广东
在以往的一手楼交易中，消费者在支付购房款后，开发商进行赎楼，然后再进行网签，中间的流程快辄一个月，长辄需要数个月、半年甚至更久，“一手现房带押过户”政策的实施，则能大大缩短这一流程，提高交易效率、降低购房风险。近日，中山市自然资源局发布了关于创新开展“一手现房带押过户”的通告（下称“通告”），符合相关条件的一手现房，可申请办理“一手现房带押过户”业务。
一手现房过户更加便利
南都记者从“通告”中了解到，“一手现房带押过户”适用范围为全市范围内已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的一手现房，在完成“一手现房带押网签”等事项后，当事人可通过“互联网+不动产登记”平台或到市行政服务中心现场申请办理“一手现房带押过户”业务。
已办理首次登记的商品房在抵押期间，房地产开发企业转让已抵押不动产的，由房地产开发企业、购房人、抵押权人共同申请办理“一手现房带押过户”，不动产登记部门合并办理“转移登记+新抵押权设立登记（如有）+原抵押权注销登记”。
具体办理流程为：完成“一手现房带押网签”后，由房地产开发企业、购房人、原抵押权人三方在原抵押权存续的情形下申请办理转移登记，提交不动产转移登记申请书（三方签章）、申请人身份证明材料、证明发生转移的材料等；购房人、新抵押权人双方在原抵押权存续的情形下共同申请办理新抵押权设立登记（如有），提交不动产登记申请书（双方签章）、申请人身份证明材料、不动产权证书、主债权及不动产抵押担保合同等；原抵押权人在原抵押权消灭后，原抵押权人申请办理注销原抵押权登记，提交不动产登记申请书、申请人身份证明材料、不动产登记证明、抵押权消灭的材料等。
办理时限方面，不动产登记业务合并办理的，办理时限按合并业务中时限最长的不动产登记类别确定。
交易效率提高、购房风险降低
中山资深楼市观察者谢仲娟认为，“一手现房带押过户”对于开发商或是购房者，都是一个十分利好、实际的政策，对于交易资金有效流通有着积极的作用。
“从消费者的角度而言，之前不能带押过户的话，要先支付一笔钱给开发商，让开发商赎楼，然后再进行网签。在这个过程里，最快都要一个月，慢的话可能需要数个月、半年甚至更久”，谢仲娟表示，开发商资金筹措能力、效率不一样，对购房者而言，时间拖得越长，购房的风险度自然会增加。另外一点就是首付问题，开发商可能将每套商品房按评估价的七成来抵押，意味着如果消费者筹不到这笔钱，开发商需要垫上，又或是让消费者给足七成首付、尽量把首付提高，但是会增加销售难度，对开发商来说也是无益的。
“一手现房带押过户，最核心的一个点就是开发商不用赎楼了，销售起来就更加方便，交易效率也会大大提升，对于消费者而言购房风险也大大降低，对于买卖双方都是有益的”。谢仲娟表示，从银行端来看，也面临着一定的操作压力，简单来说就是在交易过程中，从赎楼到直接带押过户，要有一个比较完善的流程。“因为此前二手房带押过户政策已实施，一手房带押过户相关操作流程应该也会跟上”。
但谢仲娟认为，“一手现房带押过户”可能或存在一个“卡点”。“开发商在抵押中，有些是按套来抵押，有些是按整体来抵押。如果是打包几十套、几百套来抵押，这就要看银行的政策和操作了，因为这些打包抵押的商品房不可能一起卖，肯定要拆分卖，这种情况下要如何解决，这也是一手现房带押过户面临的现实问题”。
有业内人士表示，从整个市场层面而言，满足政策要求的项目或者商品房的数量不是特别多，现状是更多项目正常情况下都是预售房，因此该政策的惠及面和影响有限。
采写：南都记者 刘贤沛
摄影：南都记者 吴进
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