深圳楼市当下的买房逻辑！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，现在深圳楼市调控较多，今年下半年刚需自住想上车，请问对于现在的深圳买房的话有什么建议吗？

深叔：你好，首先深圳房价不会大跌，人口和产业是内生动力，有人就会有买卖。既然决定上车，就一定找好车，特别是在买首套的时候，尽量买一套自己能力范围内最好的房子。能买西部别买东部，深圳房价涨的多的片区都集中在西部，且远不会停止这个阶段，很有未来。买房杠杆不要太高，更不要炒短期，要懂得调控风险，强行高杠杆的话普通人很可能翻车，谨记月供不能大于收入的70%，短期借款不能大于年收入的3倍，要在能还得起的范围内。虽然小产权很火，但是入场需谨慎，它是只有使用权，没有所有权的。放弃抄底捡笋心态关注房产价值本身。二手房买的就是学区、居住环境、交通区域、预期等等，居住性不强的不要，具有流动性和现实价值的中心城区的二手最好。

提问：深叔，你好，现在在深圳买什么样的新房，未来才更有价值，而且更容易出手呢？

深叔：你好，如果从下家思维的角度来思考，你现在买的新房，未来出售时，买家的购房需求一定是和你目前的需求相类似。那么换位思考，如果是你现在要买一套二手房，你会看中什么？第一，要选一个好地段，所谓的好的地段就是城市发展的主流方向，这个能保证未来整个区域的房子不会贬值。现在首选深圳几大总部基地附近的房子，未来更加有保障。第二，选择租金高的房子，最好能月租抵月供，楼下有地铁的，当然这些房子属于核心区域，离得越近房价越高，三到六公里范围内通行半小时左右，只要价格能接受，都值得入手。

提问：深叔，你好，预算在800万，看了宝中，宝中二手房参考指导价不少也超过10万了，感觉总价偏高，前海区性价比较高的片区还有哪些？有没有比较适合的学区房推荐？

深叔：你好，前海区的桂湾可以说是比较好的置业选择，该区的高档写字楼林立，未来的人才流入量较大，居住氛围也会相对比较浓厚。此外，该区还可以享受南山区成熟便捷的配套生活设施，周边有多条地铁，交通便捷度较高；商业配套设施齐全，能够满足居民的日常生活，宜居属性也比较高，周边的两所小学的教育质量也非常不错，都可以重点考虑该区。

提问：深叔，你好，总预算500-700万，在深圳有那些选择？

深叔：你好，首先我们应该优先考虑关内的二手房，作为刚需，需要解决的是通勤时间的问题，再有就是居住的舒适度，房子的品质以及保值和将来的流通性，但是呢，在关内我们能买到的都是15年以上的老破小。而且只能。买个小两房，这种房子的缺点，第一面积小，第二户型很奇怪，第三比较破，比较旧，第四随着楼龄的增加，银行的贷款额度会逐渐的减少，也就失去了流通性，结果就是会成为接盘侠，所以国内的老破小一定是要慎重考虑的。其次呢，是宝安的西乡、碧海、，新安的新房，这几个板块主要吸收的人群，大多的工作是在本区域以及宝中、前海、南山的部分刚需群体，如果说通勤距离更近的话，选择这几个板块也是不会错的，但是呢，尖岗山除外，因为西乡、碧海、新安的生活配套是很方便也很成熟，但是尖岗山，几乎是没有什么生活配套的，也没有任何的人气，如果说通勤时间上相差不大的情况下呢，更建议选择龙华，因为，我们是600万左右的预算，完全可以上车，龙华的北站红山这两个板块，这两个板块和宝中呢比。较相似，几乎拥有了整个龙华的顶级配套资源，比如说深高、北深外、龙龙实验这些名校，居住氛围也会更加的纯粹，到南山、富田、罗湖呀，只需要30分钟。

提问：深叔，你好，刚需，无房， 现在刚需买房是不是越来越难了，新房二手房如何选择？我这种情况有没有什么建议呢？

深叔：你好，新房方面，很多刚需因为预算不足买不到好产品。新盘有首付、贷款优势，竞争激烈，刚需能买到就是幸运，即使楼盘有缺点也只能接受，买新房需要积分、预算、运气缺一不可。二手房方面，现在二手房指导价影响明显，二手房市场陷入冰点。刚需一方面不了解市场价，信息不对称，提高了决策成本，不知道如何选择，另一方面预算有限，买二手房成本更高，选不到好的产品。总的来说，建议预算不足的刚需人群，要么想办法提高预算，要么次中选优，房子保值，能抵御通货膨胀。深圳买房建议，详见知识星球内部分享。