝龙地产还有539.68亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计434.07亿元。

整体来看，宝龙地产刚性债务有630.93亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为37%。

从融资渠道看，宝龙地产融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、股权质押、信托以及非标等渠道融资。

不过，2022年宝龙地产筹资性现金流净额首次由净流入转为净流出状态，该指标为-125.52亿元，可见公司融资渠道不畅，面临较大再融资压力。

值得注意的是，由于少数股东权益飙升，宝龙地产一直被质疑存在“明股实债”。

2021年，宝龙地产的少数股东权益由2020年末的150.6亿元增长至211.94亿元，但少数股东损益却由26.71亿下降至13.06亿，少数股东权益和损益占比不匹配。

在资产质量方面，宝龙地产其他应收款高达312.29亿元，应收账款31.03亿元，不仅对资金形成一定占用，还存在回收风险。

在销售疲软、融资遇阻压力下，宝龙地产通过处置资产偿债，但相较于到期债务只是杯水车薪。

总得来看，宝龙地产销售疲软、业绩和盈利能力大幅下滑；债务负担较重，流动性紧张，短期面临较大偿债压力。

03

“北万达 南宝龙”

许健康出生于福建晋江的一个儒医世家，在少年时代，他选择“子承父业”，开始学医。

成年后，许健康跟着朋友去澳门打拼，在黑沙湾街边当无牌小商贩，靠着泉州人“爱拼才会赢”的冲劲儿，积累到了第一笔积蓄，并且开了人生第一家雨伞公司。

许健康很有经商头脑，后来又先后创立服装、洋伞等工厂。

1990年，许健康与好友联手集资5600万澳元，创建澳门宝龙集团，由此打开了财富之门。

宝龙集团董事局主席许健康

凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协作，宝龙不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。

随后，许健康又进入了珠宝、金融、娱乐、建筑、物业等行业，事业如日中天。

1992年，许健康来到厦门考察，进军内地房地产市场，他砸下7500万在厦门拿下了4块地皮，兴建了宝龙中心、宝源花园等项目。

随后十年间，宝龙地产主要发展住宅物业，2003年后才开始开发运营综合性商业地产项目。

2009年10月，宝龙地产在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。

次年，许健康将宝龙地产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。

彼时，业内有"北万达、南宝龙"之说。

2013年，宝龙地产明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略。

根据2021年福布斯全球富豪榜，许健康家族以31亿美元财富位列榜单第986名。

然而，在行业寒冬下，曾经疯狂扩张的民营房企都相继爆发危机，随着偿债高峰将至，宝龙地产只能通过空间换时间了。