小区门厅被开发商侵占？出租方：我都用20年了，谁都拿不走！

福州源利明珠小区的业主们和物业反映，小区门口经营了一家店铺，而店铺的位置侵占了小区的公共区域。

通过规划图纸及部门回复 店铺属于门厅位置

小区物业工作人员介绍，他们2019年10月份接手管理的时候，该店面已经存在，而且没有纳入小区公共收益。

物业工作人员还表示，根据福州市不动产登记和交易中心的回复件以及小区规划图纸，上面都标明店铺位置属于商场门厅。因此大家质疑公共区域被侵占，侵害了业主们的权益，要求归还该区域及出租所得款。

采访现场，记者拨打了出租该店铺的房东，对方自称为开发商，并表示已买下二层，一层为附带，未办理产权证，并表示店铺位置不属于公共区域。

台江区城管局：商场门厅改造不属于违建

记者还从业主们提供的12345回复件里注意到，福州市台江区城市管理局曾在5月份回复，表示经茶亭城管中队现场了解，该处公共部位系由建设单位福建省嘉园房地产开发有限公司和源利明珠前任物业出租。

记者从台江区城市管理局了解到，源利明珠商场门厅是由前任物业和前任业委会同意改造的，由于商场门厅属于房屋内部的改造，没有对外扩建，不属于违建，所以城管部门无法介入。

不动产登记和交易中心：该区域属于公共部位

对于这个商场门厅究竟属不属于公共区域，福州市不动产登记和交易中心的工作人员出具了一份分摊系数计算表。

从这个表中可以看出，源利明珠一层商场门厅属于分摊范围，面积大概在86平方米左右。也就是说源利明珠的商场门厅属于公共区域，归小区业主所有。

律师：公共区域经营收益应归业主所有

法律人士表示，既然是产权属于全体业主，无论是建设单位还是小区物业，在公共区域内进行相关的经营活动，若将经营收益占为己有，则涉及侵权。

律师 蔡思斌

公共部门是属于全体业主所有的，如果在法律允许范围内增建门厅，在不影响消防以及正常通行的情况下增设这个措施，实际上是对于公共部位的合理运用，是可以的，但对于这种利用公共区域所，进行相关的经营收益，应该是归全体业主所有的，如果具体地物业在行使过程中、代为运营过程中有一些费用的话，是可以予以事先扣除的，但是原先的建设单位及物业是没有任何权利，将这个公共区域的运营收益全部都占为己有，这实际上是一种侵权行为。

律师：可以成立业委会 起诉侵权单位

在采访中，将商场门厅进行出租的房东自称为小区开发商，并表示自己当初买下二楼，而一楼属于连接部分，对于这一说法，律师认为是站不住脚的。

律师 蔡思斌

01这个公共区域不能卖给任何人；

02即便是有卖，也是开发商侵权，是一个无效的行为；

03小区的共同区域被侵占，正常的话是要成立业委会，由业委会代表全体业主去起诉侵占的相关单位。

开发商“失踪” 曾被列入经营异常名录

记者从国家企业信用信息公示系统中查询到了开发商福建省嘉园房地产开发有限公司的位置，记者来到市监部门登记的住所后，并未找到该家公司。此外，记者了解到，该开发商早在2019年就曾因登记的住所或经营场所无法联系，被福州市台江区市场监督管理局列入经营异常名录。

法律人士表示，在无法联系上开发商的情况下，店铺承租方与开发商以及前任物业签订的租赁合同应被定性为无效。

福建师范大学法学院副教授 丁兆增

按照《民法典》规定，涉及到小区内公共区域、公共设施设备这些公共财产的处分权，必须要征求相应比例的业主同意，才能对外进行处分。作为开发商或者是物业公司，如果没有取得业主的同意，是不能擅自对外处分，包括出租的。所以说对于这样的一个擅自处分行为、擅自出租行为，涉及到小区业主的公共区域、公共财产的这样的一个合同，会被定性为无效。所以对于现有的商家而言，为了能让其这种对外的经营活动及租赁场所合法化，必然要走法定的民主程序，征求业主意见。

店铺出租方：不认同商场门厅为公共区域

既然店铺承租方与前任物业和开发商签订的是一个没有法律效力的合同，为了保障店铺经营的合法性，记者建议小区物业和业主与商铺承租方商讨重新签订一份合同。随后，当记者再次前往门店时，店员仍然不愿提供承租人的电话，还是将出租人的电话给到了记者。

法律人士：可与商家协商后续租金交付问题

目前小区业主想要维护自身权益，法律人士也给出了建议。

记者了解到，2022年9月，福建省住房和城乡建设厅发布《福建省住宅小区物业服务事项公开公示管理实施细则》，其中明确提出，利用物业共用部位、共用设施开展经营活动所得收益及使用情况，都应及时予以公示。

小区的公共区域关乎每位业主的合法权益，任何单位或个人都不能将公共区域占为己有，更不能擅自对外出租牟利，小区物业作为服务单位，更应规范服务行为，增强服务透明度，保障业主的知情权、监督权。

关于源利明珠小区商场门厅被私自出租一事，我们希望店铺的承租人能够尽快出面，与小区业主和现任物业签订有效的租赁合同，同时我们也建议业主们如果在协商不了的情况下，及时拿起法律武器维护自己的合法权益。