外资撤离美国房产市场，中国买家却反向而行? | 宏观&金融

来源 | 海投全球

责编 | 韩玮烨

//睿评//

NAR数据显示，2022年国际买家购房的中位价格为396,400美元，同期美国成屋销售价格中值则为384,200美元，其中中国买家的购买需求强势反弹，购房总价值达136亿美元，占总价值的1/4以上，达到自2018年以来的最高水平。

国际房屋购买量达历史新低

外国买家对美国房屋的购买量已连续第六年下降，跌至有史以来的最低水平。根据美国房地产经纪人协会（NAR）8月初发布的一份报告，截至2023年3月的一年里，国际买家在美国共购买了84,600套房屋，同比下降14%。 外国买家购房总价值也下降了9.6%至533亿美元，同样是2011年以来的最低值。

中国买家需求反弹

国际买家整体需求下降，中国买家抢购美国房产。

房价过高、待售库存降低和美元走强是外国买家购房数量下降的主要原因。但与同期美国本土现房销售23%的降幅相比，国际销量的降幅仍相对较小。与国内买家相比，国际买家更倾向使用现金支付，减轻了高抵押贷款利率的影响。

国际买家的购房的花费也更大。NAR数据显示，2022年国际买家购房的中位价格为396,400美元，同期美国成屋销售价格中值则为384,200美元。其中中国买家的购买需求强势反弹，购房总价值达136亿美元，占总价值的1/4以上，达到自2018年以来的最高水平。

从总量上看，外国购买量占现有成屋销量的比例仅不到2%，且多集中在几个固定的地区如佛罗里达、加利福尼亚和德克萨斯等，这与一些限购政策和气候因素有关。得益于高租金和良好的出租前景，外国投资者对纽约房产也十分青睐。

NAR的数据显示，在截至2023年3月的一年里，约51%的外国买家是新移民或居住在美国的外国人，除自住用途以外的非居民倾向于将所购买的美国房产作为出租物业或度假屋。

公寓住宅暗雷涌动

美国公寓住宅暗雷涌动，万亿美元贷款即将到期。

随着利率的不断升高，美国公寓楼逐渐暴露出的隐患也是外国买家撤离美国房产市场的另一个重要原因。多年来，投资者被稳步上涨的租金和丰厚回报的前景所吸引，推高了多户住宅的价格。由于背负沉重债务，这些业主期望利用攀升的租金来偿还。

而去年开始升高的利率使公寓业主的债务成本激增。房产数据公司CoStar的一份报告显示，在截至2023年6月的一年内，美国公寓楼价值下跌了14%，而去年同期则上涨25%。这一降幅与大致相同。

多户住宅的抵押贷款违约率虽低，但仍在上升。如今借贷成本比疫情前翻了一番，租金增长放缓，翻修费用上升。数据提供商Trepp在今年年初指出，面临违约风险的商业抵押贷款中，来自公寓住宅的债务占很大比例。

根据房屋租赁网站Apartment List的数据，2021年至2022年6月，美国公寓租金要价上涨了25%。上涨的租金、通货膨胀和宽松的货币环境不断推高公寓住宅的价格，为了支付高昂房价，公寓业主在债券市场的借贷比例通常会达到80%，且大多数都是固定利率的长期抵押贷款。但在疫情期间，业主们也获得了更多的短期浮动利率贷款。

短时间内快速上升的利率压低了住宅价值，并迫使房东以更高的利率进行再融资。而作为重要资金来源的地区性银行在经历了年初的银行危机之后收紧了贷款窗口，偿还抵押贷款的再融资变得更加困难。美国公寓的租金增长大幅放缓，而通货膨胀和保险费的上涨也提高了住房的运营成本。

据媒体报道，洛杉矶、休斯顿和旧金山的多户住宅业主已经拖欠了数千套公寓的贷款。黑石集团也正在处理与曼哈顿11栋公寓楼相关的价值2.7亿美元的问题抵押贷款。这笔浮动利率贷款于2019 年发放，涵盖了位于切尔西、上东区和中城南部的637栋公寓。

抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，过去10年，未偿还的公寓抵押贷款增加了一倍多，达到约2万亿美元，几乎是写字楼的两倍。另外在2023年至2027年之间，还将有9,807亿美元的贷款即将到期。

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