平安证券：从新鸿基地产看港资房企经营逻辑

乐居财经 李礼 8月24日，平安证券发布地产杂谈系列之四十八。

投资要点

双轮驱动的港资地产龙头。新鸿基地产成立于1972年7月，同年8月挂牌上市，为中国香港最大地产发展商之一；围绕地产链及其他收租资产积极布局，物业销售、物业租赁贡献利润近90%。公司持续稳健发展，业绩修复能力较强，资产与收入规模不及内地龙头房企，但归母净利润基本与之比肩。

顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大。借助20世纪70年代香港地产业证券化、集团化热潮，公司完成首轮扩张，成立10年左右利润扩大近10倍。强调货如轮转以销定投，把握市场脉搏提供高质量产品服务，开创香港新楼宇三年保修服务先河，项目通常享受品牌溢价。应势而动下公司成功跻身香港大型地产集团，资产领先港资房企，香港销售额市占率稳定15%上下。

租售并举分散经营风险，抢先布局成为行业标杆。公司租售并举模式以物业租赁平滑物业销售波动，分散整体经营风险；多发展城市综合体，抢占核心城市核心区位；通过成熟商圈构建树立品牌标杆，通过精细化运营照顾不同客户需求。租赁物业出租率常年稳定90%以上，租金总收入趋势上行，2022年度总租金回报率5.8%、净租金回报率4.5%，远超市场平均水平。

两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健经营。受审慎发展思路影响，公司呈现低杠杆、低周转、高利润率的“两低一高”财务特征，ROE波动更多受归母净利率变化影响，整体ROE水平低于高杠杆、快周转的内地龙头房企。尽管租售并举带来内部现金流平衡，但外部资金渠道畅通、成本低廉仍为日常运作及策略性投资重要补充，公司综合融资成本2-3%，低于内地龙头。

投资建议：回归内地房地产市场，短期销售修复力度不足下行业仍旧面临阵痛；中长期经济人口红利消退、金融红利消失下旧的“三高”经营模式变革或更为关键。对照以新鸿基地产为代表的港资房企，其严防财务风险、精细化运作打磨品牌、以租售并举奠定永续经营基础等举措均具备可取之处。从短期及中长期两个维度，推荐销售融资占优、积极拿地改善资产质量、新模式探索具备前瞻眼光企业，如中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。

风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。

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