姜还是老的辣！

作者 | 燕大

拿地22年现在才卖房，李嘉诚家族在中国是真的赚大了。

2001年李氏的和记黄埔在北京东四环以7亿元拿下一块地，当时楼面价仅1750块/平米，拿完地从2005年才动工，从2006年到2013年入市“逸翠园”、“御翠尚府”两个项目，现在2023年准备预售的“御翠园”则是最后开发的项目，但房价却已近10万元/平米。

开发周期长达22年，当初几千块一平米的房子，现在要10万左右一平米，光房价就翻了二三十倍，妥妥的躺赚。

有人好奇，一块地为什么可以拿那么久。

是啊，正常情况下，拿地两三年不开发就可能面临被强制收回风险，他凭什么让一块地拿在手上20多年还不被收回？

个人觉得，在不被收回前，最重要的其实是拿地的钱绝大部分得是自有资金，或者即使用的银行贷款但自家资金充裕用不着靠拿地后赶紧盖楼卖房还钱，这样才有长期持有的先决条件。

回顾这些年无数大大小小的房企，包括恒大、碧桂园、融创这些巨头，特别是融创，简直把短频快高周转模式玩到飞起，靠的就是一个快字，速度拿地速度盖楼速度回款，OVER。但拿地的钱十有八九都是银行贷款，拿了地后别说长期压盘，耽搁一天估计就得迎接老板的怒火。

自有资金拿地，没还贷压力，之后才能想办法施展拖字诀。虽然有法律规定限期不开发要收回土地，但各种法律也是在过去几十年不断完善的，换句话说，20多年前拿地开发相关的法律也没那么健全，并且那会儿作为港商来内地投资往往也会拿到当地政府给的很多优惠政策。

再说，大房企都有经验丰富专门研究政策的机构和律师团队，自然懂得如何避免法律规定上的风险，钻空子人家是专业的。这或许就是李氏一块地能“开发”20多年的底气，从北京四环那块地的开发时间点看，他不是不开发，而是龟速开发，一点点的动，前后“拖”了22年。

老氏站的高望的远，得益于对发达国家过去上百年的房地产周期波动经验，才能准确判断中国房地产的周期。

就李家这种慢慢吞吞的低周转、低效率、压盘龟速开发模式，后起之秀的老王老许老孙们一度彻底碾压他。

拖拖拉拉搞地产，玩高周转的老王老许老孙看了都得直摇头，手下高管要是敢这么干马上就得滚蛋。

但现在再看，老王老许老孙估计都笑不出来了，房企首富轮流坐，没想到年近百岁低调异常的李嘉诚才是那个笑口常开的赢家。

老李头投资失败过么？

当然失败过，而且还很多金额还很大，但归根结底你会发现，得益于他的负债率低，也就是杠杆低，鲜少有伤筋动骨过。

别人是借钱拿地，李氏大量用自有资金拿地；2022年底长实总资产超5000亿，但负债率却不到24%，而大家熟知的巨头们负债率动辄超90%甚至超100%、资不抵债。

负债极低，债务爆雷风险就几乎不存在，即使投资损失也很难导致企业崩盘、债主堵门，钱还是那个老钱。而国内巨头们严重依赖借贷，动不动就在债务爆雷边缘游走，一个波动就得粉身碎骨。

所以这一波房地产波动，债务杠杆高的房企少有幸免；个人也是，负债过高，一旦收入下行还不上款，瞬间从富翁变负翁。

最后，李氏为什么在这个时候频频大举卖房？

前些天李氏在香港亲海駅（我也搞不懂在香港这个字应该念中文驿站的yì，还是日文里的 车站eki）的房产打七折卖房，600多套二三十平的小房子吸引三四万人抢购。

最近又将要预售拖了22年的北京四环楼盘御翠园，9栋准现房，均价超9万/平，超过拿地价格50倍。

为啥不再拖一拖继续等待更高价出售，反而打折或者平价出售？这或许就是李嘉诚说的，自己不赚最后一个铜板。

没有对比就没有伤害，国内地产巨头历 经房地产从高到低整个周期，债务却没随着周期下行而降低，李氏现在大举卖房，等同把资金收官，资产或者债务转移给别人。

不得不说，姜还是老的辣！控制好风险，最简单 的高抛低吸就能获取超额收益。

你可以讨厌他，但不能不佩服这种投资经验和稳坐钓鱼台的策略。

“不赚最后一个铜板 ”，既赚到有把握的钱，又转移了下行风险。

-End -

希望和你一起共鸣！

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